La procédure d’expulsion d’un locataire obéit à un formalisme strict et à des délais précis, dont le non-respect peut entraîner la nullité des actes.
Le législateur a souhaité concilier deux intérêts antagonistes : le droit de propriété du bailleur et la protection du locataire contre une mise à la rue brutale.
La procédure se décompose en deux phases distinctes : une phase précontentieuse et judiciaire aboutissant à l’obtention d’un titre exécutoire (I), puis une phase d’exécution soumise à des mécanismes de temporisation (II).
I. La phase précontentieuse et judiciaire
A. Le commandement de payer : préalable obligatoire
Le commandement de payer constitue l’acte préalable obligatoire à toute procédure d’expulsion pour impayés de loyers.
Cet acte, délivré par un commissaire de justice, doit respecter un formalisme strict à peine de nullité.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le locataire dispose donc d’un délai de six semaines pour régulariser sa dette à compter de la signification du commandement.
À cet égard, la Cour de cassation a précisé que ce nouveau délai de six semaines, issu de la loi du 27 juillet 2023, ne s’applique qu’aux baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi (Cass. avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).
Les baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi restent soumis au délai de deux mois prévu dans leurs clauses contractuelles.
Le commandement doit contenir, à peine de nullité, plusieurs mentions obligatoires : le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à une procédure de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité Logement et la possibilité de demander des délais de grâce au juge.
La Cour de cassation a jugé que la nullité du commandement du fait d’irrégularités de forme est liée à l’existence d’un grief pour le locataire (Cass. 3e civ., 29 juin 1994, n° 92-18.438).
Par ailleurs, lorsque le bailleur personne morale est dépourvu de représentant légal, le commandement de payer est entaché d’une nullité de fond insusceptible de régularisation (Cass. 3e civ., 4 janvier 2006, n° 04-18.282).
Enfin, le commandement de payer doit être signifié dans un délai raisonnable. À défaut, sa péremption peut être relevée d’office par le juge (Cass. 2e civ., 21 mars 2019, n° 17-31.170).
B. L’assignation et le jugement d’expulsion
À l’expiration du délai de six semaines, si la dette n’est pas soldée, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection par voie d’assignation.
Le délai entre l’assignation et l’audience varie selon l’encombrement des juridictions, généralement de deux à quatre mois.
Le juge peut, lors de l’audience, constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire.
La Cour de cassation rappelle régulièrement qu’en présence d’une clause résolutoire, le juge n’a pas le pouvoir d’apprécier la gravité du manquement ou de refuser de constater l’acquisition de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 15-25.018).
Toutefois, le juge dispose d’un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette selon un échéancier.
Aux termes de l’article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
La Cour de cassation a précisé que ce délai de trois ans, institué par la loi ALUR du 24 mars 2014, s’applique immédiatement aux contrats de location en cours (Cass. avis, 16 février 2015, n° 14-70.011).
De surcroît, aucun délai n’est imposé au locataire pour saisir le juge d’une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire (Cass. 3e civ., 16 février 2011, n° 10-14.945).
La Cour de cassation a récemment élargi le champ de la suspension en jugeant que le juge peut accorder des délais au locataire et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire, non seulement en cas de défaut de paiement des loyers et charges, mais encore pour tout manquement du locataire à ses obligations (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).
Le jugement ordonnant l’expulsion doit ensuite être signifié au locataire par commissaire de justice pour devenir exécutoire.
II. La phase d’exécution et les mécanismes de temporisation
A. Les délais légaux d’exécution
Une fois le jugement d’expulsion obtenu et signifié, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux.
Aux termes de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution :
« Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »
Le locataire dispose donc d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux avant que l’expulsion puisse être effectivement réalisée.
Ce délai peut être supprimé par le juge en cas de mauvaise foi du locataire ou d’introduction par voie de fait dans les lieux.
La Cour de cassation a précisé qu’il n’existe pas de délai légal maximum entre le commandement de quitter les lieux et le procès-verbal d’expulsion (Cass. 2e civ., 13 mai 2015, n° 14-18.859).
L’expulsion peut donc intervenir longtemps après la délivrance du commandement, sous réserve du respect des autres règles applicables.
À l’issue du délai de deux mois, si le locataire refuse de quitter les lieux, le commissaire de justice peut solliciter le concours de la force publique auprès du préfet.
Aux termes de l’article L. 153-1 du Code des procédures civiles d’exécution, le refus de l’État de prêter son concours à l’exécution des décisions de justice exécutoires ouvre droit à réparation.
Le préfet dispose d’un délai de deux mois pour répondre à cette demande.
En cas de refus ou de silence du préfet au-delà de ce délai, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour obtenir une indemnisation du préjudice subi du fait du maintien du locataire dans les lieux.
B. Les mécanismes de protection du locataire
Deux mécanismes permettent au locataire de différer son expulsion : les délais de grâce et la trêve hivernale.
S’agissant des délais de grâce, le locataire peut solliciter des délais supplémentaires pour quitter les lieux.
Aux termes des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :
« Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces délais puissent, en aucun cas, être inférieurs à un mois ni supérieurs à un an. »
Le juge apprécie souverainement l’opportunité d’accorder ces délais en tenant compte de plusieurs critères : la bonne ou mauvaise volonté du locataire, la situation respective des parties (âge, santé, situation familiale, fortune) et les diligences effectuées pour le relogement.
La demande de délais de grâce peut être formée à tout moment de la procédure, y compris devant le juge de l’exécution après la signification du commandement de quitter les lieux.
S’agissant de la trêve hivernale, elle constitue une période de suspension des expulsions destinée à protéger les personnes vulnérables pendant les mois les plus froids.
Aux termes de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution :
« Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante. »
Pour la période 2025-2026, la trêve hivernale s’étend du 1er novembre 2025 au 31 mars 2026 inclus.
Durant cette période, le bailleur peut toutefois poursuivre la procédure judiciaire : le jugement d’expulsion peut être prononcé, mais son exécution sera différée jusqu’à la fin de la trêve.
La Cour de cassation a précisé que dès lors que l’état d’abandon du logement est caractérisé, la réalisation de l’expulsion est possible au cours de la période hivernale (Cass. 3e civ., 20 novembre 1991, n° 90-12.049).
En effet, un local inoccupé n’a plus le caractère de local servant à l’habitation principale et les dispositions prévoyant la suspension des mesures d’expulsion ne sont plus applicables.
La trêve hivernale ne s’applique pas dans certaines situations limitativement énumérées par la loi : lorsqu’une solution de relogement correspondant aux besoins du locataire est proposée, en cas d’introduction dans le domicile par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte (squatteurs), pour les occupants d’un immeuble touché par un arrêté de mise en sécurité, ou lorsque l’expulsion a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de protection pour violences conjugales.
De même, la trêve hivernale n’est pas applicable aux logements étudiants lorsque l’occupant ne remplit plus les conditions d’occupation (article L. 412-7 du Code des procédures civiles d’exécution).
Le non-respect de la trêve hivernale par un bailleur constitue une infraction pénale passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).