La Cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 27 novembre 2025, une décision précisant les conditions de reconstruction d’un bâtiment en zone agricole. Un projet de rénovation d’une habitation partiellement effondrée a fait l’objet d’un refus de permis de construire par l’autorité municipale compétente. Les pétitionnaires invoquaient le droit à la reconstruction à l’identique ainsi que les dispositions relatives à la restauration des bâtiments anciens en milieu rural. Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d’annulation le 21 septembre 2023, ce qui a provoqué l’introduction d’un recours en appel. La juridiction administrative devait trancher la question de la légalité d’un refus fondé sur l’absence de preuve de la régularité de la construction initiale. La cour rejette la requête en confirmant que le bénéfice des dispositions protectrices du code de l’urbanisme exige la démonstration d’une édification régulière. L’analyse de cette solution repose sur l’étude des conditions de maintien du bâti existant puis sur l’examen de la protection des espaces agricoles.
I. Les conditions impératives de la pérennisation des constructions existantes
A. L’exigence de preuve concernant la régularité de l’édification initiale L’article L. 111-15 du code de l’urbanisme autorise la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit sous réserve que celui-ci ait été régulièrement édifié. Les requérants contestaient le refus de permis en soutenant que leur projet de rénovation s’inscrivait dans le cadre d’un droit acquis à la reconstruction. La cour écarte toutefois ce moyen car les intéressés « n’ont pas justifié de l’édification régulière du bâtiment » malgré les demandes répétées du service instructeur. Le juge administratif rappelle ici une règle constante imposant au pétitionnaire la charge de prouver la légalité de l’ouvrage sur lequel il projette des travaux. Cette démonstration est nécessaire pour éviter que des constructions illicites ne bénéficient indûment des mécanismes de faveur prévus par la législation d’urbanisme. Le refus de reconnaître un droit à la reconstruction conduit toutefois à examiner la possibilité d’une restauration fondée sur les qualités propres de l’ouvrage.
B. L’appréciation restrictive de l’intérêt patrimonial justifiant la restauration Les appelants se prévalaient également de l’article L. 111-23 du code de l’urbanisme permettant la restauration de bâtiments dont l’intérêt architectural justifie le maintien. Cette disposition législative vise à préserver le patrimoine rural ancien même en cas d’inconstructibilité du secteur d’assiette, à condition de respecter les caractéristiques principales. Le juge relève néanmoins que la construction litigieuse « ne présente aucun intérêt architectural ou patrimonial » au regard des pièces versées au dossier de l’instruction. Cette interprétation stricte des critères de la restauration empêche le détournement de la loi à des fins purement résidentielles dans des secteurs sensibles. La protection du patrimoine bâti ne saurait ainsi servir de prétexte à la création de nouveaux logements hors des périmètres urbains autorisés.
II. La protection renforcée des espaces agricoles contre la pression résidentielle
A. La primauté de l’interdiction de construire en secteur agricole sensible Le plan local d’urbanisme classait le terrain d’assiette du projet en secteur agricole protégé, zone où le principe général est celui de l’inconstructibilité. Le règlement municipal dispose que « toute nouvelle construction est interdite » à l’exception des installations strictement nécessaires aux activités et aux exploitations de nature agricole. La cour considère que le projet consistait en la réalisation d’une maison d’habitation, usage formellement proscrit par les dispositions réglementaires applicables à ce secteur. Le juge valide par conséquent le motif de refus tiré de la méconnaissance du zonage, la protection de l’activité agricole l’emportant sur les intérêts privés. L’interdiction générale des constructions résidentielles souffre néanmoins des exceptions strictement encadrées liées aux nécessités réelles et prouvées de l’exploitation agricole.
B. Le contrôle rigoureux de la nécessité du logement pour l’exploitation L’édification d’un logement en zone agricole nécessite la démonstration d’un lien étroit et permanent entre l’habitation projetée et la réalité d’une exploitation agricole. Les requérants invoquaient leur qualité d’éleveurs mais le juge a estimé que les documents produits ne prouvaient pas « l’exercice effectif d’une activité agricole d’une consistance suffisante ». L’inscription administrative ou l’immatriculation sociale ne suffisent pas à établir l’existence d’une exploitation d’une consistance suffisante pour justifier la présence du chef d’exploitation. La cour souligne d’ailleurs que le formulaire de demande mentionnait une résidence secondaire, ce qui ôte toute crédibilité au besoin allégué pour la surveillance d’un élevage. Le refus de permis de construire est ainsi confirmé car le projet ne répondait pas aux exigences cumulatives de la réglementation d’urbanisme.