Tribunal judiciaire de Paris, le 26 juin 2025, n°24/05639
La décision rendue par le tribunal judiciaire de [Localité 9] le 26 juin 2025 statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété dues par un copropriétaire de locaux commerciaux. Saisi après assignation du 3 janvier 2024, le juge unique a été appelé à se prononcer, malgré la non‑comparution du défendeur, sur la régularité et le bien‑fondé des demandes. Les pièces versées comprenaient notamment les décisions d’un administrateur provisoire validant les comptes, les budgets prévisionnels, ainsi que les décomptes individuels. Le demandeur sollicitait le paiement des charges arrêtées au 29 novembre 2023, les intérêts et leur capitalisation, une indemnité complémentaire, et l’allocation des frais. La question centrale portait sur les conditions probatoires du recouvrement lorsque les comptes ont été approuvés, et sur la possibilité d’allouer des dommages‑intérêts distincts de l’intérêt moratoire pour mauvaise foi et préjudice autonome. Le tribunal a condamné le copropriétaire au paiement du principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, a ordonné la capitalisation, et a alloué une indemnité complémentaire, outre les dépens et une somme au titre de l’article 700.
I. Les conditions du recouvrement des charges approuvées et l’office du juge en cas de défaut de comparution
A. Le cadre légal applicable et l’effet obligatoire des décisions approuvant les comptes
Le juge rappelle d’abord l’office attaché à la non‑comparution, en citant que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette exigence oriente l’examen des titres de créance et de leur force obligatoire dans le cadre de la copropriété.
Le cœur du raisonnement s’appuie sur les articles 10, 5 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement reproduit que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité “objective” […] ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ». Il souligne ensuite l’effet normal de l’approbation des comptes, en énonçant que « lorsqu[e] les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté […] dans les deux mois […] ne sont plus fondés à contester ces comptes ». La décision précise encore que « [i]ls ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté […] ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive ». La règle est claire: l’approbation non annulée verrouille les contestations globales, sans empêcher de discuter le solde individuel et ses modalités de calcul.
B. La preuve de la créance, le point de départ des intérêts et la capitalisation
Le juge articule ensuite les règles de preuve en rappelant qu’« il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Sont produits les décisions validant les comptes et budgets, les appels de fonds, et le décompte individuel, d’où il ressort que « le compte individuel […] est débiteur de 24.197,10 euros ». Cette formule, « Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel […] est débiteur de 24.197,10 euros », concentre la motivation probatoire et légitime la condamnation au principal.
Pour les intérêts, la décision se fonde sur l’article 1231‑6 du code civil, et retient, faute d’avis de réception établissant une mise en demeure antérieure, que « l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 03 janvier 2024, date de signification de l’assignation ». La solution concilie l’exigence de preuve du créancier avec l’autonomie procédurale de l’assignation valant, en l’espèce, point de départ. Enfin, au titre de l’article 1343‑2 du code civil, le tribunal juge que « la demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts », en fixant le « point de départ […] au jour de la demande, soit le 03 janvier 2024 ». L’articulation intérêts moratoires et anatocisme est donc menée de façon rigoureuse, en conditionnant l’anatocisme à une année échue.
II. L’indemnisation complémentaire pour mauvaise foi et préjudice distinct: fondements, contrôle et portée pratique
A. L’exigence d’un préjudice autonome et la caractérisation de la mauvaise foi
Le tribunal vise l’article 1231‑6 du code civil et rappelle la distinction entre l’intérêt moratoire et les dommages‑intérêts supplémentaires, possibles lorsque la mauvaise foi cause un « préjudice indépendant de ce retard ». Il s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la troisième chambre civile, selon laquelle l’indemnité distincte suppose un grief détachable du seul temps, dûment caractérisé (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15‑20.587).
