Tribunal judiciaire de Pontoise, le 1 juillet 2025, n°24/00015
Rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 1er juillet 2025 (n° RG 24/00015), cet arrêt tranche une contestation en matière de révision triennale d’un loyer commercial. Le litige naît d’un bail ancien, renouvelé à plusieurs reprises, dont le loyer avait été réaménagé en 2019, puis discuté en 2024 à l’initiative du preneur. Celui-ci a adressé un mémoire recommandé offrant un nouveau montant et a assigné ensuite le bailleur et l’indivision bailleresse. Les défendeurs ont opposé une irrecevabilité tirée du non-respect de l’article R. 145-20 du code de commerce, faute de demande régulière préalable.
La procédure s’est cristallisée sur la recevabilité, le juge des loyers commerciaux étant saisi d’une demande principale de fixation judiciaire, et d’une exception tirée de l’absence d’acte formel déclenchant la révision. La question de droit tenait à la valeur juridique d’un mémoire préalable recommandé au regard de l’article R. 145-20 et à la possibilité de régulariser le défaut par l’assignation. Le tribunal retient l’irrecevabilité de l’action en jugeant que le mémoire ne vaut pas demande de révision et que l’assignation ultérieure ne régularise pas la carence formelle. Le jugement motive en ces termes que « Une révision triennale du loyer n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une demande répondant à un certain formalisme décrit dans les articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce », en rappelant que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Il précise surtout que « La demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ». Dès lors, « Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l’article R. 145-20 précité, comme la notification d’un mémoire préalable qui est un acte distinct et ne peut tenir lieu de demande de révision ». Enfin, « Il en va de même pour une assignation en justice », si bien que « En conséquence, l’action en révision du prix du bail commercial est irrecevable ».
I – Le rappel du cadre légal et l’économie de la solution retenue
A – Les conditions formelles de la révision triennale
Le juge commence par qualifier sans ambiguïté la prétention comme une demande de révision triennale, distincte d’un renouvellement, ce que révèle l’objet du mémoire et le dispositif des conclusions. Il rappelle le régime légal, centré sur les articles L. 145-37 et L. 145-38, qui organisent une révision possible tous les trois ans à compter du point de départ du bail renouvelé. Cette révision ne naît qu’à l’initiative d’une partie et n’opère qu’à la date de la demande valable. Ainsi, la motivation souligne que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision », ce qui confère à l’acte de saisine extrajudiciaire ou recommandé une double fonction, déclenchement et datation de l’effet.
Au plan formel, le tribunal consacre la lettre de l’article R. 145-20, qui exige une demande formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, et imposant, à peine de nullité, la mention du prix demandé ou offert. Cette exigence conditionne la sécurité des relations contractuelles et structure la phase précontentieuse. En citant que « La demande de révision […] est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée […] Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert », le juge rappelle le standard minimal attendu et le rattache à l’effet utile de la date.
B – L’exclusion constante des actes impropres et de toute régularisation
La seconde étape consiste à écarter les actes qui ne satisfont pas au formalisme. Le tribunal réaffirme une jurisprudence constante selon laquelle la simple notification d’un mémoire préalable ne vaut pas demande au sens de l’article R. 145-20. La décision reprend littéralement que « Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l’article R. 145-20 précité, comme la notification d’un mémoire préalable qui est un acte distinct et ne peut tenir lieu de demande de révision ». L’argument de régularisation par l’assignation est pareillement rejeté, conformément à une ligne ancienne et stable, le jugement énonçant que « Il en va de même pour une assignation en justice ».
L’application à l’espèce est directe. Le mémoire recommandé d’avril 2024, préalable à la saisine, est qualifié d’acte distinct et impropre à ouvrir la révision. L’assignation d’octobre 2024 ne peut combler l’absence de demande régulière antérieure, faute d’effet rétroactif et de conformité formelle. La conséquence s’impose alors logiquement, dans la formule rappelée : « En conséquence, l’action en révision du prix du bail commercial est irrecevable ».
