La Cour administrative d’appel de Paris a rendu, le 21 novembre 2025, une décision relative aux conséquences de l’annulation d’un droit de préemption urbain. Le litige portait sur l’exécution d’un précédent jugement ayant annulé l’exercice du droit de préemption par une collectivité sur une parcelle cadastrée. L’acquéreur initial, évincé par la décision municipale, sollicitait la mise en œuvre effective de cette annulation ainsi que le prononcé d’une astreinte financière. Le tribunal administratif de Melun avait annulé la préemption le 9 juin 2023, avant que la juridiction d’appel ne confirme cette solution le 26 septembre 2024. La collectivité refusait toutefois de restituer le bien, arguant de son incorporation au domaine public à la suite de divers aménagements réalisés. La question posée au juge résidait dans l’étendue des obligations de la puissance publique lorsqu’un bien illégalement préempté a fait l’objet de travaux d’intérêt général. La Cour administrative d’appel enjoint à la collectivité de proposer la vente à l’acquéreur évincé, écartant l’existence d’une atteinte excessive à l’intérêt général.
I. La portée restauratrice de l’annulation de la décision de préemption
A. Le principe de disparition rétroactive de l’acte annulé
L’annulation d’un acte administratif par le juge de l’excès de pouvoir entraîne sa disparition juridique complète pour le passé comme pour l’avenir. La Cour administrative d’appel de Paris rappelle avec fermeté que le titulaire du droit de préemption « doit être regardé comme n’ayant jamais décidé de préempter ». Cette fiction juridique impose de replacer les parties dans la situation qui aurait été la leur sans l’intervention de la décision illégale. Le juge souligne que cette annulation implique nécessairement que la personne publique « prenne toute mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée ». L’autorité de la chose jugée interdit à l’administration de maintenir une situation contractuelle dont le fondement légal a été définitivement censuré par les tribunaux.
B. L’obligation de proposition prioritaire à l’acquéreur évincé
La restauration de la légalité impose des actions positives concrètes à la charge de la collectivité territoriale ayant illégalement exercé son droit de préemption. Le juge administratif précise qu’il appartient à la commune, avant toute autre mesure, de « s’abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté ». La collectivité doit ensuite proposer à l’acquéreur évincé, puis au propriétaire initial, d’acquérir le bien à un prix visant à rétablir les conditions initiales. Cette obligation de proposition de vente constitue la mesure d’exécution naturelle du jugement d’annulation de l’acte de préemption. Elle vise à neutraliser l’obstacle juridique qui avait illégalement empêché la conclusion de la transaction immobilière initialement projetée entre les vendeurs et l’acquéreur.
II. L’appréciation restrictive de l’obstacle tiré de l’intérêt général
A. L’exception théorique de l’atteinte excessive à l’intérêt public
Le droit à la restitution du bien préempté n’est pas absolu et peut céder devant des impératifs supérieurs liés à l’usage collectif du terrain. La Cour rappelle que l’obligation de proposer le bien ne s’applique pas en cas d’« atteinte excessive à l’intérêt général appréciée au regard de l’ensemble des intérêts ». Ce tempérament jurisprudentiel classique permet de protéger les investissements publics majeurs ou les services essentiels déjà installés sur la parcelle litigieuse. Le juge doit alors opérer un bilan entre le droit de l’acquéreur à recouvrer son bien et les conséquences d’une éventuelle désaffectation. Cette réserve évite que l’exécution d’un jugement ne conduise à la destruction d’ouvrages publics d’une importance capitale pour la vie de la cité.
B. Le rejet de l’argumentation fondée sur une incorporation artificielle au domaine public
L’existence d’une atteinte excessive à l’intérêt général fait l’objet d’un contrôle rigoureux portant sur la matérialité et l’utilité réelle des aménagements publics invoqués. Dans cette affaire, la collectivité soutenait que le terrain avait été transformé en voie piétonne et en parc public avec un terrain de jeux. Le juge observe toutefois que le parc se résume à « une étendue d’herbes » et que les équipements publics ne sont pas manifestement utilisés. La Cour estime que le déclassement du terrain ne porterait pas d’atteinte excessive à l’intérêt général, même en cas d’incorporation préalable au domaine public communal. Elle ordonne par conséquent à la commune de proposer l’acquisition du bien à l’acquéreur évincé sous un mois, sous peine d’une astreinte journalière.