Le Conseil d’État, par une décision du 28 novembre 2025, précise les rapports entre le règlement d’urbanisme et les orientations d’aménagement. Le litige est né de la délivrance de permis de construire pour un projet de vingt-quatre maisons par le maire d’une commune. Des propriétaires de parcelles voisines ont contesté ces actes en invoquant notamment la méconnaissance des règles relatives à la préservation des espaces végétalisés. Le tribunal administratif de Marseille, par un premier jugement du 13 décembre 2023, a ordonné un sursis à statuer pour permettre une régularisation. Après la notification de nouveaux arrêtés, la même juridiction a prononcé l’annulation totale des autorisations d’urbanisme par une décision du 16 octobre 2024. Le juge devait déterminer si le non-respect des objectifs d’une orientation pouvait fonder l’illégalité d’un projet respectant littéralement le règlement. La haute juridiction censure l’analyse des premiers juges en rappelant la séparation entre le contrôle de conformité et le contrôle de compatibilité. Le raisonnement repose sur l’indépendance de la règle réglementaire et sur la méthodologie globale d’évaluation des orientations d’aménagement et de programmation.
I. La distinction rigoureuse entre la conformité réglementaire et la compatibilité aux orientations
A. L’autonomie de la règle du règlement urbain
Le règlement du plan local d’urbanisme constitue une norme opposable aux tiers suivant un rapport de conformité directe et immédiate. En l’espèce, les dispositions prévoyaient le maintien des arbres existants ou leur remplacement par des sujets de qualité équivalente en cas d’impossibilité. La société pétitionnaire a prévu le remplacement des végétaux conformément à la lettre du texte applicable dans la zone urbaine du projet. Le tribunal administratif de Marseille a toutefois estimé que la suppression des alignements d’arbres méconnaissait l’article 10 du règlement du plan. Les juges du fond ont considéré que la protection des masses boisées s’imposait même si les prescriptions techniques de remplacement étaient respectées. Le Conseil d’État infirme cette position en exigeant d’apprécier la « conformité du projet au règlement… sans y intégrer les objectifs de l’OAP ». La lettre claire du règlement ne peut être écartée au profit d’une volonté politique plus large exprimée dans les documents d’orientation.
B. L’interdiction d’une interprétation extensive du règlement par les orientations
La hiérarchie des normes au sein du plan local d’urbanisme interdit de fusionner les critères de légalité propres à chaque document. Les orientations d’aménagement et de programmation servent à définir des objectifs dont la méconnaissance n’entraîne l’illégalité que par un rapport de compatibilité. Le tribunal administratif avait interprété le règlement « à la lumière » de ces orientations pour conclure à la violation des règles de fond. Cette méthode aboutit à transformer une obligation de compatibilité souple en une obligation de conformité rigide non prévue par le législateur. Le juge de cassation rejette cette approche en soulignant que le projet doit être examiné distinctement au regard de chaque norme de référence. L’erreur de droit réside ici dans la confusion entre l’application d’une règle impérative et la poursuite d’un objectif de programmation. Cette séparation garantit la sécurité juridique des pétitionnaires qui doivent pouvoir se fier à la clarté des prescriptions réglementaires édictées.
II. La définition d’une méthode rigoureuse pour l’examen de la compatibilité aux orientations
A. L’exigence d’une analyse globale des effets du projet architectural
Le rapport de compatibilité avec les orientations d’aménagement impose au juge une évaluation nuancée et synthétique de l’impact réel de la construction. Une autorisation d’urbanisme ne peut être légalement délivrée si les travaux prévus sont incompatibles avec les orientations d’aménagement ou s’ils « en contrarient les objectifs ». La haute juridiction précise que cette appréciation « s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif » des orientations. Il convient donc de confronter l’ensemble des caractéristiques du bâti avec le parti d’urbanisme global traduit par les documents de programmation. Le juge ne doit pas se limiter à une vérification ponctuelle mais doit examiner si le projet s’insère harmonieusement dans la stratégie territoriale. Cette analyse globale permet de concilier la liberté de construire avec la mise en valeur de l’environnement et des paysages urbains.
B. L’inefficience du critère de la dimension relative du projet immobilier
Le contrôle de compatibilité ne saurait se réduire à une simple comparaison entre l’emprise du projet et la surface totale de la zone. Le tribunal administratif s’était fondé sur la circonstance que la construction avait une « taille limitée » par rapport à l’ensemble du secteur concerné. Le Conseil d’État censure ce critère quantitatif en rappelant que la compatibilité doit s’apprécier au regard des effets qualitatifs sur les paysages. Un projet de faible dimension peut en effet contrarier gravement les objectifs de préservation d’un alignement d’arbres ou d’une trame verte. L’analyse doit porter sur le respect des lignes dominantes du paysage et sur l’organisation des éléments végétaux sur le terrain d’assiette. La décision impose ainsi une approche qualitative centrée sur la cohérence architecturale plutôt que sur une approche purement spatiale ou géographique. Cette exigence méthodologique renforce la protection effective des paysages tout en évitant des jugements arbitraires fondés sur la seule échelle du bâti.