La cour administrative d’appel de Toulouse s’est prononcée, le 27 novembre 2025, sur la légalité d’un permis de construire ayant fait l’objet de mesures de régularisation. Un permis de construire initial a été délivré par l’autorité municipale pour la réalisation d’une maison d’habitation sur un terrain déterminé. Un voisin a contesté cette décision devant le juge de première instance en invoquant plusieurs moyens tirés de l’irrégularité du dossier technique. Le tribunal administratif de Nîmes a ordonné deux sursis à statuer pour permettre la régularisation d’un vice tenant à l’absence d’avis préfectoral conforme. Deux permis modificatifs ont été successivement délivrés par le maire afin de remédier aux illégalités relevées par les premiers juges. La juridiction administrative a finalement rejeté la requête en annulation dirigée contre l’acte initial par un jugement rendu le 4 juillet 2023. Le requérant a interjeté appel en soutenant que la mesure de régularisation était intervenue après l’expiration du délai imparti par le tribunal. La juridiction d’appel devait déterminer si le juge peut écarter une mesure de régularisation transmise tardivement par rapport aux délais fixés lors du sursis. Elle a précisé l’étendue du contrôle exercé par l’administration sur la validité des servitudes de passage privées lors de l’instruction de la demande. La cour administrative d’appel de Toulouse a confirmé les jugements attaqués en validant la procédure de régularisation et le contrôle restreint sur les accès. L’examen de cette affaire conduit à analyser le régime de la régularisation juridictionnelle avant d’étudier l’étendue du contrôle administratif sur les accès.
I. La mise en œuvre impérative du mécanisme de régularisation juridictionnelle
L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme permet au juge de surseoir à statuer afin de permettre la correction d’un vice de légalité.
A. L’inopposabilité du dépassement du délai de régularisation fixé par le juge
La juridiction administrative rappelle qu’une mesure de régularisation produite hors délai doit obligatoirement être prise en compte par le tribunal avant son jugement. La cour énonce qu’il « ne saurait se fonder sur la circonstance que ces mesures lui ont été adressées alors que le délai était échu ». Cette solution garantit la pleine efficacité du mécanisme de régularisation tant que le juge n’a pas statué définitivement sur le fond du litige. Le respect du contradictoire demeure la seule exigence impérative imposée au magistrat lorsqu’une mesure modificative est notifiée tardivement durant l’instruction de l’affaire.
B. La portée de la régularisation sur l’avis conforme de l’autorité étatique
Le vice initial procédait de l’absence d’un avis conforme exigé par les dispositions de l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme applicable au projet. L’intervention d’un permis de construire modificatif, précédé d’un avis réputé favorable de la représentante de l’Etat, a permis de purger cette irrégularité substantielle. Le juge d’appel considère que l’existence de cette décision régularisatrice rend inopérant le moyen tiré de l’irrégularité de la procédure suivie initialement. Cette approche pragmatique privilégie la conformité finale du projet architectural aux règles d’urbanisme sur le strict respect du formalisme temporel de l’instance juridictionnelle.
II. L’encadrement du contrôle administratif sur les conditions de desserte et de raccordement
L’autorité administrative délivre les autorisations d’urbanisme sous réserve des droits des tiers, limitant ainsi son champ d’appréciation aux seules règles de droit public.
A. La neutralité de l’administration face aux titres de servitude privée
L’examen de la desserte par le service instructeur n’implique pas la vérification de la validité juridique d’une servitude de passage de droit privé. Le juge précise que l’administration doit seulement s’assurer de l’existence d’une desserte suffisante par une voie effectivement ouverte à la circulation du public. Le « permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d’assurer la conformité des travaux avec la réglementation ». L’absence d’accord formel d’un propriétaire tiers ne constitue pas un obstacle à la délivrance de l’autorisation si l’accès physique est garanti.
B. La présomption de régularité technique des prescriptions de raccordement
La légalité d’un permis ne peut être contestée au motif que les prescriptions techniques relatives au réseau électrique seraient prétendument irréalisables juridiquement. La juridiction relève que le raccordement s’effectue sur le domaine public à partir d’un poteau appartenant au gestionnaire du réseau de distribution d’électricité. Le moyen fondé sur l’absence d’accord d’un voisin est rejeté dès lors que l’installation technique ne nécessite pas d’empiétement sur une propriété privée. La décision confirme ainsi que l’insertion paysagère et la sécurité des accès étaient suffisamment documentées pour ne pas fausser l’appréciation des services.