II – Portée et appréciation critique de la solution
A – Une rigueur formaliste au service de la sécurité et de la prévisibilité
La solution conforte la cohérence du mécanisme triennal, attaché à une demande datée et chiffrée, afin de fixer clairement l’effet utile de la révision. L’exigence d’un acte déterminé, recommandé ou extrajudiciaire, évite les ambiguïtés sur la volonté de réviser et verrouille les contentieux sur le point de départ. Elle s’inscrit dans un courant constant, protecteur de la stabilité des loyers commerciaux et de la lisibilité des flux financiers. Dans cette perspective, la motivation centrée sur la lettre de l’article R. 145-20 prévient les détournements par des écritures préparatoires ou des échanges informels.
La décision participe ainsi d’un droit aux contours assurés, où le preneur diligente un acte unique, formalisé et chiffré, qui produit un effet temporel précis. Elle rappelle implicitement les bonnes pratiques des praticiens, pour qui un courrier recommandé distinct, mentionnant le montant demandé, demeure l’outil cardinal. L’ancrage textuel et jurisprudentiel limite les risques d’opportunisme procédural, sans entraver la liberté des parties de négocier avant toute saisine.
B – Les limites pratiques et l’exigence d’une pédagogie procédurale renforcée
Cette rigueur peut toutefois surprendre les opérateurs qui confondent mémoire préalable et demande de révision, en particulier lorsque le mémoire expose un chiffrage précis. L’argument tiré de la finalité informative du mémoire, souvent utilisé pour préparer le débat, ne suffit pas à satisfaire l’article R. 145-20, quand bien même l’adversaire a reçu l’information. Le jugement l’exprime nettement en indiquant que « La demande de révision […] est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée […] [et] précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert », ce qui consacre un formalisme de validité et non de simple preuve.
La portée de la décision reste claire. Elle confirme l’impossibilité de régulariser par l’assignation et incite à dissocier strictement l’acte déclencheur et les écritures contentieuses. Sur le terrain économique, la solution évite des effets rétroactifs incertains et sécurise la trésorerie des parties. Sur le terrain pratique, elle commande une pédagogie renforcée auprès des preneurs et bailleurs, afin d’éviter des irrecevabilités coûteuses pour des vices aisément évitables. En définitive, l’arrêt confirme une ligne utilement prévisible, au prix d’un formalisme assumé, mais proportionné aux enjeux de la révision triennale.
Rendu par le tribunal judiciaire de Pontoise le 1er juillet 2025 (n° RG 24/00015), cet arrêt tranche une contestation en matière de révision triennale d’un loyer commercial. Le litige naît d’un bail ancien, renouvelé à plusieurs reprises, dont le loyer avait été réaménagé en 2019, puis discuté en 2024 à l’initiative du preneur. Celui-ci a adressé un mémoire recommandé offrant un nouveau montant et a assigné ensuite le bailleur et l’indivision bailleresse. Les défendeurs ont opposé une irrecevabilité tirée du non-respect de l’article R. 145-20 du code de commerce, faute de demande régulière préalable.
La procédure s’est cristallisée sur la recevabilité, le juge des loyers commerciaux étant saisi d’une demande principale de fixation judiciaire, et d’une exception tirée de l’absence d’acte formel déclenchant la révision. La question de droit tenait à la valeur juridique d’un mémoire préalable recommandé au regard de l’article R. 145-20 et à la possibilité de régulariser le défaut par l’assignation. Le tribunal retient l’irrecevabilité de l’action en jugeant que le mémoire ne vaut pas demande de révision et que l’assignation ultérieure ne régularise pas la carence formelle. Le jugement motive en ces termes que « Une révision triennale du loyer n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une demande répondant à un certain formalisme décrit dans les articles L. 145-37, L. 145-38 et R. 145-20 du Code de commerce », en rappelant que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision ». Il précise surtout que « La demande de révision des loyers prévue à l’article L.145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert ». Dès lors, « Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l’article R. 145-20 précité, comme la notification d’un mémoire préalable qui est un acte distinct et ne peut tenir lieu de demande de révision ». Enfin, « Il en va de même pour une assignation en justice », si bien que « En conséquence, l’action en révision du prix du bail commercial est irrecevable ».
I – Le rappel du cadre légal et l’économie de la solution retenue
A – Les conditions formelles de la révision triennale
Le juge commence par qualifier sans ambiguïté la prétention comme une demande de révision triennale, distincte d’un renouvellement, ce que révèle l’objet du mémoire et le dispositif des conclusions. Il rappelle le régime légal, centré sur les articles L. 145-37 et L. 145-38, qui organisent une révision possible tous les trois ans à compter du point de départ du bail renouvelé. Cette révision ne naît qu’à l’initiative d’une partie et n’opère qu’à la date de la demande valable. Ainsi, la motivation souligne que « La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision », ce qui confère à l’acte de saisine extrajudiciaire ou recommandé une double fonction, déclenchement et datation de l’effet.
