Tribunal judiciaire de Paris, le 23 juin 2025, n°25/50093
L’ordonnance de référé du 23 juin 2025 statue sur un bail commercial conclu en 2022 comportant une clause résolutoire. Un commandement de payer visant ladite clause a été délivré le 15 novembre 2024, resté infructueux à l’expiration du délai d’un mois. Le bailleur a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et obtenir diverses condamnations provisionnelles.
La locataire a, lors de l’audience du 22 avril 2025, déclaré avoir réglé l’arriéré et les loyers courants, tout en sollicitant des délais rétroactifs. Un décompte produit en note en délibéré a confirmé un virement du 22 avril et un chèque encaissé le 25 avril, soldant la dette. Le juge rappelle le régime de la clause résolutoire en bail commercial, l’office du juge des référés et l’articulation des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. L’enjeu tient à la possibilité d’accorder des délais de paiement rétroactifs, suspendant la clause résolutoire, lorsque le preneur a réglé avant le délibéré, et à la conséquence procédurale sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
La question posée est double. Le juge des référés peut-il, bien que les conditions d’acquisition de la clause soient réunies, suspendre rétroactivement ses effets en accordant des délais sur le fondement de l’article L. 145-41, dès lors que le preneur a payé et a sollicité ces délais avant qu’une décision irrévocable ne constate la résiliation ? Corrélativement, ces délais font-ils réputer la clause non acquise et privent-ils d’objet les demandes d’expulsion et de provision ? L’ordonnance répond positivement, en retenant que les délais sollicités rétroactivement, au vu du paiement intégral, empêchent la clause de jouer, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
I. Le cadre du référé et la mise en jeu de la clause résolutoire
A. L’office du juge des référés en matière de clause résolutoire
Le juge rappelle d’abord que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Cette précision confirme que la demande de constat de la résiliation de plein droit relève d’un contrôle objectif, détaché de l’urgence, sous réserve de l’absence de contestation sérieuse.
Il ajoute que « Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet », en soulignant les exigences cumulatives: manquement manifestement fautif, bonne foi du bailleur et clarté de la clause. Cette grille d’analyse borne l’office du juge à la seule évidence des conditions légales, sans interprétation extensive de la stipulation résolutoire.
B. La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse
La clause stipulait notamment: « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer […] et un mois après un commandement de payer […] resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilie ce plein droit si bon semble au Bailleur. » Le commandement reproduisait la clause et les articles L. 145-41 et L. 145-17, en indiquant l’intention de s’en prévaloir.
Le juge constate qu’« Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 15 novembre 2024 », puis relève qu’« il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois ». Les conditions d’acquisition de la clause étaient donc réunies à l’issue du délai, ce qui aurait en principe justifié la résiliation de plein droit, sous réserve de l’éventuelle mise en œuvre des délais de paiement.
II. La suspension rétroactive de la clause et ses effets
A. Le fondement légal des délais et la neutralisation de la clause
L’ordonnance cite l’alinéa 2 de l’article L. 145-41: « le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le rappel selon lequel le juge ne peut accorder d’office un délai confirme l’exigence d’une demande expresse du preneur.
En l’espèce, la locataire a expressément sollicité des délais rétroactifs et a soldé l’arriéré ainsi que les loyers en cours avant le délibéré, preuves à l’appui. Le juge en déduit que « le paiement intégral […] établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. » L’octroi de délais rétroactifs apparaît ici comme l’instrument procédural permettant de faire « réputer non acquise » la clause, conformément au texte.
B. Les conséquences sur les demandes accessoires et la portée pratique
La solution entraîne logiquement qu’« il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de la résolution du bail, à l’expulsion […] et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel ». La demande de provision est également écartée, la dette étant soldée, tandis que la demande reconventionnelle en indemnisation est déclarée excéder la compétence du juge des référés.
Le juge justifie encore l’équilibre recherché par une considération d’égalité de traitement: « Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais. » La portée est nette: la combinaison de l’article L. 145-41 et de l’article 1343-5 protège le preneur de bonne foi qui a payé et demandé des délais avant toute décision passée en force de chose jugée, tout en préservant le bailleur par l’allocation des dépens et d’une somme modérée au titre des frais irrépétibles. Cette solution, conforme au texte, clarifie la pratique des référés en matière de clauses résolutoires et sécurise la phase de rattrapage du preneur sans dénaturer la finalité comminatoire de la clause.
