Par un arrêt rendu le 4 décembre 2025, la Cour administrative d’appel de Paris précise les conditions de naissance d’un permis de construire tacite. Des particuliers ont sollicité une autorisation d’urbanisme pour l’aménagement d’un logement au sein d’un immeuble collectif situé dans le département de la Seine-Saint-Denis. L’autorité municipale a opposé un refus par un arrêté daté du 31 mai 2022, mais le pli recommandé est revenu avec la mention de non-réclamation. Le tribunal administratif de Montreuil a annulé cette décision le 9 janvier 2025, estimant qu’un permis tacite était né du silence gardé par l’administration. La commune a interjeté appel en soutenant que le refus avait été régulièrement notifié aux pétitionnaires avant l’expiration du délai d’instruction du dossier. Les requérants de première instance font valoir qu’ils n’ont jamais reçu notification de cet acte avant la cristallisation de leur droit à construire. Le juge d’appel devait déterminer si une décision de refus non réceptionnée fait obstacle à l’intervention d’une autorisation tacite à l’issue de l’instruction. La Cour juge qu’en l’absence de notification régulière avant le terme du délai, le pétitionnaire est légalement titulaire d’un permis de construire. L’examen de la régularité de la notification (I) précède l’analyse de la légalité du retrait opéré par une décision parvenue tardivement à ses destinataires (II).
I. La naissance du permis tacite liée au défaut de notification régulière
A. L’exigence d’une réception effective de l’acte durant l’instruction
La Cour rappelle que le demandeur n’est titulaire d’un permis tacite que si aucune décision ne lui a été notifiée avant l’expiration du délai. Elle souligne que « l’intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la première présentation du courrier » par les services postaux. Toutefois, cette présomption de notification suppose que l’acte soit parvenu à la connaissance effective du destinataire selon les formes prescrites par le code. En l’espèce, la commune n’apportait pas la preuve d’une notification régulière de l’arrêté de refus avant la date butoir du 1er juillet 2022. Le juge administratif privilégie la sécurité juridique du pétitionnaire qui doit pouvoir se fier à l’absence de réponse explicite de l’autorité compétente.
B. L’inefficacité du pli non réclamé pour interrompre le délai
L’administration soutenait que le retour du pli avec la mention de non-réclamation suffisait à interrompre le délai d’instruction de la demande d’urbanisme. La Cour écarte cet argument car aucun élément ne permettait d’établir que les pétitionnaires avaient été mis en mesure de réceptionner le courrier. Le délai d’instruction ayant expiré sans notification effective, le silence de la mairie a « implicitement mais nécessairement » fait naître un permis tacite. Cette solution confirme une jurisprudence protectrice interdisant à l’autorité de se prévaloir d’une décision restée purement interne ou dont l’envoi est vicié. L’existence d’une autorisation de construire au profit des demandeurs est donc confirmée dès l’achèvement de la période d’examen de leur dossier complet.
II. L’illégalité du retrait de l’autorisation par une décision tardive
A. La requalification du refus en retrait d’une décision créatrice de droits
L’arrêté de refus, bien que rédigé avant le terme du délai, change de nature juridique dès lors que le permis tacite est légalement né. La Cour administrative d’appel de Paris considère que cette décision doit désormais être regardée comme portant retrait de l’autorisation obtenue par le silence. Le juge précise que l’arrêté « a implicitement mais nécessairement retiré le permis de construire tacite dont étaient bénéficiaires » les pétitionnaires de l’espèce. Cette requalification soumet alors l’acte aux conditions strictes de retrait des décisions administratives individuelles qui sont créatrices de droits au profit d’administrés. L’administration ne peut plus se borner à rejeter la demande, elle doit désormais justifier de la légalité de l’anéantissement rétroactif d’un droit acquis.
B. La protection du bénéficiaire par le délai de retrait de trois mois
L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme limite le retrait d’un permis illégal à un délai de trois mois suivant la date de décision. Les magistrats constatent que les pétitionnaires n’ont eu connaissance du refus qu’en 2024, soit bien après l’expiration de ce délai de retrait légal. La commune n’est donc pas « fondée à soutenir que l’arrêté du 31 mai 2022 n’est pas entaché d’illégalité » au regard des dispositions législatives. La Cour confirme l’obligation faite au maire de « délivrer aux pétitionnaires ce certificat de permis de construire tacite » conformément aux exigences du code de l’urbanisme. Cette décision renforce la stabilité des autorisations d’urbanisme en sanctionnant le défaut de diligence de l’autorité publique dans le suivi de ses notifications.