Le Conseil constitutionnel, par une décision du 13 juin 2025, s’est prononcé sur la conformité de l’article L. 442-11 du code de l’urbanisme à la Constitution. Cette disposition autorise l’administration à modifier le cahier des charges d’un lotissement pour le mettre en concordance avec un plan local d’urbanisme récent. Des propriétaires ont contesté la modification unilatérale de clauses contractuelles régissant leurs rapports de droit privé sans avoir obtenu leur accord exprès préalable. Le Conseil d’État, dans une décision du 12 mars 2025, a transmis cette question prioritaire de constitutionnalité à la juridiction de la rue de Montpensier. Le législateur peut-il permettre la modification d’un contrat privé par l’autorité publique sans méconnaître le droit de propriété et la liberté contractuelle ? Les juges constitutionnels déclarent les termes contestés conformes, car l’atteinte portée aux conventions est justifiée par un motif d’intérêt général jugé suffisant. L’examen de la décision révèle d’abord la prééminence de l’objectif de densification urbaine (I), avant de souligner l’existence de garanties procédurales jugées adéquates (II).
I. La primauté de l’intérêt général dans la mise en concordance des documents d’urbanisme
A. Un objectif de densification urbaine constitutionnellement valide
Le Conseil souligne qu’en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu « favoriser la densification des quartiers de lotissement » dans le respect de la politique publique. Cette orientation législative permet aux colotis de bénéficier de l’intégralité des droits à construire résultant de la nouvelle réglementation d’urbanisme applicable sur leur commune. La juridiction écarte le grief d’atteinte disproportionnée au droit de propriété puisque la modification vise uniquement à accorder le contrat privé avec le droit administratif. Le motif d’intérêt général poursuivi par la loi est ainsi jugé suffisant pour limiter temporairement l’exercice normal de certaines prérogatives liées à la propriété.
B. Une limitation strictement encadrée de la liberté contractuelle
La décision précise que le cahier des charges ne peut être modifié qu’à la seule fin de mettre ses clauses en conformité avec les règles locales. Les dispositions contestées n’ont ainsi « ni pour objet, ni pour effet de permettre la modification des clauses intéressant les seuls colotis » dans leurs rapports. Cette précision fondamentale préserve l’essence de la liberté contractuelle en limitant l’intervention de l’autorité administrative aux seules nécessités impérieuses de l’aménagement du territoire urbain. Le législateur a donc opéré une conciliation équilibrée entre la protection des conventions légalement conclues et les exigences collectives de l’urbanisme moderne et durable.
II. Le maintien des garanties protectrices des droits des propriétaires colotis
A. Un encadrement procédural fondé sur la participation publique
Le texte impose une enquête publique préalable permettant aux intéressés de formuler des observations ou propositions précises avant toute délibération finale du conseil municipal. Cette procédure garantit une information suffisante et une participation effective des propriétaires au processus de modification de leur règlement intérieur ou de leur cahier des charges. Les colotis sont informés de la tenue de cette enquête par voie dématérialisée et par voie d’affichage dans un délai minimal de quinze jours. Le respect de ces formalités assure que l’atteinte portée au droit de propriété reste proportionnée aux objectifs de densification et d’organisation rationnelle de l’espace public.
B. L’efficacité du contrôle juridictionnel exercé par le juge administratif
Le Conseil rappelle que le juge administratif vérifie systématiquement que les modifications apportées au cahier des charges servent l’objectif exclusif de mise en concordance. Cette protection juridictionnelle garantit que l’administration n’outrepasse pas ses pouvoirs légaux au détriment de la stabilité des conventions conclues entre les propriétaires du lotissement. Le contrôle exercé sur la régularité du déroulement de l’enquête publique constitue un rempart efficace contre les éventuels abus de l’autorité municipale lors des délibérations. La déclaration de conformité de l’article L. 442-11 repose ainsi sur l’existence d’un cadre légal et jurisprudentiel protecteur des libertés individuelles fondamentales.