Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°21/10967
Rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, ce jugement tranche un contentieux né d’une sous-occupation d’un local situé sur le domaine public ferroviaire. Un établissement public avait initialement autorisé l’occupant principal à occuper des locaux, qui furent ensuite partiellement mis à disposition d’un sous‑occupant au moyen d’une convention reconductible. Le titre principal ayant expiré fin 2014, l’occupant principal est demeuré dans les lieux sans droit ni titre à compter de janvier 2015. Des impayés ayant été invoqués pour la fin de l’année 2018 et des consommations d’électricité corrélatives, une injonction de payer fut obtenue puis frappée d’opposition.
La procédure connaît plusieurs jalons. Le tribunal administratif de Paris, le 2 juillet 2020, a jugé que l’occupant principal se maintenait sans droit ni titre sur le domaine public depuis le 1er janvier 2015 et l’a condamné à une indemnité d’occupation domaniale. Le tribunal de commerce de Châlons-en-Champagne, le 8 juillet 2021, s’est déclaré incompétent au profit de l’ordre judiciaire civil. Le juge de la mise en état, le 5 mai 2023, a renvoyé au tribunal la fin de non‑recevoir tirée du défaut de droit d’agir.
Les prétentions sont nettes. Le demandeur principal sollicite le paiement de redevances et charges au titre de la convention de sous‑occupation, subsidiairement une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié, et le remboursement de factures d’électricité. Le défendeur conclut principalement à l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, subsidiairement au rejet au fond, très subsidiairement à la caducité de la convention à compter de janvier 2015, et réclame reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie.
La question posée est double. D’une part, un occupant devenu sans titre sur le domaine public conserve‑t‑il la qualité pour réclamer des redevances au sous‑occupant, au jour de l’introduction de l’instance, dès lors que son propre titre a expiré antérieurement ? D’autre part, à défaut de créance contractuelle, peut‑il obtenir une indemnité sur le terrain de l’enrichissement injustifié, et quelle issue réserver au dépôt de garantie?
Le tribunal répond en deux temps. Il retient l’irrecevabilité de l’action contractuelle, l’occupant principal étant dépourvu de qualité à agir au jour de sa demande. Il rejette ensuite la demande d’enrichissement injustifié, faute de corrélation entre l’appauvrissement invoqué et un enrichissement du sous‑occupant, et ordonne la restitution du dépôt de garantie.
I. La solution retenue au regard de la qualité à agir
A. L’appréciation temporelle de l’intérêt et de la qualité
Le tribunal rappelle d’abord la règle classique selon laquelle la recevabilité s’apprécie à la date d’introduction de la demande. Il vise expressément que « Il y a lieu de rappeler que l’intérêt et la qualité à agir s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice ». Ce critère chronologique impose de confronter la situation juridique du demandeur, telle qu’elle existe au moment où l’instance est engagée, à l’objet de sa prétention.
L’articulation avec le précédent administratif est décisive. Le jugement du tribunal administratif de Paris, 2 juillet 2020, a constaté l’absence de titre depuis le 1er janvier 2015, antérieurement aux impayés allégués et à l’injonction de payer. La conséquence est claire : l’occupant principal, devenu sans droit ni titre, ne pouvait valablement « mettre à disposition » le domaine public. Il était dès lors privé de la qualité pour solliciter des redevances issues d’une sous‑occupation prétendument reconduite, l’appréciation se fixant à la date de la requête en injonction et de l’opposition.
B. L’effet de la domanialité publique sur les stipulations et les fruits
La nature domaniale commande le raisonnement. Le précédent administratif énonce que « Il en résulte que l’occupation sans droit ni titre d’une dépendance du domaine public constitue une faute commise par l’occupant qui l’oblige à réparer le dommage causé au gestionnaire de ce domaine par cette occupation irrégulière ». La faculté de percevoir une redevance est indissociable d’un titre régulièr d’occupation. À défaut, les fruits civils tirés de l’usage du bien ne peuvent être captés par un occupant irrégulier.
Le même précédent précise que « Le gestionnaire d’une dépendance du domaine public est fondé à réclamer à un occupant sans titre, à raison de la période d’occupation irrégulière, une indemnité compensant les revenus qu’il aurait pu percevoir d’un occupant régulier pendant cette période ». Le titulaire légitime de la redevance est donc le gestionnaire public, non l’occupant dépourvu de titre. Le tribunal judiciaire en déduit, à bon droit, l’irrecevabilité de l’action contractuelle dirigée contre le sous‑occupant pour des périodes postérieures à l’expiration du titre principal.
