Tribunal judiciaire de Paris, le 1 juillet 2025, n°24/02208
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 13], 2e chambre civile, le 1er juillet 2025 (RG 24/02208), le jugement tranche un litige né d’un compromis de vente immobilier conclu sans condition suspensive de financement. Un mandat liait une agence au vendeur, des honoraires de 20 000 euros étaient stipulés, et une clause pénale de 46 500 euros figurait au compromis. L’acquéreur n’a pas versé l’acompte ni réitéré, malgré mises en demeure, et une prorogation unilatérale est demeurée non signée.
L’agence a assigné pour obtenir la somme correspondant à ses honoraires au titre de la clause pénale insérée au compromis. Le vendeur est intervenu pour solliciter la résolution aux torts de l’acquéreur, la clause pénale contractuelle et, à titre principal, des dommages et intérêts complémentaires, subsidiairement la majoration de la pénalité. L’acquéreur n’a pas constitué avocat. L’enjeu portait sur la perfection de la vente, les effets sur la rémunération de l’intermédiaire, et l’office du juge quant à la clause pénale.
La juridiction retient la perfection de la vente et condamne l’acquéreur au paiement de la pénalité équivalente aux honoraires de l’agence. Elle prononce la résolution du compromis aux torts de l’acquéreur, rejette les demandes indemnitaires supplémentaires du vendeur et modère d’office la clause pénale contractuelle à 10 000 euros. Elle souligne notamment que « Le compromis de vente du 3 avril 2023 n’avait pas fait de la réitération une condition de la perfection de la vente » et que « Le défendeur ne se prévalant pas de la défaillance des conditions suspensives…, il apparaît donc que la vente était parfaite ».
I. Perfection de la vente et droit à rémunération de l’intermédiaire
A. L’acte synallagmatique comme vente parfaite
Le jugement s’inscrit dans la lecture classique de l’article 1589 du code civil et rappelle, en substance, la logique de la loi du 2 janvier 1970. La motivation combine ces textes pour ancrer la solution dans l’économie du compromis. Elle constate que le terme de réitération n’était pas extinctif, le contrat liant définitivement les parties sous la seule réserve des conditions suspensives. L’affirmation selon laquelle « Le compromis de vente du 3 avril 2023 n’avait pas fait de la réitération une condition de la perfection de la vente » clarifie le point de départ des obligations.
La juridiction vérifie ensuite l’absence d’activation des conditions suspensives de droit commun. Elle en déduit la perfection de la vente, ouvrant droit aux effets corrélatifs. La formule « Le défendeur ne se prévalant pas de la défaillance des conditions suspensives…, il apparaît donc que la vente était parfaite » traduit une application directe des principes sur l’échange des consentements et la force obligatoire du compromis.
B. L’indemnité de l’agent et son fondement contractuel
La solution sur la demande de l’agence se comprend alors aisément. La vente étant parfaite, l’agent peut prétendre à l’indemnité équivalente à ses honoraires, stipulée comme clause pénale. La motivation rappelle le cadre de la loi de 1970 tout en soulignant l’existence d’un acte valant vente parfaite. En conséquence, « L’indemnité de 20 000 euros ayant la nature d’une clause pénale est due ». La juridiction écarte le grief tiré de l’absence de condition de financement, puisque l’engagement avait été pris au moyen de fonds propres, et que la non-réitération fautive ne pouvait neutraliser la perfection antérieure.
Cette conclusion évite de confondre la règle d’exigibilité des honoraires avant la conclusion effective et l’existence, ici, d’un acte synallagmatique valant vente. Le contrôle de proportionnalité demeure toutefois ouvert au titre de l’article 1231-5 du code civil, sans que l’excès manifeste soit retenu pour l’agent, la pénalité étant strictement alignée sur la rémunération convenue.
