Tribunal judiciaire de Poitiers, le 27 juin 2025, n°25/00825
Tribunal judiciaire de Poitiers, 27 juin 2025, n° RG 25/00825. Un syndicat des copropriétaires poursuit deux copropriétaires pour le recouvrement de charges afférentes à plusieurs lots. Les intéressés n’ont pas comparu malgré assignation et relances, tandis que la procédure s’est déroulée selon la voie orale.
Les pièces produites comprennent procès-verbaux d’assemblée générale, attestations de non-contestation, appels de fonds, contrat de syndic et décompte actualisé. Le demandeur sollicite la condamnation solidaire au paiement de 8 146,36 euros, intérêts au taux légal à compter de diverses mises en demeure, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700. La juridiction rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient au contrôle du bien-fondé d’une créance de charges en cas de défaut, à l’imputation des frais annexes, et à la solidarité entre coacquéreurs. Le tribunal accueille les demandes, condamne solidairement les copropriétaires, accorde les intérêts, les dépens et une somme au titre de l’article 700.
I. Le contrôle du bien-fondé des charges de copropriété en cas de défaut
A. Recevabilité de l’action et exigence probatoire
Le jugement articule d’abord le cadre légal de la créance de charges en citant la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Il rappelle que les copropriétaires doivent participer aux charges, et que le syndicat administre les parties communes. La recevabilité de l’action découle de cette mission, exercée par le syndic en titre.
La charge de la preuve est placée sous l’égide de l’article 1353 du code civil. Le tribunal vérifie l’existence d’appels de fonds corrélés aux lots, l’approbation des comptes, et des relances demeurées infructueuses. Il souligne que « il est constant que la juridiction apprécie souverainement la valeur probante des éléments fournis ». La motivation s’en tient à des pièces usuelles et pertinentes, dont l’articulation suffit à établir une créance certaine, liquide et exigible, sans exiger d’autres démonstrations comptables.
La décision illustre une orthodoxie probatoire adaptée au contentieux de masse des charges. Elle montre que, sous l’empire de l’article 472, l’absence de comparution ne dispense pas du contrôle, mais n’alourdit pas non plus la preuve lorsque les documents structurants existent et se répondent.
B. Frais annexes imputables au copropriétaire défaillant
Le juge retient l’imputation au débiteur des frais nécessaires, en citant l’article 10-1, alinéa 1, de la loi de 1965, selon lequel « sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ». La décision vérifie ensuite la justification de ces frais au regard de l’article 1353, en relevant leur prévision et chiffrage dans le contrat de syndic, ainsi que leur lien avec des relances restées vaines.
La solution est conforme à la logique textuelle qui exige nécessité, rattachement à la créance, et traçabilité contractuelle. Elle incite les syndicats à documenter précisément barèmes et prestations, afin d’éviter toute qualification de frais de gestion générale. La prudence demeure sur les postes de « constitution de dossier avocat », parfois discutés en cas de cumul avec l’indemnité de procédure, mais l’arrêt ménage cet écueil par une appréciation mesurée et distincte des chefs de demande.
La clarification du périmètre des frais nécessaires renforce la crédibilité des décomptes et sécurise la prévisibilité des condamnations accessoires, ce qui favorise une résolution diligente des impayés.
II. La solidarité des coacquéreurs et les accessoires de condamnation
A. Fondement de la solidarité et critique de motivation
Le tribunal énonce que les coacquéreurs, ayant acquis conjointement les lots, sont débiteurs solidaires envers le syndicat. Il vise l’article 1310 du code civil, aux termes duquel « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », et rappelle par l’article 1313 que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette ». L’affirmation de la solidarité répond à une exigence d’effectivité du recouvrement, en autorisant l’action contre l’un quelconque des débiteurs.
La motivation appelle toutefois une précision sur la source exacte de la solidarité. À défaut de clause, la solidarité trouve rarement son fondement dans la seule coacquisition. Elle s’analyse plus assurément au regard du régime de l’indivision, des dettes nées pour la conservation et l’administration du bien commun, et des actions ouvertes aux créanciers de l’indivision. La solution s’inscrit néanmoins dans un courant jurisprudentiel pragmatique, qui admet la condamnation in solidum des coïndivisaires pour les charges afférentes au lot indivis, afin d’éviter une inefficacité de la poursuite fractionnée.
Cette orientation, utile en pratique, gagnerait à expliciter le rattachement au régime pertinent, afin d’écarter toute ambiguïté sur la non-présomption de la solidarité et sur l’articulation avec les contributions internes entre coobligés.
B. Intérêts, dépens et indemnité de procédure
Le juge accorde les intérêts au taux légal à compter de plusieurs mises en demeure, en segmentant la créance par paliers successifs. Cette démarche traduit une restitution fidèle de l’exigibilité progressive des appels de fonds, conforme à la nature périodique des charges et à la vocation réparatrice des intérêts moratoires.
La condamnation aux dépens s’appuie sur l’article 696 du code de procédure civile, dans une application classique à la partie perdante. S’agissant des frais irrépétibles, l’article 700 est expressément rappelé : « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine ». L’allocation d’une somme modérée complète utilement les frais nécessaires imputés sur le fondement de l’article 10-1, sans créer de double indemnisation, le juge ayant distingué les régimes et proportionné l’indemnité à l’équité.
L’ensemble compose un dispositif cohérent qui articule l’exigibilité fractionnée des charges, la logique des dépens et la modulation des frais irrépétibles. Il conforte une gestion contentieuse rigoureuse des impayés, respectueuse des textes et attentive à l’équilibre des coûts de recouvrement.