II. Valeur et portée de la solution
A. Le cantonnement de l’enrichissement injustifié et la preuve de la corrélation
Subsidiairement, l’occupant principal invoquait l’enrichissement injustifié. Le tribunal souligne l’exigence probatoire attachée à ce fondement : « Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un enrichissement injustifié de rapporter la preuve que son appauvrissement est corrélatif à l’enrichissement de la partie adverse ». Cette corrélation ne se déduit ni de la seule jouissance par le sous‑occupant, ni du paiement d’une indemnité domaniale au gestionnaire public.
L’appauvrissement résulte ici de la faute de l’occupant principal, maintenu sans titre sur le domaine public, tel que jugé par le tribunal administratif de Paris, 2 juillet 2020. L’enrichissement allégué du sous‑occupant n’apparaît pas sans cause, car l’éventuel revenu normal d’occupation revient au gestionnaire public, selon la logique domaniale rappelée. Le rejet de la demande quasi‑contractuelle consacre ainsi le caractère subsidiaire et encadré de l’action de in rem verso.
B. Les incidences pratiques sur les sous‑occupations du domaine public
La portée pratique de la décision est nette. La domanialité publique neutralise toute chaîne de redevances dès l’instant où le titre amont a expiré, même en présence d’une convention de sous‑occupation reconduite en apparence. Le sous‑occupant n’est pas tenu envers un occupant irrégulier de sommes assimilables à des loyers, lesquels s’analysent en fruits civils dus, le cas échéant, au seul gestionnaire public.
La restitution du dépôt de garantie s’inscrit dans la même logique. Faute de dettes fondées contractuellement ou quasi‑contractuellement, et en l’absence d’allégation d’une dégradation, la conservation du dépôt n’a plus de cause. La solution incite les opérateurs à sécuriser la chaîne des titres domaniaux, et à purger, en amont, toute difficulté liée à l’expiration des autorisations. Elle rappelle, enfin, que le contentieux des occupations de dépendances publiques se règle selon des règles d’ordre public, qui priment les stipulations privées et recentrent la rémunération de l’occupation sur le seul titulaire du pouvoir de gestion.
Rendu par le Tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, ce jugement tranche un contentieux né d’une sous-occupation d’un local situé sur le domaine public ferroviaire. Un établissement public avait initialement autorisé l’occupant principal à occuper des locaux, qui furent ensuite partiellement mis à disposition d’un sous‑occupant au moyen d’une convention reconductible. Le titre principal ayant expiré fin 2014, l’occupant principal est demeuré dans les lieux sans droit ni titre à compter de janvier 2015. Des impayés ayant été invoqués pour la fin de l’année 2018 et des consommations d’électricité corrélatives, une injonction de payer fut obtenue puis frappée d’opposition.
La procédure connaît plusieurs jalons. Le tribunal administratif de Paris, le 2 juillet 2020, a jugé que l’occupant principal se maintenait sans droit ni titre sur le domaine public depuis le 1er janvier 2015 et l’a condamné à une indemnité d’occupation domaniale. Le tribunal de commerce de Châlons-en-Champagne, le 8 juillet 2021, s’est déclaré incompétent au profit de l’ordre judiciaire civil. Le juge de la mise en état, le 5 mai 2023, a renvoyé au tribunal la fin de non‑recevoir tirée du défaut de droit d’agir.
Les prétentions sont nettes. Le demandeur principal sollicite le paiement de redevances et charges au titre de la convention de sous‑occupation, subsidiairement une indemnité fondée sur l’enrichissement injustifié, et le remboursement de factures d’électricité. Le défendeur conclut principalement à l’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir, subsidiairement au rejet au fond, très subsidiairement à la caducité de la convention à compter de janvier 2015, et réclame reconventionnellement la restitution du dépôt de garantie.
La question posée est double. D’une part, un occupant devenu sans titre sur le domaine public conserve‑t‑il la qualité pour réclamer des redevances au sous‑occupant, au jour de l’introduction de l’instance, dès lors que son propre titre a expiré antérieurement ? D’autre part, à défaut de créance contractuelle, peut‑il obtenir une indemnité sur le terrain de l’enrichissement injustifié, et quelle issue réserver au dépôt de garantie?
Le tribunal répond en deux temps. Il retient l’irrecevabilité de l’action contractuelle, l’occupant principal étant dépourvu de qualité à agir au jour de sa demande. Il rejette ensuite la demande d’enrichissement injustifié, faute de corrélation entre l’appauvrissement invoqué et un enrichissement du sous‑occupant, et ordonne la restitution du dépôt de garantie.
