Le Conseil constitutionnel s’est prononcé, le 20 mars 2014, sur la conformité à la Constitution de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Des membres du Parlement contestaient diverses dispositions relatives à l’exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle. Le litige portait notamment sur l’encadrement des loyers, le partage des honoraires et la protection des locataires âgés.
Les requérants soutenaient que les mesures imposées aux bailleurs portaient une atteinte excessive aux libertés fondamentales garanties par la Déclaration de 1789. Ils invoquaient également une méconnaissance du principe d’égalité devant la loi et les charges publiques. La juridiction devait déterminer si les restrictions législatives étaient justifiées par un motif d’intérêt général suffisant.
Le Conseil constitutionnel a validé l’essentiel du dispositif tout en censurant des dispositions jugées disproportionnées ou contraires au principe d’égalité. Les juges ont invalidé le droit de veto de l’assemblée des copropriétaires sur les locations de courte durée.
I. La validation d’un encadrement législatif des rapports locatifs
A. La consécration de la protection du locataire par l’intérêt général
Le législateur a modifié les règles d’ordre public pour améliorer l’information et la protection des locataires de leur résidence principale. Le Conseil estime que ces dispositions « sont en adéquation avec ces objectifs » de sécurité juridique. La limitation du droit de propriété est justifiée par la nécessité de faire obstacle à des pratiques abusives constatées. Cette protection concerne les locataires âgés disposant de faibles ressources contre le risque de devoir quitter leur logement.
B. La reconnaissance de la constitutionnalité des dispositifs de régulation
Le mécanisme d’encadrement des loyers s’applique aux zones marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande. Le législateur a entendu « lutter contre les difficultés d’accès au logement » résultant de cette tension immobilière. La juridiction constitutionnelle ne substitue pas son appréciation à celle du Parlement sur l’efficacité des voies choisies. Les modalités retenues ne sont pas jugées manifestement inappropriées à l’objectif de valeur constitutionnelle du logement décent.
II. La sanction des atteintes disproportionnées aux prérogatives individuelles
A. L’invalidation des contraintes excessives imposées aux propriétaires
L’article 19 permettait à l’assemblée générale des copropriétaires de soumettre à son accord préalable toute location de courte durée. Le Conseil décide que cette disposition permet de « porter une atteinte disproportionnée aux droits de chacun des copropriétaires ». Cette prérogative discrétionnaire méconnaît les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels fixés par la Constitution. La liberté de disposer de son bien ne peut être entravée sans justification objective et proportionnée.
B. La censure de la méconnaissance du principe d’égalité
Le Conseil censure la référence à la dispersion des niveaux de loyers pour fixer les plafonds de référence majorés. Il considère que le législateur a ainsi « méconnu le principe d’égalité » en variant les conditions contractuelles selon un critère indépendant. L’usage du mot « exceptionnel » pour justifier un complément de loyer est également invalidé pour son caractère imprécis. La loi doit respecter une cohérence logique afin de ne pas instaurer de ruptures caractérisées devant les charges publiques.