II. Office du juge et limites de l’indemnisation complémentaire
A. La modulation d’office de la clause pénale du vendeur
La décision apporte une illustration nette de la modulation judiciaire, exercée d’office, lorsque la pénalité se révèle inadaptée aux préjudices établis. La juridiction souligne la double finalité de la clause, indemnitaire et comminatoire, puis confronte le forfait au dommage démontré. Elle retient que « Compte tenu des préjudices réels qui sont démontrés, mais également du caractère comminatoire de la clause pénale, il est justifié de la réduire à la somme de 10.000 euros ».
Cette appréciation repose sur l’immobilisation temporaire du bien, l’absence de prorogation bilatérale, et la faiblesse des pertes de loyers effectivement caractérisées. L’argument de revalorisation par un calcul journalier se heurte au caractère forfaitaire de la pénalité et au défaut de base contractuelle, ce que la juridiction expose en relevant que « le calcul de revalorisation […] se heurte d’une part au caractère forfaitaire de la clause pénale, et d’autre part à l’absence de prorogation signée ».
B. Le refus de cumuler au-delà du forfait et l’exigence de causalité
Le rejet des demandes indemnitaires additionnelles s’appuie sur une double exigence de certitude et de causalité. La perte de chance de vendre au prix convenu n’est pas retenue, la vente étant parfaite et la résolution relevant d’un choix procédural du vendeur. Aucune offre subséquente refusée à l’identique n’est prouvée, ce qui rend l’allégation trop incertaine pour ouvrir un droit à réparation autonome.
La perte locative n’est guère mieux caractérisée, en l’absence d’empêchement durable démontré après l’échéance de la promesse non prorogée. La juridiction rappelle, en filigrane, que la clause pénale « a à la fois vocation à indemniser de façon forfaitaire les différents préjudices et à avoir un caractère comminatoire », ce qui fait obstacle à une surindemnisation par cumul non justifié. L’économie du dispositif confirme ainsi la cohérence entre principe de réparation intégrale et fonction limitative du forfait contractuel.
En définitive, le jugement articule utilement la perfection du compromis, la rémunération de l’intermédiaire et l’office de modulation de la pénalité. Il prévient la double réparation tout en préservant la force obligatoire du contrat, à travers un contrôle mesuré de la proportion entre le forfait et le dommage avéré.
Rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 13], 2e chambre civile, le 1er juillet 2025 (RG 24/02208), le jugement tranche un litige né d’un compromis de vente immobilier conclu sans condition suspensive de financement. Un mandat liait une agence au vendeur, des honoraires de 20 000 euros étaient stipulés, et une clause pénale de 46 500 euros figurait au compromis. L’acquéreur n’a pas versé l’acompte ni réitéré, malgré mises en demeure, et une prorogation unilatérale est demeurée non signée.
L’agence a assigné pour obtenir la somme correspondant à ses honoraires au titre de la clause pénale insérée au compromis. Le vendeur est intervenu pour solliciter la résolution aux torts de l’acquéreur, la clause pénale contractuelle et, à titre principal, des dommages et intérêts complémentaires, subsidiairement la majoration de la pénalité. L’acquéreur n’a pas constitué avocat. L’enjeu portait sur la perfection de la vente, les effets sur la rémunération de l’intermédiaire, et l’office du juge quant à la clause pénale.
La juridiction retient la perfection de la vente et condamne l’acquéreur au paiement de la pénalité équivalente aux honoraires de l’agence. Elle prononce la résolution du compromis aux torts de l’acquéreur, rejette les demandes indemnitaires supplémentaires du vendeur et modère d’office la clause pénale contractuelle à 10 000 euros. Elle souligne notamment que « Le compromis de vente du 3 avril 2023 n’avait pas fait de la réitération une condition de la perfection de la vente » et que « Le défendeur ne se prévalant pas de la défaillance des conditions suspensives…, il apparaît donc que la vente était parfaite ».
I. Perfection de la vente et droit à rémunération de l’intermédiaire
A. L’acte synallagmatique comme vente parfaite
Le jugement s’inscrit dans la lecture classique de l’article 1589 du code civil et rappelle, en substance, la logique de la loi du 2 janvier 1970. La motivation combine ces textes pour ancrer la solution dans l’économie du compromis. Elle constate que le terme de réitération n’était pas extinctif, le contrat liant définitivement les parties sous la seule réserve des conditions suspensives. L’affirmation selon laquelle « Le compromis de vente du 3 avril 2023 n’avait pas fait de la réitération une condition de la perfection de la vente » clarifie le point de départ des obligations.
