Tribunal judiciaire de Limoges, le 25 juin 2025, n°25/00206
Tribunal judiciaire de Limoges, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Un bailleur commercial sollicite la constatation de la clause résolutoire pour impayés, l’expulsion et des provisions accessoires. La mesure vise des lots donnés à bail dans une résidence services, avec loyer trimestriel indexé, resté impayé sur plusieurs trimestres.
Les faits tiennent à des loyers échus impayés au cours de l’année 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 novembre 2024. Faute de régularisation, le bailleur a assigné en référé le 5 mars 2025. À l’audience du 21 mai 2025, le preneur, bien que représenté au dossier, n’a pas comparu. Le bailleur a demandé la constatation de la clause, l’expulsion, une provision correspondant aux loyers et charges impayés, l’indemnité d’occupation, ainsi que l’application de la clause pénale.
La question posée portait sur l’aptitude du juge des référés à constater l’acquisition de la clause résolutoire sans caractériser l’urgence, sur la qualification de trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, et sur l’octroi de provisions au titre des loyers, de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale. La juridiction a retenu que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail », puis a fixé la date d’effet au 27 décembre 2024, ordonné l’expulsion après un délai d’un mois, alloué une provision de 3 407,07 €, une indemnité d’occupation égale au loyer en principal, et appliqué la clause pénale.
I. Le fondement et la cohérence du raisonnement de référé
A. La compétence du juge des référés et l’absence d’exigence d’urgence Le juge rappelle le cadre posé par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il précise la finalité de la procédure, qui vise l’évidence et la cessation des troubles. La décision retient sans ambiguïté que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans la fonction du référé, dès lors que l’exigence est celle de l’absence de contestation sérieuse.
L’ordonnance encadre ensuite l’office du juge au titre du trouble manifestement illicite. Elle rappelle les définitions utiles, en indiquant que « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ». Elle ajoute, sur la notion de trouble, que « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ces précisions valident l’emploi de mesures de remise en état visant à faire cesser un maintien illicite.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire L. 145-41 et ses effets Le juge vérifie l’existence d’une clause résolutoire, le commandement visant cette clause, et l’écoulement d’un mois sans régularisation. La charge de la preuve du paiement, rappelée par l’article 1353 du code civil, n’a pas été satisfaite par le preneur défaillant. L’ordonnance énonce que « Il s’ensuit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables », puis constate la résiliation au 27 décembre 2024, un mois après le commandement.
La résiliation acquise, le maintien devient sans droit ni titre, ce que la juridiction qualifie classiquement de trouble manifeste. Elle rappelle que « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». L’expulsion est donc ordonnée à l’issue d’un mois suivant la signification, sans astreinte, en stricte conformité avec les règles d’exécution. L’indemnité d’occupation est alignée sur le loyer en principal, la décision précisant que « Cette indemnité trimestrielle d’occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer en principal en vigueur à la date de la dite résiliation outre tous les accessoires du loyer et dans la limite du montant de la demande ».
II. La valeur et la portée pratiques de la solution
A. Une solution juridiquement lisible et probatoirement exigeante L’absence d’exigence d’urgence pour constater la clause résolutoire est conforme à l’office du référé. Le contrôle opère sur l’évidence de l’inexécution, non sur l’opportunité. L’assise probatoire est nette, car la charge du paiement incombe au débiteur qui s’en prétend libéré. La défaillance à l’audience ne dispense pas d’examiner l’existence d’une contestation sérieuse, ce que la motivation réalise en s’appuyant sur l’acte et le délai légal.
Le traitement des accessoires respecte la nature provisionnelle du référé. La juridiction cantonne la provision aux sommes justifiées et réputées réclamées, pour éviter tout enrichissement indu. S’agissant de la clause pénale, l’ordonnance adopte une présentation rigoureuse et rappelle son point de départ ainsi que le taux applicable, en indiquant que « En application de l’article 2.9 intitulée “clause pénale” du bail, la somme de 3 407,07 € sera majorée de 10% à compter du 27 novembre 2024 et portera intérêts au taux légal majoré d’un point ».
B. Des conséquences opérationnelles claires en matière de baux commerciaux La décision éclaire la séquence procédurale des baux commerciaux en cas d’impayés avérés. Le juge des référés peut constater la résiliation dès lors que le commandement reste infructueux pendant un mois. L’expulsion se rattache à la cessation d’un trouble manifeste, et non à une appréciation discutable de l’urgence. La portée pédagogique demeure importante pour les praticiens face aux défauts de comparution ou aux débats lacunaires.
L’alignement de l’indemnité d’occupation sur le loyer principal, dans la limite de la demande, sécurise le quantum provisionnel. Il préserve aussi un réajustement ultérieur si un débat au fond s’ouvre, notamment sur les accessoires. L’encadrement de la clause pénale en provision permet une exécution rapide, sans préjuger d’une éventuelle modulation judiciaire. L’ensemble fournit un canevas de gestion des impayés conciliant célérité et respect des garanties du contradictoire.