L’ordonnance de référé du 23 juin 2025 statue sur un bail commercial conclu en 2022 comportant une clause résolutoire. Un commandement de payer visant ladite clause a été délivré le 15 novembre 2024, resté infructueux à l’expiration du délai d’un mois. Le bailleur a saisi le juge des référés pour voir constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et obtenir diverses condamnations provisionnelles.
La locataire a, lors de l’audience du 22 avril 2025, déclaré avoir réglé l’arriéré et les loyers courants, tout en sollicitant des délais rétroactifs. Un décompte produit en note en délibéré a confirmé un virement du 22 avril et un chèque encaissé le 25 avril, soldant la dette. Le juge rappelle le régime de la clause résolutoire en bail commercial, l’office du juge des référés et l’articulation des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. L’enjeu tient à la possibilité d’accorder des délais de paiement rétroactifs, suspendant la clause résolutoire, lorsque le preneur a réglé avant le délibéré, et à la conséquence procédurale sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.
La question posée est double. Le juge des référés peut-il, bien que les conditions d’acquisition de la clause soient réunies, suspendre rétroactivement ses effets en accordant des délais sur le fondement de l’article L. 145-41, dès lors que le preneur a payé et a sollicité ces délais avant qu’une décision irrévocable ne constate la résiliation ? Corrélativement, ces délais font-ils réputer la clause non acquise et privent-ils d’objet les demandes d’expulsion et de provision ? L’ordonnance répond positivement, en retenant que les délais sollicités rétroactivement, au vu du paiement intégral, empêchent la clause de jouer, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
I. Le cadre du référé et la mise en jeu de la clause résolutoire
A. L’office du juge des référés en matière de clause résolutoire
Le juge rappelle d’abord que « La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. » Cette précision confirme que la demande de constat de la résiliation de plein droit relève d’un contrôle objectif, détaché de l’urgence, sous réserve de l’absence de contestation sérieuse.
Il ajoute que « Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet », en soulignant les exigences cumulatives: manquement manifestement fautif, bonne foi du bailleur et clarté de la clause. Cette grille d’analyse borne l’office du juge à la seule évidence des conditions légales, sans interprétation extensive de la stipulation résolutoire.
B. La régularité du commandement et l’absence de contestation sérieuse
La clause stipulait notamment: « A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer […] et un mois après un commandement de payer […] resté sans effet et contenant déclaration par le Bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilie ce plein droit si bon semble au Bailleur. » Le commandement reproduisait la clause et les articles L. 145-41 et L. 145-17, en indiquant l’intention de s’en prévaloir.
Le juge constate qu’« Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 15 novembre 2024 », puis relève qu’« il n’est pas contesté que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois ». Les conditions d’acquisition de la clause étaient donc réunies à l’issue du délai, ce qui aurait en principe justifié la résiliation de plein droit, sous réserve de l’éventuelle mise en œuvre des délais de paiement.
II. La suspension rétroactive de la clause et ses effets
A. Le fondement légal des délais et la neutralisation de la clause
L’ordonnance cite l’alinéa 2 de l’article L. 145-41: « le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Le rappel selon lequel le juge ne peut accorder d’office un délai confirme l’exigence d’une demande expresse du preneur.
En l’espèce, la locataire a expressément sollicité des délais rétroactifs et a soldé l’arriéré ainsi que les loyers en cours avant le délibéré, preuves à l’appui. Le juge en déduit que « le paiement intégral […] établit que la locataire était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. » L’octroi de délais rétroactifs apparaît ici comme l’instrument procédural permettant de faire « réputer non acquise » la clause, conformément au texte.
B. Les conséquences sur les demandes accessoires et la portée pratique
La solution entraîne logiquement qu’« il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à la constatation de la résolution du bail, à l’expulsion […] et au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel ». La demande de provision est également écartée, la dette étant soldée, tandis que la demande reconventionnelle en indemnisation est déclarée excéder la compétence du juge des référés.
Le juge justifie encore l’équilibre recherché par une considération d’égalité de traitement: « Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais. » La portée est nette: la combinaison de l’article L. 145-41 et de l’article 1343-5 protège le preneur de bonne foi qui a payé et demandé des délais avant toute décision passée en force de chose jugée, tout en préservant le bailleur par l’allocation des dépens et d’une somme modérée au titre des frais irrépétibles. Cette solution, conforme au texte, clarifie la pratique des référés en matière de clauses résolutoires et sécurise la phase de rattrapage du preneur sans dénaturer la finalité comminatoire de la clause.