Tribunal judiciaire de Nancy, le 24 juin 2025, n°25/00779
Rendu par le Tribunal judiciaire de Nancy le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’une convention d’occupation d’un emplacement de parking destinée à l’exploitation d’un point de vente mobile, consentie le 29 janvier 2016 pour un an et reconduite tacitement. L’occupant a reçu le 8 avril 2024 une notification de résiliation, finalement différée au 30 juin 2025, en raison d’impayés et d’un projet de réaménagement du parking.
L’occupant a assigné à jour fixe le 14 mars 2025 pour obtenir la requalification de la convention en bail commercial, l’invalidation du congé, puis une indemnité d’éviction fondée sur l’article L 145-14 du code de commerce. Le propriétaire a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale prévue par l’article L 145-60, en soutenant que toute prétention à indemnité supposait d’abord une requalification prescrite. Reconventionnellement, il a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, et une indemnité d’occupation.
La question de droit portait sur le point de départ de la prescription biennale applicable à l’action en requalification, et, corrélativement, sur la validité du recours à une convention d’occupation précaire au regard des critères jurisprudentiels de précarité objective. Le tribunal juge que « le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de congé ou de refus de renouvellement du bail que si les parties sont déjà liées par un contrat de bail commercial », et retient que « le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit ». L’action est déclarée irrecevable comme prescrite, et les demandes reconventionnelles sont accueillies, avec expulsion et indemnité d’occupation.
I. Le rattachement de la prescription à la requalification préalable
A. L’indemnité d’éviction subordonnée à l’existence d’un bail Le tribunal articule nettement l’objet de l’action. La prétention indemnitaire suppose la qualification préalable de bail commercial. Dès lors, l’occupant ne peut déplacer le point de départ au jour du congé. La motivation éclaire ce lien de dépendance en rappelant que « le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de congé ou de refus de renouvellement du bail que si les parties sont déjà liées par un contrat de bail commercial, condition nécessaire à une versement d’une indemnité d’éviction en découlant ». La solution s’inscrit dans l’économie du statut, qui organise une prescription autonome et courte pour les litiges nés du chapitre des baux commerciaux.
Cette lecture protège la sécurité juridique des conventions atypiques. Elle évite qu’un congé tardif fasse renaître artificiellement des actions éteintes contre l’économie de l’article L 145-60. Elle impose aux exploitants, dès l’origine, une vigilance sur la qualification et sur les indices d’assujettissement au statut. La clarté du raisonnement écarte le risque de confusion entre action principale en requalification et action accessoire en indemnité d’éviction.
B. Le dies a quo fixé à la date du contrat Le tribunal fixe le point de départ au jour de la conclusion de la convention litigieuse. Il énonce de manière générale que « le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit ». La reconduction tacite ne réinitialise pas le délai, ce qui évite des effets de pérennisation contraires au bref délai voulu par le législateur.
La critique tirée de la fraude est écartée, faute de démonstration probante. La charge de la preuve d’un stratagème visant à éluder le statut reste lourde et commande des indices précis. En l’absence de telles preuves, la solution consacre la fonction extinctive du délai biennal, dont la rigueur invite à agir sans tarder lorsqu’un montage contractuel paraît discutable.
II. La qualification de l’occupation précaire et ses effets
A. Les indices de précarité objective retenus La juridiction vérifie la réalité de la précarité. Elle souligne d’abord la clarté contractuelle, en citant une stipulation dépourvue d’ambiguïté: « Il sera en second lieu souligné que les termes de la convention acceptés et signés par les deux parties sont particulièrement clairs et sans équivoque, dès lors qu’il est précisé en son article 13 que “le concessionnaire reconnaît expressément que, s’agissant d’une concession, les lois sur les loyers et sur la propriété commerciale notamment ne sont pas applicables ; en particulier, le concessionnaire reconnaît expressément qu’il ne peut sous aucune forme revendiquer contre le concédant le bénéfice du statut des baux commerciaux” ». Le rappel de la clause ne suffit pas, mais il participe de l’analyse d’ensemble.
Surtout, la décision retient que la configuration des lieux et le besoin de flexibilité opérationnelle justifient la mobilité de l’emplacement. L’extrait significatif sur la nécessité fonctionnelle, détachable des mentions nominales, souligne l’exigence de pouvoir « disposer à tout moment de l’intégralité de l’emprise du parking en fonction de ses besoins, et notamment des contraintes d’urbanisme qui s’imposent à elle, ou des travaux devant être effectués ». L’aptitude du poste de vente à être déplacé et son absence de fixité pérenne confortent l’analyse, en cohérence avec la jurisprudence relative aux occupations de terrains nus.
B. Les conséquences pratiques: irrecevabilité et mesures d’éviction matérielle La combinaison de la prescription et de la précarité entraîne l’irrecevabilité des demandes principales. La juridiction en tire les conséquences utiles en ordonnant l’expulsion après la date convenue et en fixant une indemnité d’occupation alignée sur la redevance contractuelle. La suite procédurale reste classique pour ce type d’occupation, et découle de la caducité de la présence sur site après l’échéance.
La portée de la décision est double. Elle rappelle d’une part l’impératif de diligence pour toute action de requalification. Elle confirme d’autre part que l’occupation précaire peut être valablement retenue lorsqu’une précarité objective, externe à la seule volonté des parties, gouverne l’exploitation d’un emplacement mobile. En arrière-plan, l’équilibre entre fluidité d’aménagements commerciaux et protection du fonds impose une appréciation concrète, étayée par des éléments matériels et des pratiques effectives.