Tribunal judiciaire de Limoges, ordonnance de référé du 25 juin 2025. Un bailleur commercial sollicite la constatation de la clause résolutoire pour impayés, l’expulsion et des provisions accessoires. La mesure vise des lots donnés à bail dans une résidence services, avec loyer trimestriel indexé, resté impayé sur plusieurs trimestres.
Les faits tiennent à des loyers échus impayés au cours de l’année 2024. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 27 novembre 2024. Faute de régularisation, le bailleur a assigné en référé le 5 mars 2025. À l’audience du 21 mai 2025, le preneur, bien que représenté au dossier, n’a pas comparu. Le bailleur a demandé la constatation de la clause, l’expulsion, une provision correspondant aux loyers et charges impayés, l’indemnité d’occupation, ainsi que l’application de la clause pénale.
La question posée portait sur l’aptitude du juge des référés à constater l’acquisition de la clause résolutoire sans caractériser l’urgence, sur la qualification de trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion, et sur l’octroi de provisions au titre des loyers, de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale. La juridiction a retenu que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail », puis a fixé la date d’effet au 27 décembre 2024, ordonné l’expulsion après un délai d’un mois, alloué une provision de 3 407,07 €, une indemnité d’occupation égale au loyer en principal, et appliqué la clause pénale.
I. Le fondement et la cohérence du raisonnement de référé
A. La compétence du juge des référés et l’absence d’exigence d’urgence
Le juge rappelle le cadre posé par les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Il précise la finalité de la procédure, qui vise l’évidence et la cessation des troubles. La décision retient sans ambiguïté que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail ». Cette affirmation s’inscrit dans la fonction du référé, dès lors que l’exigence est celle de l’absence de contestation sérieuse.
L’ordonnance encadre ensuite l’office du juge au titre du trouble manifestement illicite. Elle rappelle les définitions utiles, en indiquant que « Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer ». Elle ajoute, sur la notion de trouble, que « Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ces précisions valident l’emploi de mesures de remise en état visant à faire cesser un maintien illicite.
B. La mise en œuvre de la clause résolutoire L. 145-41 et ses effets
Le juge vérifie l’existence d’une clause résolutoire, le commandement visant cette clause, et l’écoulement d’un mois sans régularisation. La charge de la preuve du paiement, rappelée par l’article 1353 du code civil, n’a pas été satisfaite par le preneur défaillant. L’ordonnance énonce que « Il s’ensuit que les conditions de mise en oeuvre de la clause résolutoire ne sont pas sérieusement contestables », puis constate la résiliation au 27 décembre 2024, un mois après le commandement.
La résiliation acquise, le maintien devient sans droit ni titre, ce que la juridiction qualifie classiquement de trouble manifeste. Elle rappelle que « Constitue un trouble manifestement illicite le maintien dans des locaux loués, sans droit ni titre du fait de l’expiration du bail ». L’expulsion est donc ordonnée à l’issue d’un mois suivant la signification, sans astreinte, en stricte conformité avec les règles d’exécution. L’indemnité d’occupation est alignée sur le loyer en principal, la décision précisant que « Cette indemnité trimestrielle d’occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer en principal en vigueur à la date de la dite résiliation outre tous les accessoires du loyer et dans la limite du montant de la demande ».
II. La valeur et la portée pratiques de la solution
A. Une solution juridiquement lisible et probatoirement exigeante
L’absence d’exigence d’urgence pour constater la clause résolutoire est conforme à l’office du référé. Le contrôle opère sur l’évidence de l’inexécution, non sur l’opportunité. L’assise probatoire est nette, car la charge du paiement incombe au débiteur qui s’en prétend libéré. La défaillance à l’audience ne dispense pas d’examiner l’existence d’une contestation sérieuse, ce que la motivation réalise en s’appuyant sur l’acte et le délai légal.
Le traitement des accessoires respecte la nature provisionnelle du référé. La juridiction cantonne la provision aux sommes justifiées et réputées réclamées, pour éviter tout enrichissement indu. S’agissant de la clause pénale, l’ordonnance adopte une présentation rigoureuse et rappelle son point de départ ainsi que le taux applicable, en indiquant que « En application de l’article 2.9 intitulée “clause pénale” du bail, la somme de 3 407,07 € sera majorée de 10% à compter du 27 novembre 2024 et portera intérêts au taux légal majoré d’un point ».
B. Des conséquences opérationnelles claires en matière de baux commerciaux
La décision éclaire la séquence procédurale des baux commerciaux en cas d’impayés avérés. Le juge des référés peut constater la résiliation dès lors que le commandement reste infructueux pendant un mois. L’expulsion se rattache à la cessation d’un trouble manifeste, et non à une appréciation discutable de l’urgence. La portée pédagogique demeure importante pour les praticiens face aux défauts de comparution ou aux débats lacunaires.
L’alignement de l’indemnité d’occupation sur le loyer principal, dans la limite de la demande, sécurise le quantum provisionnel. Il préserve aussi un réajustement ultérieur si un débat au fond s’ouvre, notamment sur les accessoires. L’encadrement de la clause pénale en provision permet une exécution rapide, sans préjuger d’une éventuelle modulation judiciaire. L’ensemble fournit un canevas de gestion des impayés conciliant célérité et respect des garanties du contradictoire.