Tribunal judiciaire de Pontoise, le 25 juin 2025, n°25/00250
Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise le 25 juin 2025, l’ordonnance commente l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial portant sur un emplacement de stationnement. Le bailleur avait délivré, le 30 octobre 2024, un commandement visant l’article L. 145-41 du code de commerce pour un arriéré de 2 625,19 euros. Faute de régularisation dans le mois, il sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision correspondant aux loyers et charges impayés. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. L’instance a été engagée par assignation en référé du 14 mars 2025, plaidée le 21 mai, puis mise en délibéré au 25 juin 2025. La demande portait sur la constatation de la résiliation en application de la clause résolutoire, la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés.
La question posée tenait à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial après commandement infructueux d’un mois, puis d’ordonner l’expulsion et de liquider à titre provisionnel l’arriéré et l’indemnité d’occupation. Le juge y répond positivement, relevant que « Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois » et que « l’obligation du preneur de payer la somme de 2 625,19 euros n’est pas sérieusement contestable ». Il en déduit l’acquisition de la clause au 30 novembre 2024, prononce l’expulsion et « fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation […] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ».
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Le commandement conforme et l’écoulement du délai légal
Le juge constate d’abord la régularité formelle et substantielle du commandement, qui « reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ». L’exigence d’un commandement mentionnant la clause et le texte, puis d’un mois laissé au preneur, gouverne l’automaticité de la résiliation. La décision relève que les causes n’ont pas été réglées dans le délai, ce qui fonde la date d’effet de la clause au 30 novembre 2024. Cette articulation classique consacre la finalité comminatoire du commandement, préalable strict dont l’inobservation aurait fait obstacle à toute résiliation de plein droit. La motivation demeure factuelle, mais elle embrasse les critères légaux sans détour excessif.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. L’exigence d’un commandement régulier protège l’équilibre contractuel tout en assurant la sécurité juridique du bailleur. Elle laisse subsister l’outil correctif des délais de grâce, attaché à l’article L. 145-41, que le juge peut accorder pour suspendre les effets de la clause. En l’espèce, aucune demande n’ayant été formée, l’ordonnance ne pouvait s’y attarder. Cette réserve n’affecte pas la cohérence du raisonnement, pleinement adossé au texte.
B. L’office du juge des référés et l’absence de contestation sérieuse
La formation des référés ne statue qu’en présence d’une obligation non sérieusement contestable, condition reprise ici en ces termes: « l’obligation du preneur […] n’est pas sérieusement contestable ». Cette appréciation relève de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet d’allouer une provision lorsque l’obligation ne prête pas à débat sérieux. Les décomptes produits, minorés des acomptes, suffisent alors à caractériser cette absence de contestation crédible. La voie des référés devient ainsi l’instrument procédural adapté, sans préjudice du fond.
La motivation concilie brièveté et précision. Elle localise l’exigence probatoire sur le bailleur, avant de renverser la charge par l’inaction du preneur. La méthode protège la célérité de l’exécution tout en ménageant la faculté de saisir le juge du fond en cas de contestation ultérieure. L’ordonnance assume ce régime probatoire asymétrique, conforme à l’économie du référé, et renforce l’efficacité du mécanisme résolutoire dans les impayés commerciaux.
II. Les conséquences de la résiliation sur l’occupation et l’exécution
A. La provision sur arriéré et l’indemnité d’occupation
La condamnation provisionnelle à hauteur de l’arriéré de 2 625,19 euros prolonge logiquement la qualification d’obligation non contestable. Elle se couple à la fixation d’une indemnité d’occupation « au montant du dernier loyer augmenté des charges ». Cette base de calcul, aujourd’hui standard, maintient l’équivalence économique entre la jouissance sans titre et le prix contractuel de la location. Elle préserve les intérêts du bailleur sans préjuger d’une liquidation définitive au fond si des exceptions venaient à prospérer.
Ce schéma répond à un double objectif. Il rétablit, d’une part, la rémunération de l’occupation jusqu’à remise des clés, borne temporelle claire et aisément vérifiable. Il assure, d’autre part, une mesure incitative à la libération rapide des lieux. L’équilibre paraît adéquat, la provisionneité de la condamnation gardant ouverte la porte d’un réexamen si des éléments nouveaux surviennent. La motivation demeure ainsi sobre tout en couvrant les angles essentiels.
B. L’expulsion et les mesures accessoires d’exécution
La résiliation constatée conduit à l’expulsion, assortie des modalités classiques de concours de la force publique et d’un serrurier. L’ordonnance règle le sort des meubles en renvoyant aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et rappelle l’exécution provisoire de droit en référé. L’ensemble compose un dispositif opérationnel, propre à éviter toute inertie postérieure au constat de la résiliation.
L’économie générale de la décision confirme l’utilité de la voie des référés pour trancher promptement les incidents d’exécution attachés aux clauses résolutoires des baux commerciaux. Elle illustre une mise en œuvre mesurée mais ferme des prérogatives du président, limitée à l’évidence de l’obligation et aux suites nécessaires. La portée demeure d’espèce, mais elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable, équilibrant sécurité des flux locatifs et garanties procédurales élémentaires.
Rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise le 25 juin 2025, l’ordonnance commente l’acquisition d’une clause résolutoire stipulée dans un bail commercial portant sur un emplacement de stationnement. Le bailleur avait délivré, le 30 octobre 2024, un commandement visant l’article L. 145-41 du code de commerce pour un arriéré de 2 625,19 euros. Faute de régularisation dans le mois, il sollicitait la constatation de la résiliation de plein droit, l’expulsion, une indemnité d’occupation et une provision correspondant aux loyers et charges impayés. Le preneur, régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat. L’instance a été engagée par assignation en référé du 14 mars 2025, plaidée le 21 mai, puis mise en délibéré au 25 juin 2025. La demande portait sur la constatation de la résiliation en application de la clause résolutoire, la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à restitution des clés.
La question posée tenait à la possibilité, en référé, de constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial après commandement infructueux d’un mois, puis d’ordonner l’expulsion et de liquider à titre provisionnel l’arriéré et l’indemnité d’occupation. Le juge y répond positivement, relevant que « Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois » et que « l’obligation du preneur de payer la somme de 2 625,19 euros n’est pas sérieusement contestable ». Il en déduit l’acquisition de la clause au 30 novembre 2024, prononce l’expulsion et « fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation […] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ».
I. Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire en référé
A. Le commandement conforme et l’écoulement du délai légal
Le juge constate d’abord la régularité formelle et substantielle du commandement, qui « reproduisait les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ». L’exigence d’un commandement mentionnant la clause et le texte, puis d’un mois laissé au preneur, gouverne l’automaticité de la résiliation. La décision relève que les causes n’ont pas été réglées dans le délai, ce qui fonde la date d’effet de la clause au 30 novembre 2024. Cette articulation classique consacre la finalité comminatoire du commandement, préalable strict dont l’inobservation aurait fait obstacle à toute résiliation de plein droit. La motivation demeure factuelle, mais elle embrasse les critères légaux sans détour excessif.
La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. L’exigence d’un commandement régulier protège l’équilibre contractuel tout en assurant la sécurité juridique du bailleur. Elle laisse subsister l’outil correctif des délais de grâce, attaché à l’article L. 145-41, que le juge peut accorder pour suspendre les effets de la clause. En l’espèce, aucune demande n’ayant été formée, l’ordonnance ne pouvait s’y attarder. Cette réserve n’affecte pas la cohérence du raisonnement, pleinement adossé au texte.
B. L’office du juge des référés et l’absence de contestation sérieuse
La formation des référés ne statue qu’en présence d’une obligation non sérieusement contestable, condition reprise ici en ces termes: « l’obligation du preneur […] n’est pas sérieusement contestable ». Cette appréciation relève de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet d’allouer une provision lorsque l’obligation ne prête pas à débat sérieux. Les décomptes produits, minorés des acomptes, suffisent alors à caractériser cette absence de contestation crédible. La voie des référés devient ainsi l’instrument procédural adapté, sans préjudice du fond.
La motivation concilie brièveté et précision. Elle localise l’exigence probatoire sur le bailleur, avant de renverser la charge par l’inaction du preneur. La méthode protège la célérité de l’exécution tout en ménageant la faculté de saisir le juge du fond en cas de contestation ultérieure. L’ordonnance assume ce régime probatoire asymétrique, conforme à l’économie du référé, et renforce l’efficacité du mécanisme résolutoire dans les impayés commerciaux.
II. Les conséquences de la résiliation sur l’occupation et l’exécution
A. La provision sur arriéré et l’indemnité d’occupation
La condamnation provisionnelle à hauteur de l’arriéré de 2 625,19 euros prolonge logiquement la qualification d’obligation non contestable. Elle se couple à la fixation d’une indemnité d’occupation « au montant du dernier loyer augmenté des charges ». Cette base de calcul, aujourd’hui standard, maintient l’équivalence économique entre la jouissance sans titre et le prix contractuel de la location. Elle préserve les intérêts du bailleur sans préjuger d’une liquidation définitive au fond si des exceptions venaient à prospérer.
Ce schéma répond à un double objectif. Il rétablit, d’une part, la rémunération de l’occupation jusqu’à remise des clés, borne temporelle claire et aisément vérifiable. Il assure, d’autre part, une mesure incitative à la libération rapide des lieux. L’équilibre paraît adéquat, la provisionneité de la condamnation gardant ouverte la porte d’un réexamen si des éléments nouveaux surviennent. La motivation demeure ainsi sobre tout en couvrant les angles essentiels.
B. L’expulsion et les mesures accessoires d’exécution
La résiliation constatée conduit à l’expulsion, assortie des modalités classiques de concours de la force publique et d’un serrurier. L’ordonnance règle le sort des meubles en renvoyant aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et rappelle l’exécution provisoire de droit en référé. L’ensemble compose un dispositif opérationnel, propre à éviter toute inertie postérieure au constat de la résiliation.
L’économie générale de la décision confirme l’utilité de la voie des référés pour trancher promptement les incidents d’exécution attachés aux clauses résolutoires des baux commerciaux. Elle illustre une mise en œuvre mesurée mais ferme des prérogatives du président, limitée à l’évidence de l’obligation et aux suites nécessaires. La portée demeure d’espèce, mais elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle stable, équilibrant sécurité des flux locatifs et garanties procédurales élémentaires.