Au plan formel, le tribunal consacre la lettre de l’article R. 145-20, qui exige une demande formée par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception, et imposant, à peine de nullité, la mention du prix demandé ou offert. Cette exigence conditionne la sécurité des relations contractuelles et structure la phase précontentieuse. En citant que « La demande de révision […] est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée […] Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert », le juge rappelle le standard minimal attendu et le rattache à l’effet utile de la date.
B – L’exclusion constante des actes impropres et de toute régularisation
La seconde étape consiste à écarter les actes qui ne satisfont pas au formalisme. Le tribunal réaffirme une jurisprudence constante selon laquelle la simple notification d’un mémoire préalable ne vaut pas demande au sens de l’article R. 145-20. La décision reprend littéralement que « Aucun autre acte ne peut remplacer les deux formes prescrites par l’article R. 145-20 précité, comme la notification d’un mémoire préalable qui est un acte distinct et ne peut tenir lieu de demande de révision ». L’argument de régularisation par l’assignation est pareillement rejeté, conformément à une ligne ancienne et stable, le jugement énonçant que « Il en va de même pour une assignation en justice ».
L’application à l’espèce est directe. Le mémoire recommandé d’avril 2024, préalable à la saisine, est qualifié d’acte distinct et impropre à ouvrir la révision. L’assignation d’octobre 2024 ne peut combler l’absence de demande régulière antérieure, faute d’effet rétroactif et de conformité formelle. La conséquence s’impose alors logiquement, dans la formule rappelée : « En conséquence, l’action en révision du prix du bail commercial est irrecevable ».
II – Portée et appréciation critique de la solution
A – Une rigueur formaliste au service de la sécurité et de la prévisibilité
La solution conforte la cohérence du mécanisme triennal, attaché à une demande datée et chiffrée, afin de fixer clairement l’effet utile de la révision. L’exigence d’un acte déterminé, recommandé ou extrajudiciaire, évite les ambiguïtés sur la volonté de réviser et verrouille les contentieux sur le point de départ. Elle s’inscrit dans un courant constant, protecteur de la stabilité des loyers commerciaux et de la lisibilité des flux financiers. Dans cette perspective, la motivation centrée sur la lettre de l’article R. 145-20 prévient les détournements par des écritures préparatoires ou des échanges informels.
La décision participe ainsi d’un droit aux contours assurés, où le preneur diligente un acte unique, formalisé et chiffré, qui produit un effet temporel précis. Elle rappelle implicitement les bonnes pratiques des praticiens, pour qui un courrier recommandé distinct, mentionnant le montant demandé, demeure l’outil cardinal. L’ancrage textuel et jurisprudentiel limite les risques d’opportunisme procédural, sans entraver la liberté des parties de négocier avant toute saisine.
B – Les limites pratiques et l’exigence d’une pédagogie procédurale renforcée
Cette rigueur peut toutefois surprendre les opérateurs qui confondent mémoire préalable et demande de révision, en particulier lorsque le mémoire expose un chiffrage précis. L’argument tiré de la finalité informative du mémoire, souvent utilisé pour préparer le débat, ne suffit pas à satisfaire l’article R. 145-20, quand bien même l’adversaire a reçu l’information. Le jugement l’exprime nettement en indiquant que « La demande de révision […] est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée […] [et] précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert », ce qui consacre un formalisme de validité et non de simple preuve.
La portée de la décision reste claire. Elle confirme l’impossibilité de régulariser par l’assignation et incite à dissocier strictement l’acte déclencheur et les écritures contentieuses. Sur le terrain économique, la solution évite des effets rétroactifs incertains et sécurise la trésorerie des parties. Sur le terrain pratique, elle commande une pédagogie renforcée auprès des preneurs et bailleurs, afin d’éviter des irrecevabilités coûteuses pour des vices aisément évitables. En définitive, l’arrêt confirme une ligne utilement prévisible, au prix d’un formalisme assumé, mais proportionné aux enjeux de la révision triennale.