Rendu par le Tribunal judiciaire de Nancy le 24 juin 2025, le jugement tranche un litige né d’une convention d’occupation d’un emplacement de parking destinée à l’exploitation d’un point de vente mobile, consentie le 29 janvier 2016 pour un an et reconduite tacitement. L’occupant a reçu le 8 avril 2024 une notification de résiliation, finalement différée au 30 juin 2025, en raison d’impayés et d’un projet de réaménagement du parking.
L’occupant a assigné à jour fixe le 14 mars 2025 pour obtenir la requalification de la convention en bail commercial, l’invalidation du congé, puis une indemnité d’éviction fondée sur l’article L 145-14 du code de commerce. Le propriétaire a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale prévue par l’article L 145-60, en soutenant que toute prétention à indemnité supposait d’abord une requalification prescrite. Reconventionnellement, il a sollicité la constatation de la résiliation, l’expulsion, et une indemnité d’occupation.
La question de droit portait sur le point de départ de la prescription biennale applicable à l’action en requalification, et, corrélativement, sur la validité du recours à une convention d’occupation précaire au regard des critères jurisprudentiels de précarité objective. Le tribunal juge que « le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de congé ou de refus de renouvellement du bail que si les parties sont déjà liées par un contrat de bail commercial », et retient que « le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit ». L’action est déclarée irrecevable comme prescrite, et les demandes reconventionnelles sont accueillies, avec expulsion et indemnité d’occupation.
I. Le rattachement de la prescription à la requalification préalable
A. L’indemnité d’éviction subordonnée à l’existence d’un bail
Le tribunal articule nettement l’objet de l’action. La prétention indemnitaire suppose la qualification préalable de bail commercial. Dès lors, l’occupant ne peut déplacer le point de départ au jour du congé. La motivation éclaire ce lien de dépendance en rappelant que « le point de départ du délai de prescription ne peut être la date de congé ou de refus de renouvellement du bail que si les parties sont déjà liées par un contrat de bail commercial, condition nécessaire à une versement d’une indemnité d’éviction en découlant ». La solution s’inscrit dans l’économie du statut, qui organise une prescription autonome et courte pour les litiges nés du chapitre des baux commerciaux.
Cette lecture protège la sécurité juridique des conventions atypiques. Elle évite qu’un congé tardif fasse renaître artificiellement des actions éteintes contre l’économie de l’article L 145-60. Elle impose aux exploitants, dès l’origine, une vigilance sur la qualification et sur les indices d’assujettissement au statut. La clarté du raisonnement écarte le risque de confusion entre action principale en requalification et action accessoire en indemnité d’éviction.
B. Le dies a quo fixé à la date du contrat
Le tribunal fixe le point de départ au jour de la conclusion de la convention litigieuse. Il énonce de manière générale que « le point de départ de la prescription biennale de l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat, peu important qu’il ait été tacitement reconduit ». La reconduction tacite ne réinitialise pas le délai, ce qui évite des effets de pérennisation contraires au bref délai voulu par le législateur.
La critique tirée de la fraude est écartée, faute de démonstration probante. La charge de la preuve d’un stratagème visant à éluder le statut reste lourde et commande des indices précis. En l’absence de telles preuves, la solution consacre la fonction extinctive du délai biennal, dont la rigueur invite à agir sans tarder lorsqu’un montage contractuel paraît discutable.
II. La qualification de l’occupation précaire et ses effets
A. Les indices de précarité objective retenus
La juridiction vérifie la réalité de la précarité. Elle souligne d’abord la clarté contractuelle, en citant une stipulation dépourvue d’ambiguïté: « Il sera en second lieu souligné que les termes de la convention acceptés et signés par les deux parties sont particulièrement clairs et sans équivoque, dès lors qu’il est précisé en son article 13 que “le concessionnaire reconnaît expressément que, s’agissant d’une concession, les lois sur les loyers et sur la propriété commerciale notamment ne sont pas applicables ; en particulier, le concessionnaire reconnaît expressément qu’il ne peut sous aucune forme revendiquer contre le concédant le bénéfice du statut des baux commerciaux” ». Le rappel de la clause ne suffit pas, mais il participe de l’analyse d’ensemble.
Surtout, la décision retient que la configuration des lieux et le besoin de flexibilité opérationnelle justifient la mobilité de l’emplacement. L’extrait significatif sur la nécessité fonctionnelle, détachable des mentions nominales, souligne l’exigence de pouvoir « disposer à tout moment de l’intégralité de l’emprise du parking en fonction de ses besoins, et notamment des contraintes d’urbanisme qui s’imposent à elle, ou des travaux devant être effectués ». L’aptitude du poste de vente à être déplacé et son absence de fixité pérenne confortent l’analyse, en cohérence avec la jurisprudence relative aux occupations de terrains nus.
B. Les conséquences pratiques: irrecevabilité et mesures d’éviction matérielle
La combinaison de la prescription et de la précarité entraîne l’irrecevabilité des demandes principales. La juridiction en tire les conséquences utiles en ordonnant l’expulsion après la date convenue et en fixant une indemnité d’occupation alignée sur la redevance contractuelle. La suite procédurale reste classique pour ce type d’occupation, et découle de la caducité de la présence sur site après l’échéance.
La portée de la décision est double. Elle rappelle d’une part l’impératif de diligence pour toute action de requalification. Elle confirme d’autre part que l’occupation précaire peut être valablement retenue lorsqu’une précarité objective, externe à la seule volonté des parties, gouverne l’exploitation d’un emplacement mobile. En arrière-plan, l’équilibre entre fluidité d’aménagements commerciaux et protection du fonds impose une appréciation concrète, étayée par des éléments matériels et des pratiques effectives.