La Cour administrative d’appel de Versailles, par un arrêt rendu le 25 novembre 2025, précise les critères de déductibilité des charges foncières liées à des travaux d’envergure. Un contribuable a sollicité la fixation d’un déficit foncier et la décharge de cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu après un contrôle fiscal. L’administration a rejeté ces prétentions au motif que les dépenses engagées ne constituaient pas des charges de réparation ou d’entretien déductibles. Le tribunal administratif de Versailles a rejeté les demandes tendant à l’annulation des rehaussements d’imposition pratiqués au titre des années 2014 à 2017. La juridiction d’appel doit déterminer si la création de nouveaux logements et l’augmentation de la surface habitable font obstacle à la déduction des dépenses. Les travaux litigieux, consistant en l’aménagement de combles et la division d’un pavillon, sont au cœur du débat juridique entre le requérant et l’administration. L’analyse portera d’abord sur la qualification juridique des travaux de transformation avant d’envisager les exigences probatoires liées à l’imputation du déficit.
I. La qualification juridique des travaux de transformation immobilière
A. Les critères distinctifs de la reconstruction et de l’agrandissement
Le code général des impôts autorise la déduction des dépenses de réparation et d’entretien, mais exclut les travaux de construction ou de reconstruction. La Cour administrative d’appel de Versailles rappelle que les travaux de reconstruction comportent « la création de nouveaux locaux d’habitation » ou modifient de façon importante le gros œuvre. L’agrandissement se définit quant à lui par l’accroissement du volume ou de la surface habitable des locaux existants au moment de l’intervention. En l’espèce, le passage de deux à huit logements dans un pavillon initialement acquis en 2012 constitue une modification substantielle de la destination du bien. Le juge administratif souligne que l’aménagement des combles par la pose de fenêtres de toit a permis de rendre habitable une surface auparavant inutilisée. Cette transformation physique de l’immeuble excède la simple conservation ou l’amélioration du confort d’un local d’habitation déjà existant.
B. L’appréciation globale de l’importance des aménagements réalisés
La jurisprudence administrative s’attache à l’économie générale des travaux pour déterminer leur nature fiscale et leur éventuelle éligibilité à la déduction. Des aménagements internes, même importants, ne sont qualifiés de reconstruction que s’ils affectent le gros œuvre ou augmentent la surface habitable disponible. La Cour constate que l’opération globale a abouti à la création de six logements supplémentaires, transformant radicalement la structure interne du bâtiment. Ces interventions ne peuvent être regardées comme de simples travaux d’amélioration dès lors qu’elles modifient la consistance même de l’immeuble. La réunion de ces éléments matériels conduit le juge à confirmer la qualification de travaux de reconstruction et d’agrandissement opérée par l’administration fiscale. La nature capitale de ces dépenses interdit leur prise en compte pour la détermination du revenu net foncier imposable du propriétaire.
II. La charge de la preuve et le rejet de la déductibilité fiscale
A. L’obligation de justifier l’affectation des dépenses à la location
Le contribuable souhaitant déduire des charges doit impérativement justifier de leur réalité et de leur caractère déductible selon les règles de droit commun. La décision précise qu’il appartient au requérant de prouver que les dépenses ont été effectivement supportées pour les besoins de ses revenus fonciers. L’administration a relevé que le domicile fiscal de l’intéressé correspondait à l’adresse des travaux, jetant un doute sur l’usage exclusif du bien. Les pièces produites, notamment les devis et les factures, ne permettaient pas de distinguer les travaux réalisés dans les parties louées de ceux concernant l’habitation personnelle. Le juge considère que l’absence de précision dans les documents fournis ne permet pas de renverser la présomption d’occupation privée d’une partie de l’immeuble. Cette carence probatoire constitue un motif autonome de rejet de la déduction des charges dont le caractère locatif n’est pas établi.
B. La perte du droit à l’imputation du déficit foncier
L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global suppose que les dépenses génératrices soient légalement déductibles au sens du droit fiscal. Les travaux de reconstruction étant assimilés à des dépenses d’investissement, ils ne peuvent concourir à la formation d’un déficit foncier reportable. La Cour valide le raisonnement de l’administration fiscale qui a remis en cause les reports de déficits antérieurs à l’année 2014 sur les revenus suivants. Puisque les travaux ne constituent pas des charges de propriété déductibles, le déficit déclaré n’a pas d’existence juridique valable au regard de l’impôt. Le rejet de la requête confirme la rigueur de l’interprétation des dispositions de l’article 31 du code général des impôts par le juge. La décision de la Cour administrative d’appel de Versailles s’inscrit dans une jurisprudence constante protégeant l’assiette de l’impôt contre les requalifications abusives de travaux.