L’espèce offre une matérialité singulière, relevée par le juge. Le jugement constate que « la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations […] ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété ». Il décrit un effet de translation de trésorerie, en ces termes saillants: « Ce défaut de paiement récurrent […] amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur ». La motivation relève aussi l’absence d’explications du débiteur sur ses impayés, ce qui exclut la bonne foi. Le cumul de ces éléments emporte reconnaissance du préjudice autonome, distinct de la seule perte d’intérêts.
B. Le contrôle du quantum, la cohérence du dispositif et les enseignements pour la pratique
Sur le quantum, la juridiction évalue le dommage à une somme forfaitaire, modulée eu égard aux pièces et à la durée de l’impayé. Elle aboutit, dans les motifs, à la solution suivante: « Il conviendra en conséquence de condamner […] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé ». Le dispositif, toutefois, mentionne 2.000 euros. Cette discordance interne interroge la cohérence formelle de la décision et peut, le cas échéant, justifier une demande de rectification d’erreur matérielle, afin d’assurer la concordance des motifs et du dispositif.
Au‑delà de cet aspect, la portée pratique de la décision est nette pour les contentieux de recouvrement. D’une part, l’arrêt consacre une ligne ferme sur l’effet obligatoire des comptes approuvés, tout en ménageant le contrôle du solde individuel et de sa preuve. D’autre part, il admet l’indemnisation complémentaire lorsque la preuve d’une tension de trésorerie imposée aux autres copropriétaires est rapportée. Cette appréciation, solidement motivée par les constats reproduits, incite les syndicats à documenter précisément l’impact financier collectif des impayés. Elle rappelle aussi que le point de départ des intérêts suppose, en pratique, de conserver les preuves de remise des mises en demeure, à défaut de quoi l’assignation devient l’ancrage temporel minimal.
En définitive, la solution équilibre la protection de la collectivité des copropriétaires avec les exigences probatoires du droit des obligations. Elle consolide les outils de recouvrement, sans excéder le cadre des textes, et alerte sur la vigilance rédactionnelle requise pour la parfaite cohérence du dispositif avec les motifs.
La décision rendue par le tribunal judiciaire de [Localité 9] le 26 juin 2025 statue sur une action en recouvrement de charges de copropriété dues par un copropriétaire de locaux commerciaux. Saisi après assignation du 3 janvier 2024, le juge unique a été appelé à se prononcer, malgré la non‑comparution du défendeur, sur la régularité et le bien‑fondé des demandes. Les pièces versées comprenaient notamment les décisions d’un administrateur provisoire validant les comptes, les budgets prévisionnels, ainsi que les décomptes individuels. Le demandeur sollicitait le paiement des charges arrêtées au 29 novembre 2023, les intérêts et leur capitalisation, une indemnité complémentaire, et l’allocation des frais. La question centrale portait sur les conditions probatoires du recouvrement lorsque les comptes ont été approuvés, et sur la possibilité d’allouer des dommages‑intérêts distincts de l’intérêt moratoire pour mauvaise foi et préjudice autonome. Le tribunal a condamné le copropriétaire au paiement du principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, a ordonné la capitalisation, et a alloué une indemnité complémentaire, outre les dépens et une somme au titre de l’article 700.
I. Les conditions du recouvrement des charges approuvées et l’office du juge en cas de défaut de comparution
A. Le cadre légal applicable et l’effet obligatoire des décisions approuvant les comptes
Le juge rappelle d’abord l’office attaché à la non‑comparution, en citant que, selon l’article 472 du code de procédure civile, « il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Cette exigence oriente l’examen des titres de créance et de leur force obligatoire dans le cadre de la copropriété.
Le cœur du raisonnement s’appuie sur les articles 10, 5 et 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le jugement reproduit que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité “objective” […] ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes […] proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives ». Il souligne ensuite l’effet normal de l’approbation des comptes, en énonçant que « lorsqu[e] les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté […] dans les deux mois […] ne sont plus fondés à contester ces comptes ». La décision précise encore que « [i]ls ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté […] ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive ». La règle est claire: l’approbation non annulée verrouille les contestations globales, sans empêcher de discuter le solde individuel et ses modalités de calcul.
