Tribunal judiciaire de Strasbourg, le 26 juin 2025, n°24/00617
Rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg le 26 juin 2025, le jugement tranche un contentieux de copropriété relatif à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale. Les copropriétaires d’un lot comprenant un jardin privatif contestent une esquisse d’étages modificative ayant retranché une portion jusque‑là incluse dans leur lot, au profit d’un « espace extérieur » commun. Le syndicat oppose l’usucapion trentenaire et forme des demandes reconventionnelles sur l’usage du jardin et sur un empiétement allégué. La procédure a conduit le juge à apprécier la régularité de la délibération au regard du droit de propriété, de l’abus de majorité et de la preuve de la prescription acquisitive.
La question posée tenait à la possibilité, pour l’assemblée statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’approuver une esquisse modifiant l’assiette d’un lot privatif, en l’adossant à une usucapion invoquée par le syndicat. Le tribunal annule la résolution, écarte l’usucapion faute de preuve d’une possession utile, rejette la demande d’usage « strict » de jardin et la demande au titre de l’empiétement. Il rappelle d’abord qu’« Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “constater”, “dire”, “juger” ou “donner acte” », puis retient l’abus de majorité et l’atteinte au droit de propriété. La suite éclaire le sens de la solution avant d’en apprécier la valeur et la portée.
I. Le contrôle du pouvoir de l’assemblée sur les droits privatifs
A. L’abus de majorité comme limite interne aux décisions collectives
Le juge pose une définition exigeante de l’abus de majorité en copropriété. Il énonce que « L’abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice. » L’assemblée ne peut pas utiliser la règle de majorité pour rompre l’équilibre entre copropriétaires, spécialement lorsque l’opération touche l’assiette d’un droit privatif.
Cette borne s’accompagne d’un contrôle de l’office du juge, qui reste mesuré. Le jugement rappelle que « Il est rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts […] et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle‑même de la décision incriminée. » La délibération est censurée non pour son opportunité, mais pour son effet concret d’atteinte au droit de propriété dissimulée derrière une mise à jour d’esquisse.
B. L’échec de l’usucapion faute de possession utile et probante
Le syndicat invoquait une prescription acquisitive pour légitimer la scission de la parcelle. Or l’article 2258 du code civil commande une possession paisible, continue, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire durant trente ans. La juridiction souligne l’absence d’éléments caractérisant une possession répondant à ces critères, en présence d’un usage constant par les titulaires du lot, notoire et non contesté.
La charge de la preuve pesait sur celui qui se prévalait de l’acquisition par prescription. Les seules tolérances anciennes ou l’absence de clôture ne suffisent pas à transformer un espace privatif en partie commune. L’argument d’usucapion ne pouvait donc justifier la réduction de l’assiette du lot par une simple résolution majoritaire, ce qui conditionnait l’annulation prononcée.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Le rappel de l’intangibilité de l’assiette privative face aux majorités de l’article 26
La décision réaffirme un principe structurant du droit de la copropriété. Les majorités de l’article 26 permettent des actes importants, notamment touchant aux parties communes ou au règlement, sans autoriser une atteinte à la propriété privative. Le jugement se place dans le sillage du texte selon lequel « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. » En pratique, toute opération qui retranche l’assiette d’un lot excède la compétence de l’assemblée et requiert un fondement translataif régulier.
La valeur de la solution tient à son souci de cohérence avec les articles 544 et 545 du code civil. L’annulation préserve le caractère absolu du droit de propriété contre une requalification matérielle déguisée en simple mise à jour d’esquisse. Elle encourage des voies adéquates: titre, unanimité si requis, actualisation du règlement, et, le cas échéant, procédure d’aliénation conforme.
B. Les enseignements pratiques en matière d’usage des lots et d’empiétement
Sur l’usage du jardin, le juge constate un usage ancien de stationnement, non perturbateur ni contraire à la destination, à la lumière du règlement. L’absence de grief objectif écarte la demande d’imposer un « usage strict » de jardin, la liberté d’usage des parties privatives demeurant de principe. L’approche, factuelle et mesurée, évite d’ériger une prohibition abstraite là où le règlement ne la prévoit pas.
Sur l’empiétement, le tribunal rappelle une jurisprudence ferme de la Cour de cassation: « En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état. » Faute d’ouvrage, le grief d’empiétement est rejeté. La portée pratique est claire: sans preuve d’un ouvrage matériel empiétant, le contentieux relève d’autres outils, notamment la délimitation et la preuve de l’assiette des droits, non de la sanction spécifique d’empiétement.
L’ensemble compose une solution équilibrée. Elle protège l’assiette privative contre une modification majoritaire non fondée, recentre l’usucapion sur une preuve rigoureuse, et circonscrit l’empiétement à son domaine propre, tout en préservant la liberté d’usage privatif conforme au règlement.
Rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg le 26 juin 2025, le jugement tranche un contentieux de copropriété relatif à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale. Les copropriétaires d’un lot comprenant un jardin privatif contestent une esquisse d’étages modificative ayant retranché une portion jusque‑là incluse dans leur lot, au profit d’un « espace extérieur » commun. Le syndicat oppose l’usucapion trentenaire et forme des demandes reconventionnelles sur l’usage du jardin et sur un empiétement allégué. La procédure a conduit le juge à apprécier la régularité de la délibération au regard du droit de propriété, de l’abus de majorité et de la preuve de la prescription acquisitive.
La question posée tenait à la possibilité, pour l’assemblée statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d’approuver une esquisse modifiant l’assiette d’un lot privatif, en l’adossant à une usucapion invoquée par le syndicat. Le tribunal annule la résolution, écarte l’usucapion faute de preuve d’une possession utile, rejette la demande d’usage « strict » de jardin et la demande au titre de l’empiétement. Il rappelle d’abord qu’« Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir “constater”, “dire”, “juger” ou “donner acte” », puis retient l’abus de majorité et l’atteinte au droit de propriété. La suite éclaire le sens de la solution avant d’en apprécier la valeur et la portée.
I. Le contrôle du pouvoir de l’assemblée sur les droits privatifs
A. L’abus de majorité comme limite interne aux décisions collectives
Le juge pose une définition exigeante de l’abus de majorité en copropriété. Il énonce que « L’abus de majorité suppose donc que la délibération adoptée par la majorité soit sans intérêt réel pour la collectivité et qu’elle soit préjudiciable au demandeur en justice. » L’assemblée ne peut pas utiliser la règle de majorité pour rompre l’équilibre entre copropriétaires, spécialement lorsque l’opération touche l’assiette d’un droit privatif.
Cette borne s’accompagne d’un contrôle de l’office du juge, qui reste mesuré. Le jugement rappelle que « Il est rappelé que l’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts […] et que le tribunal ne peut substituer sa propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle‑même de la décision incriminée. » La délibération est censurée non pour son opportunité, mais pour son effet concret d’atteinte au droit de propriété dissimulée derrière une mise à jour d’esquisse.
B. L’échec de l’usucapion faute de possession utile et probante
Le syndicat invoquait une prescription acquisitive pour légitimer la scission de la parcelle. Or l’article 2258 du code civil commande une possession paisible, continue, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire durant trente ans. La juridiction souligne l’absence d’éléments caractérisant une possession répondant à ces critères, en présence d’un usage constant par les titulaires du lot, notoire et non contesté.
La charge de la preuve pesait sur celui qui se prévalait de l’acquisition par prescription. Les seules tolérances anciennes ou l’absence de clôture ne suffisent pas à transformer un espace privatif en partie commune. L’argument d’usucapion ne pouvait donc justifier la réduction de l’assiette du lot par une simple résolution majoritaire, ce qui conditionnait l’annulation prononcée.
II. Valeur et portée de la solution retenue
A. Le rappel de l’intangibilité de l’assiette privative face aux majorités de l’article 26
La décision réaffirme un principe structurant du droit de la copropriété. Les majorités de l’article 26 permettent des actes importants, notamment touchant aux parties communes ou au règlement, sans autoriser une atteinte à la propriété privative. Le jugement se place dans le sillage du texte selon lequel « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance. » En pratique, toute opération qui retranche l’assiette d’un lot excède la compétence de l’assemblée et requiert un fondement translataif régulier.
La valeur de la solution tient à son souci de cohérence avec les articles 544 et 545 du code civil. L’annulation préserve le caractère absolu du droit de propriété contre une requalification matérielle déguisée en simple mise à jour d’esquisse. Elle encourage des voies adéquates: titre, unanimité si requis, actualisation du règlement, et, le cas échéant, procédure d’aliénation conforme.
B. Les enseignements pratiques en matière d’usage des lots et d’empiétement
Sur l’usage du jardin, le juge constate un usage ancien de stationnement, non perturbateur ni contraire à la destination, à la lumière du règlement. L’absence de grief objectif écarte la demande d’imposer un « usage strict » de jardin, la liberté d’usage des parties privatives demeurant de principe. L’approche, factuelle et mesurée, évite d’ériger une prohibition abstraite là où le règlement ne la prévoit pas.
Sur l’empiétement, le tribunal rappelle une jurisprudence ferme de la Cour de cassation: « En application de ces textes, le propriétaire d’un fonds sur lequel la construction d’un autre propriétaire empiète est, compte tenu du caractère absolu et perpétuel du droit de propriété, fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou à abus ni que puisse lui être opposé le caractère disproportionné de la mesure de remise en état. » Faute d’ouvrage, le grief d’empiétement est rejeté. La portée pratique est claire: sans preuve d’un ouvrage matériel empiétant, le contentieux relève d’autres outils, notamment la délimitation et la preuve de l’assiette des droits, non de la sanction spécifique d’empiétement.
L’ensemble compose une solution équilibrée. Elle protège l’assiette privative contre une modification majoritaire non fondée, recentre l’usucapion sur une preuve rigoureuse, et circonscrit l’empiétement à son domaine propre, tout en préservant la liberté d’usage privatif conforme au règlement.