La cour administrative d’appel de Nantes a rendu, le 25 novembre 2025, une décision précisant les modalités de calcul de la surface de vente d’un projet commercial. Une société sollicitait un permis de construire pour l’édification d’un magasin de détail sur un terrain situé dans une commune des Côtes-d’Armor. Par un arrêté du 20 février 2020, le maire a opposé un refus au motif que le projet excédait les seuils de surface de vente réglementaires.
Le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande d’annulation de cet acte par un jugement rendu en date du 5 mai 2023. La requérante soutient que sa surface de vente demeure inférieure au seuil de mille mètres carrés fixé impérativement par le code de commerce. Elle conteste notamment l’inclusion d’un sas d’entrée et la rectification opérée par l’administration sur la surface réelle affectée aux réserves du bâtiment.
Le juge d’appel devait déterminer si les espaces de circulation de la clientèle participent effectivement à la détermination du seuil de l’autorisation d’exploitation commerciale. La juridiction administrative confirme que le sas d’entrée constitue un espace affecté à la réalisation des achats devant être intégré à la surface globale (I). Elle valide ainsi le refus de permis de construire fondé sur la rectification souveraine des déclarations inexactes contenues dans le dossier du pétitionnaire (II).
I. L’intégration des espaces de circulation dans la surface de vente
Le juge administratif définit strictement les composantes de la surface commerciale pour garantir l’efficacité du contrôle exercé par les commissions d’aménagement compétentes.
A. La qualification fonctionnelle du sas d’entrée
La cour administrative d’appel de Nantes juge qu’un sas d’entrée « a vocation à permettre aux clients de l’établissement de bénéficier de ses prestations commerciales ». Cet espace doit être regardé comme affecté à la circulation de la clientèle pour effectuer ses achats au sens de la loi du 13 juillet 1972. L’absence de marchandises entreposées dans cette zone ne fait pas obstacle à son intégration dans le calcul de la surface de vente totale.
B. L’opposabilité de l’interprétation jurisprudentielle nouvelle
Le juge rappelle qu’il appartient à l’autorité administrative de faire application de la règle jurisprudentielle nouvelle à l’ensemble des litiges en cours de jugement. Cette application immédiate ne porte pas rétroactivement atteinte au droit au recours des administrés selon les principes généraux du droit administratif contemporain. La décision du 20 février 2020 se trouve ainsi soumise aux critères de calcul précisés ultérieurement par le juge de l’excès de pouvoir.
II. Le contrôle de l’exactitude des déclarations du pétitionnaire
La vérification de la consistance du projet permet d’assurer la conformité de l’autorisation d’urbanisme aux règles d’ordre public économique régissant l’implantation commerciale.
A. Le pouvoir de rectification des erreurs du dossier
L’autorité compétente peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier pour apprécier si le projet respecte réellement les règles d’urbanisme s’imposant à lui. Le juge constate que la surface affectée aux réserves a été artificiellement augmentée pour soustraire une partie du magasin au décompte de la surface commerciale. La rectification opérée par les services municipaux porte la surface de vente à un total de mille soixante-dix-sept mètres carrés selon les plans produits.
B. La sanction de l’absence d’autorisation commerciale
Le dépassement du seuil de mille mètres carrés impose la saisine préalable de la commission départementale d’aménagement commercial sous peine d’illégalité du permis de construire. Le maire était donc tenu de refuser l’autorisation sollicitée dès lors que le dossier ne comportait pas les pièces requises par le code de commerce. La solution retenue confirme la rigueur du contrôle exercé sur les projets de moyenne surface pour préserver l’équilibre du commerce de proximité.