B. La preuve de la créance, le point de départ des intérêts et la capitalisation
Le juge articule ensuite les règles de preuve en rappelant qu’« il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». Sont produits les décisions validant les comptes et budgets, les appels de fonds, et le décompte individuel, d’où il ressort que « le compte individuel […] est débiteur de 24.197,10 euros ». Cette formule, « Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel […] est débiteur de 24.197,10 euros », concentre la motivation probatoire et légitime la condamnation au principal.
Pour les intérêts, la décision se fonde sur l’article 1231‑6 du code civil, et retient, faute d’avis de réception établissant une mise en demeure antérieure, que « l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 03 janvier 2024, date de signification de l’assignation ». La solution concilie l’exigence de preuve du créancier avec l’autonomie procédurale de l’assignation valant, en l’espèce, point de départ. Enfin, au titre de l’article 1343‑2 du code civil, le tribunal juge que « la demande ayant été formée judiciairement, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts », en fixant le « point de départ […] au jour de la demande, soit le 03 janvier 2024 ». L’articulation intérêts moratoires et anatocisme est donc menée de façon rigoureuse, en conditionnant l’anatocisme à une année échue.
II. L’indemnisation complémentaire pour mauvaise foi et préjudice distinct: fondements, contrôle et portée pratique
A. L’exigence d’un préjudice autonome et la caractérisation de la mauvaise foi
Le tribunal vise l’article 1231‑6 du code civil et rappelle la distinction entre l’intérêt moratoire et les dommages‑intérêts supplémentaires, possibles lorsque la mauvaise foi cause un « préjudice indépendant de ce retard ». Il s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence de la troisième chambre civile, selon laquelle l’indemnité distincte suppose un grief détachable du seul temps, dûment caractérisé (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15‑20.587).
L’espèce offre une matérialité singulière, relevée par le juge. Le jugement constate que « la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations […] ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété ». Il décrit un effet de translation de trésorerie, en ces termes saillants: « Ce défaut de paiement récurrent […] amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur ». La motivation relève aussi l’absence d’explications du débiteur sur ses impayés, ce qui exclut la bonne foi. Le cumul de ces éléments emporte reconnaissance du préjudice autonome, distinct de la seule perte d’intérêts.
B. Le contrôle du quantum, la cohérence du dispositif et les enseignements pour la pratique
Sur le quantum, la juridiction évalue le dommage à une somme forfaitaire, modulée eu égard aux pièces et à la durée de l’impayé. Elle aboutit, dans les motifs, à la solution suivante: « Il conviendra en conséquence de condamner […] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé ». Le dispositif, toutefois, mentionne 2.000 euros. Cette discordance interne interroge la cohérence formelle de la décision et peut, le cas échéant, justifier une demande de rectification d’erreur matérielle, afin d’assurer la concordance des motifs et du dispositif.
Au‑delà de cet aspect, la portée pratique de la décision est nette pour les contentieux de recouvrement. D’une part, l’arrêt consacre une ligne ferme sur l’effet obligatoire des comptes approuvés, tout en ménageant le contrôle du solde individuel et de sa preuve. D’autre part, il admet l’indemnisation complémentaire lorsque la preuve d’une tension de trésorerie imposée aux autres copropriétaires est rapportée. Cette appréciation, solidement motivée par les constats reproduits, incite les syndicats à documenter précisément l’impact financier collectif des impayés. Elle rappelle aussi que le point de départ des intérêts suppose, en pratique, de conserver les preuves de remise des mises en demeure, à défaut de quoi l’assignation devient l’ancrage temporel minimal.
En définitive, la solution équilibre la protection de la collectivité des copropriétaires avec les exigences probatoires du droit des obligations. Elle consolide les outils de recouvrement, sans excéder le cadre des textes, et alerte sur la vigilance rédactionnelle requise pour la parfaite cohérence du dispositif avec les motifs.