I. La solution retenue au regard de la qualité à agir
A. L’appréciation temporelle de l’intérêt et de la qualité
Le tribunal rappelle d’abord la règle classique selon laquelle la recevabilité s’apprécie à la date d’introduction de la demande. Il vise expressément que « Il y a lieu de rappeler que l’intérêt et la qualité à agir s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice ». Ce critère chronologique impose de confronter la situation juridique du demandeur, telle qu’elle existe au moment où l’instance est engagée, à l’objet de sa prétention.
L’articulation avec le précédent administratif est décisive. Le jugement du tribunal administratif de Paris, 2 juillet 2020, a constaté l’absence de titre depuis le 1er janvier 2015, antérieurement aux impayés allégués et à l’injonction de payer. La conséquence est claire : l’occupant principal, devenu sans droit ni titre, ne pouvait valablement « mettre à disposition » le domaine public. Il était dès lors privé de la qualité pour solliciter des redevances issues d’une sous‑occupation prétendument reconduite, l’appréciation se fixant à la date de la requête en injonction et de l’opposition.
B. L’effet de la domanialité publique sur les stipulations et les fruits
La nature domaniale commande le raisonnement. Le précédent administratif énonce que « Il en résulte que l’occupation sans droit ni titre d’une dépendance du domaine public constitue une faute commise par l’occupant qui l’oblige à réparer le dommage causé au gestionnaire de ce domaine par cette occupation irrégulière ». La faculté de percevoir une redevance est indissociable d’un titre régulièr d’occupation. À défaut, les fruits civils tirés de l’usage du bien ne peuvent être captés par un occupant irrégulier.
Le même précédent précise que « Le gestionnaire d’une dépendance du domaine public est fondé à réclamer à un occupant sans titre, à raison de la période d’occupation irrégulière, une indemnité compensant les revenus qu’il aurait pu percevoir d’un occupant régulier pendant cette période ». Le titulaire légitime de la redevance est donc le gestionnaire public, non l’occupant dépourvu de titre. Le tribunal judiciaire en déduit, à bon droit, l’irrecevabilité de l’action contractuelle dirigée contre le sous‑occupant pour des périodes postérieures à l’expiration du titre principal.
II. Valeur et portée de la solution
A. Le cantonnement de l’enrichissement injustifié et la preuve de la corrélation
Subsidiairement, l’occupant principal invoquait l’enrichissement injustifié. Le tribunal souligne l’exigence probatoire attachée à ce fondement : « Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu’il incombe à celui qui se prévaut d’un enrichissement injustifié de rapporter la preuve que son appauvrissement est corrélatif à l’enrichissement de la partie adverse ». Cette corrélation ne se déduit ni de la seule jouissance par le sous‑occupant, ni du paiement d’une indemnité domaniale au gestionnaire public.
L’appauvrissement résulte ici de la faute de l’occupant principal, maintenu sans titre sur le domaine public, tel que jugé par le tribunal administratif de Paris, 2 juillet 2020. L’enrichissement allégué du sous‑occupant n’apparaît pas sans cause, car l’éventuel revenu normal d’occupation revient au gestionnaire public, selon la logique domaniale rappelée. Le rejet de la demande quasi‑contractuelle consacre ainsi le caractère subsidiaire et encadré de l’action de in rem verso.
B. Les incidences pratiques sur les sous‑occupations du domaine public
La portée pratique de la décision est nette. La domanialité publique neutralise toute chaîne de redevances dès l’instant où le titre amont a expiré, même en présence d’une convention de sous‑occupation reconduite en apparence. Le sous‑occupant n’est pas tenu envers un occupant irrégulier de sommes assimilables à des loyers, lesquels s’analysent en fruits civils dus, le cas échéant, au seul gestionnaire public.
La restitution du dépôt de garantie s’inscrit dans la même logique. Faute de dettes fondées contractuellement ou quasi‑contractuellement, et en l’absence d’allégation d’une dégradation, la conservation du dépôt n’a plus de cause. La solution incite les opérateurs à sécuriser la chaîne des titres domaniaux, et à purger, en amont, toute difficulté liée à l’expiration des autorisations. Elle rappelle, enfin, que le contentieux des occupations de dépendances publiques se règle selon des règles d’ordre public, qui priment les stipulations privées et recentrent la rémunération de l’occupation sur le seul titulaire du pouvoir de gestion.