La juridiction vérifie ensuite l’absence d’activation des conditions suspensives de droit commun. Elle en déduit la perfection de la vente, ouvrant droit aux effets corrélatifs. La formule « Le défendeur ne se prévalant pas de la défaillance des conditions suspensives…, il apparaît donc que la vente était parfaite » traduit une application directe des principes sur l’échange des consentements et la force obligatoire du compromis.
B. L’indemnité de l’agent et son fondement contractuel
La solution sur la demande de l’agence se comprend alors aisément. La vente étant parfaite, l’agent peut prétendre à l’indemnité équivalente à ses honoraires, stipulée comme clause pénale. La motivation rappelle le cadre de la loi de 1970 tout en soulignant l’existence d’un acte valant vente parfaite. En conséquence, « L’indemnité de 20 000 euros ayant la nature d’une clause pénale est due ». La juridiction écarte le grief tiré de l’absence de condition de financement, puisque l’engagement avait été pris au moyen de fonds propres, et que la non-réitération fautive ne pouvait neutraliser la perfection antérieure.
Cette conclusion évite de confondre la règle d’exigibilité des honoraires avant la conclusion effective et l’existence, ici, d’un acte synallagmatique valant vente. Le contrôle de proportionnalité demeure toutefois ouvert au titre de l’article 1231-5 du code civil, sans que l’excès manifeste soit retenu pour l’agent, la pénalité étant strictement alignée sur la rémunération convenue.
II. Office du juge et limites de l’indemnisation complémentaire
A. La modulation d’office de la clause pénale du vendeur
La décision apporte une illustration nette de la modulation judiciaire, exercée d’office, lorsque la pénalité se révèle inadaptée aux préjudices établis. La juridiction souligne la double finalité de la clause, indemnitaire et comminatoire, puis confronte le forfait au dommage démontré. Elle retient que « Compte tenu des préjudices réels qui sont démontrés, mais également du caractère comminatoire de la clause pénale, il est justifié de la réduire à la somme de 10.000 euros ».
Cette appréciation repose sur l’immobilisation temporaire du bien, l’absence de prorogation bilatérale, et la faiblesse des pertes de loyers effectivement caractérisées. L’argument de revalorisation par un calcul journalier se heurte au caractère forfaitaire de la pénalité et au défaut de base contractuelle, ce que la juridiction expose en relevant que « le calcul de revalorisation […] se heurte d’une part au caractère forfaitaire de la clause pénale, et d’autre part à l’absence de prorogation signée ».
B. Le refus de cumuler au-delà du forfait et l’exigence de causalité
Le rejet des demandes indemnitaires additionnelles s’appuie sur une double exigence de certitude et de causalité. La perte de chance de vendre au prix convenu n’est pas retenue, la vente étant parfaite et la résolution relevant d’un choix procédural du vendeur. Aucune offre subséquente refusée à l’identique n’est prouvée, ce qui rend l’allégation trop incertaine pour ouvrir un droit à réparation autonome.
La perte locative n’est guère mieux caractérisée, en l’absence d’empêchement durable démontré après l’échéance de la promesse non prorogée. La juridiction rappelle, en filigrane, que la clause pénale « a à la fois vocation à indemniser de façon forfaitaire les différents préjudices et à avoir un caractère comminatoire », ce qui fait obstacle à une surindemnisation par cumul non justifié. L’économie du dispositif confirme ainsi la cohérence entre principe de réparation intégrale et fonction limitative du forfait contractuel.
En définitive, le jugement articule utilement la perfection du compromis, la rémunération de l’intermédiaire et l’office de modulation de la pénalité. Il prévient la double réparation tout en préservant la force obligatoire du contrat, à travers un contrôle mesuré de la proportion entre le forfait et le dommage avéré.