Tribunal judiciaire de Poitiers, 27 juin 2025, n° RG 25/00825. Un syndicat des copropriétaires poursuit deux copropriétaires pour le recouvrement de charges afférentes à plusieurs lots. Les intéressés n’ont pas comparu malgré assignation et relances, tandis que la procédure s’est déroulée selon la voie orale.
Les pièces produites comprennent procès-verbaux d’assemblée générale, attestations de non-contestation, appels de fonds, contrat de syndic et décompte actualisé. Le demandeur sollicite la condamnation solidaire au paiement de 8 146,36 euros, intérêts au taux légal à compter de diverses mises en demeure, ainsi qu’une indemnité sur le fondement de l’article 700. La juridiction rappelle que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». La question posée tient au contrôle du bien-fondé d’une créance de charges en cas de défaut, à l’imputation des frais annexes, et à la solidarité entre coacquéreurs. Le tribunal accueille les demandes, condamne solidairement les copropriétaires, accorde les intérêts, les dépens et une somme au titre de l’article 700.
I. Le contrôle du bien-fondé des charges de copropriété en cas de défaut
A. Recevabilité de l’action et exigence probatoire
Le jugement articule d’abord le cadre légal de la créance de charges en citant la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Il rappelle que les copropriétaires doivent participer aux charges, et que le syndicat administre les parties communes. La recevabilité de l’action découle de cette mission, exercée par le syndic en titre.
La charge de la preuve est placée sous l’égide de l’article 1353 du code civil. Le tribunal vérifie l’existence d’appels de fonds corrélés aux lots, l’approbation des comptes, et des relances demeurées infructueuses. Il souligne que « il est constant que la juridiction apprécie souverainement la valeur probante des éléments fournis ». La motivation s’en tient à des pièces usuelles et pertinentes, dont l’articulation suffit à établir une créance certaine, liquide et exigible, sans exiger d’autres démonstrations comptables.
La décision illustre une orthodoxie probatoire adaptée au contentieux de masse des charges. Elle montre que, sous l’empire de l’article 472, l’absence de comparution ne dispense pas du contrôle, mais n’alourdit pas non plus la preuve lorsque les documents structurants existent et se répondent.
B. Frais annexes imputables au copropriétaire défaillant
Le juge retient l’imputation au débiteur des frais nécessaires, en citant l’article 10-1, alinéa 1, de la loi de 1965, selon lequel « sont imputables au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires ». La décision vérifie ensuite la justification de ces frais au regard de l’article 1353, en relevant leur prévision et chiffrage dans le contrat de syndic, ainsi que leur lien avec des relances restées vaines.
La solution est conforme à la logique textuelle qui exige nécessité, rattachement à la créance, et traçabilité contractuelle. Elle incite les syndicats à documenter précisément barèmes et prestations, afin d’éviter toute qualification de frais de gestion générale. La prudence demeure sur les postes de « constitution de dossier avocat », parfois discutés en cas de cumul avec l’indemnité de procédure, mais l’arrêt ménage cet écueil par une appréciation mesurée et distincte des chefs de demande.
La clarification du périmètre des frais nécessaires renforce la crédibilité des décomptes et sécurise la prévisibilité des condamnations accessoires, ce qui favorise une résolution diligente des impayés.
II. La solidarité des coacquéreurs et les accessoires de condamnation
A. Fondement de la solidarité et critique de motivation
Le tribunal énonce que les coacquéreurs, ayant acquis conjointement les lots, sont débiteurs solidaires envers le syndicat. Il vise l’article 1310 du code civil, aux termes duquel « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », et rappelle par l’article 1313 que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette ». L’affirmation de la solidarité répond à une exigence d’effectivité du recouvrement, en autorisant l’action contre l’un quelconque des débiteurs.
La motivation appelle toutefois une précision sur la source exacte de la solidarité. À défaut de clause, la solidarité trouve rarement son fondement dans la seule coacquisition. Elle s’analyse plus assurément au regard du régime de l’indivision, des dettes nées pour la conservation et l’administration du bien commun, et des actions ouvertes aux créanciers de l’indivision. La solution s’inscrit néanmoins dans un courant jurisprudentiel pragmatique, qui admet la condamnation in solidum des coïndivisaires pour les charges afférentes au lot indivis, afin d’éviter une inefficacité de la poursuite fractionnée.
Cette orientation, utile en pratique, gagnerait à expliciter le rattachement au régime pertinent, afin d’écarter toute ambiguïté sur la non-présomption de la solidarité et sur l’articulation avec les contributions internes entre coobligés.
B. Intérêts, dépens et indemnité de procédure
Le juge accorde les intérêts au taux légal à compter de plusieurs mises en demeure, en segmentant la créance par paliers successifs. Cette démarche traduit une restitution fidèle de l’exigibilité progressive des appels de fonds, conforme à la nature périodique des charges et à la vocation réparatrice des intérêts moratoires.
La condamnation aux dépens s’appuie sur l’article 696 du code de procédure civile, dans une application classique à la partie perdante. S’agissant des frais irrépétibles, l’article 700 est expressément rappelé : « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine ». L’allocation d’une somme modérée complète utilement les frais nécessaires imputés sur le fondement de l’article 10-1, sans créer de double indemnisation, le juge ayant distingué les régimes et proportionné l’indemnité à l’équité.
L’ensemble compose un dispositif cohérent qui articule l’exigibilité fractionnée des charges, la logique des dépens et la modulation des frais irrépétibles. Il conforte une gestion contentieuse rigoureuse des impayés, respectueuse des textes et attentive à l’équilibre des coûts de recouvrement.