Tribunal judiciaire de Paris, le 30 juin 2025, n°25/02544
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, ce jugement statue sur l’exigibilité de charges et provisions de copropriété, l’imputation de frais de recouvrement, et l’octroi de dommages et intérêts. Un copropriétaire, titulaire d’un lot depuis plusieurs années, ne réglait pas régulièrement les sommes appelées. Le syndicat des copropriétaires a réclamé notamment le paiement de charges, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, l’article 700, les intérêts au taux légal et leur capitalisation.
Après assignation au fond et non-comparution du défendeur, l’affaire a été retenue et jugée réputée contradictoire. Le demandeur a produit en délibéré un extrait d’immatriculation confirmant la qualité de copropriétaire. Il a versé les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les budgets prévisionnels, des appels de provision et un commandement de payer. Le contradictoire formel étant assuré, la formation a vérifié la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des prétentions.
La question de droit portait sur la preuve et l’exigibilité des charges et provisions au regard des textes de la copropriété, ainsi que sur l’étendue des « frais nécessaires » imputables au copropriétaire défaillant. S’y ajoutaient le point de départ des intérêts, la capitalisation et la caractérisation d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages et intérêts.
Le tribunal accueille partiellement l’action. Il retient une créance limitée aux charges et provisions justifiées, exclut du principal les frais non exigibles, rejette la demande de frais de recouvrement, alloue des dommages et intérêts modérés, fixe les intérêts à compter du commandement, ordonne la capitalisation à la date de l’assignation pour les charges, et statue sur l’article 700 et les dépens.
I. L’affirmation des critères d’exigibilité et de preuve des charges
A. La construction d’une créance certaine, liquide et exigible
Le juge rappelle la structure normative de la loi du 10 juillet 1965 et du décret de 1967. L’exigibilité des charges générales et spéciales découle des décisions collectives et de la ventilation votée. La solution repose sur une articulation claire entre budgets prévisionnels, appels provisionnels et approbation des comptes. Il est expressément affirmé qu’« en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible ». Le recouvrement de ces provisions « peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs ».
Cette logique probatoire impose au syndicat de produire les pièces adéquates. Le tribunal exige les procès-verbaux approuvant les exercices pertinents, le décompte de répartition et le décompte individuel, afin de lier la ventilation aux sommes réclamées. Surtout, il est jugé que « le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat ». La décision consacre ainsi une hiérarchie des preuves cohérente avec l’économie du régime.
B. La délimitation du principal et l’exclusion des frais non exigibles
Le juge sépare le principal, constitué des charges et provisions, des accessoires et frais. Les sommes relatives aux « dépens, à l’article 700 […] ou des frais exposés au titre du recouvrement » ne sauraient être agrégées au principal tant qu’elles ne répondent pas aux conditions légales d’exigibilité. Le jugement précise que « l’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due […] faute d’être exigible ». La créance est réduite corrélativement, après déduction des frais.
Cette clarification rejoint la finalité d’une liquidation exacte de la dette, en évitant l’amalgame entre créance de charges et accessoires éventuels. Elle protège l’ordonnancement probatoire exigé par les textes et maintient la lisibilité des montants exigibles à la date de la décision.
II. Le cantonnement des frais de recouvrement et des accessoires financiers
A. Les « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le tribunal rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné […] les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance […] à compter de la mise en demeure ». Toutefois, il encadre strictement cette catégorie en précisant que « les frais de recouvrement ne sont nécessaires […] que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». Les honoraires d’avocat « ne constituent pas de tels frais » car ils relèvent des frais irrépétibles.
La formation contrôle en fait la preuve des diligences. Elle relève l’absence d’accusés de réception pour les mises en demeure et l’envoi de nombreuses lettres avant action, choix qui ne suffit pas à caractériser une nécessité spécifique. Elle souligne encore l’absence de justification d’un travail inhabituel pour la constitution et transmission de dossier. Le rejet global s’impose, dans le droit fil d’une interprétation exigeante de la notion de nécessité.
B. Les dommages et intérêts distincts et la capitalisation des intérêts
Le tribunal examine l’existence d’un préjudice indépendant du retard. S’appuyant sur les éléments du dossier, il constate que des manquements répétés ont altéré la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Il énonce que « les manquements répétés des copropriétaires […] sont constitutifs d’une faute qui cause […] un préjudice financier direct et certain ». La réparation est cependant ajustée à la mesure de la créance et des tantièmes, ce qui conduit à une somme modérée.
S’agissant des intérêts moratoires, la solution retient le commandement de payer comme point de départ, en cohérence avec le texte réglementaire cité. Pour la capitalisation, la juridiction précise que « la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée […] sous réserve du respect des conditions d’annualité », avec un point de départ fixé à la date de l’assignation pour les charges. L’ensemble dessine une grille lisible d’accessoires financiers, maîtrisée dans ses effets et conforme au droit positif.
Rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 30 juin 2025, ce jugement statue sur l’exigibilité de charges et provisions de copropriété, l’imputation de frais de recouvrement, et l’octroi de dommages et intérêts. Un copropriétaire, titulaire d’un lot depuis plusieurs années, ne réglait pas régulièrement les sommes appelées. Le syndicat des copropriétaires a réclamé notamment le paiement de charges, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, l’article 700, les intérêts au taux légal et leur capitalisation.
Après assignation au fond et non-comparution du défendeur, l’affaire a été retenue et jugée réputée contradictoire. Le demandeur a produit en délibéré un extrait d’immatriculation confirmant la qualité de copropriétaire. Il a versé les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, les budgets prévisionnels, des appels de provision et un commandement de payer. Le contradictoire formel étant assuré, la formation a vérifié la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des prétentions.
La question de droit portait sur la preuve et l’exigibilité des charges et provisions au regard des textes de la copropriété, ainsi que sur l’étendue des « frais nécessaires » imputables au copropriétaire défaillant. S’y ajoutaient le point de départ des intérêts, la capitalisation et la caractérisation d’un préjudice distinct ouvrant droit à des dommages et intérêts.
Le tribunal accueille partiellement l’action. Il retient une créance limitée aux charges et provisions justifiées, exclut du principal les frais non exigibles, rejette la demande de frais de recouvrement, alloue des dommages et intérêts modérés, fixe les intérêts à compter du commandement, ordonne la capitalisation à la date de l’assignation pour les charges, et statue sur l’article 700 et les dépens.
I. L’affirmation des critères d’exigibilité et de preuve des charges
A. La construction d’une créance certaine, liquide et exigible
Le juge rappelle la structure normative de la loi du 10 juillet 1965 et du décret de 1967. L’exigibilité des charges générales et spéciales découle des décisions collectives et de la ventilation votée. La solution repose sur une articulation claire entre budgets prévisionnels, appels provisionnels et approbation des comptes. Il est expressément affirmé qu’« en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels […] constituent une créance certaine, liquide et exigible ». Le recouvrement de ces provisions « peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs ».
Cette logique probatoire impose au syndicat de produire les pièces adéquates. Le tribunal exige les procès-verbaux approuvant les exercices pertinents, le décompte de répartition et le décompte individuel, afin de lier la ventilation aux sommes réclamées. Surtout, il est jugé que « le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat ». La décision consacre ainsi une hiérarchie des preuves cohérente avec l’économie du régime.
B. La délimitation du principal et l’exclusion des frais non exigibles
Le juge sépare le principal, constitué des charges et provisions, des accessoires et frais. Les sommes relatives aux « dépens, à l’article 700 […] ou des frais exposés au titre du recouvrement » ne sauraient être agrégées au principal tant qu’elles ne répondent pas aux conditions légales d’exigibilité. Le jugement précise que « l’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due […] faute d’être exigible ». La créance est réduite corrélativement, après déduction des frais.
Cette clarification rejoint la finalité d’une liquidation exacte de la dette, en évitant l’amalgame entre créance de charges et accessoires éventuels. Elle protège l’ordonnancement probatoire exigé par les textes et maintient la lisibilité des montants exigibles à la date de la décision.
II. Le cantonnement des frais de recouvrement et des accessoires financiers
A. Les « frais nécessaires » au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965
Le tribunal rappelle que « sont imputables au seul copropriétaire concerné […] les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance […] à compter de la mise en demeure ». Toutefois, il encadre strictement cette catégorie en précisant que « les frais de recouvrement ne sont nécessaires […] que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires ». Les honoraires d’avocat « ne constituent pas de tels frais » car ils relèvent des frais irrépétibles.
La formation contrôle en fait la preuve des diligences. Elle relève l’absence d’accusés de réception pour les mises en demeure et l’envoi de nombreuses lettres avant action, choix qui ne suffit pas à caractériser une nécessité spécifique. Elle souligne encore l’absence de justification d’un travail inhabituel pour la constitution et transmission de dossier. Le rejet global s’impose, dans le droit fil d’une interprétation exigeante de la notion de nécessité.
B. Les dommages et intérêts distincts et la capitalisation des intérêts
Le tribunal examine l’existence d’un préjudice indépendant du retard. S’appuyant sur les éléments du dossier, il constate que des manquements répétés ont altéré la trésorerie et le fonctionnement de la copropriété. Il énonce que « les manquements répétés des copropriétaires […] sont constitutifs d’une faute qui cause […] un préjudice financier direct et certain ». La réparation est cependant ajustée à la mesure de la créance et des tantièmes, ce qui conduit à une somme modérée.
S’agissant des intérêts moratoires, la solution retient le commandement de payer comme point de départ, en cohérence avec le texte réglementaire cité. Pour la capitalisation, la juridiction précise que « la capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée […] sous réserve du respect des conditions d’annualité », avec un point de départ fixé à la date de l’assignation pour les charges. L’ensemble dessine une grille lisible d’accessoires financiers, maîtrisée dans ses effets et conforme au droit positif.