Tribunal judiciaire de Orléans, le 27 juin 2025, n°24/04162
Le tribunal judiciaire d’Orléans, 27 juin 2025, tranche un litige de voisinage né de l’installation de trois fenêtres de toit ouvrant des vues sur le fonds voisin. Après une conciliation homologuée imposant la substitution de verres opaques aux parties mobiles, la défenderesse a posé un plexiglas opacifiant et immobilisé les ouvrants par baguettes. La demanderesse sollicite la suppression des vues prohibées sous astreinte, tandis que la défenderesse invoque la conformité au protocole et l’absence d’indiscrétion possible au regard de la hauteur des ouvertures.
La procédure a débuté par une assignation du 2 septembre 2024, suivie d’échanges d’écritures nourris par une attestation municipale et un constat de commissaire de justice du 28 mars 2025. Le jugement du 27 juin 2025 statue après audience du 28 avril 2025 et mise en délibéré. La question posée tient à la suffisance, au regard des articles 678 et 679 du code civil et de l’accord homologué, de mesures d’opacification amovibles pour faire disparaître des vues prohibées. La solution retient le principe selon lequel « Ce qui est interdit par les articles 678 et 679 du Code civil, c’est non pas de pratiquer une ouverture mais d’ouvrir des vues droite ou oblique sur le fonds voisin permettant des indiscrétions ou créant une gêne au propriétaire de ce fonds. » Elle en déduit l’insuffisance des aménagements réalisés et ordonne la mise en place d’un verre opaque à la place de chaque partie mobile, sous astreinte, avec allocation de frais irrépétibles.
I. Le sens de la décision: vues prohibées et exécution intégrale de l’engagement homologué
A. Les fenêtres de toit, des ouvertures licites mais des vues prohibées lorsqu’elles permettent l’indiscrétion Le juge rappelle que le texte ne réprime pas l’ouverture en tant que telle, mais l’existence d’une vue droite ou oblique génératrice d’indiscrétion. En citant que « Ce qui est interdit par les articles 678 et 679 du Code civil, c’est non pas de pratiquer une ouverture mais d’ouvrir des vues droite ou oblique sur le fonds voisin », la motivation recentre l’analyse sur l’aptitude objective de l’ouverture à permettre l’observation. La pente de toiture, l’inclinaison des châssis et la proximité de la limite participent de cette aptitude, indépendamment de la seule hauteur intérieure invoquée. L’argument tiré de la difficulté d’atteindre l’ouvrant depuis l’intérieur cède devant la possibilité d’une vision depuis l’ouvrage, même exceptionnelle, dès lors qu’elle résulte de sa conception.
La preuve technique joue ici un rôle normatif, car elle documente la configuration matérielle plus que l’usage effectif des lieux. En ce sens, le constat retient que « Le commissaire de justice mentionne que le carreau des trois Velux a été opacifié par une plaque en plexiglas empêchant toute vue vers l’extérieur », sans que cela suffise si l’ensemble demeure démontable. Cette approche distingue utilement la simple réduction des risques d’indiscrétion d’une suppression effective de la vue au sens des articles 678 et 679.
B. L’autorité de l’accord homologué et l’exigence d’une solution irréversible et non mobile La décision articule le droit des vues avec l’effet obligatoire d’un protocole homologué, qui précise la technique imposée. Elle relève l’engagement « où elle s’engageait à mettre en place du verre opaque en lieu et place de la partie mobile existante de ces trois Velux. » L’option choisie, fondée sur un film ou un plexiglas et des baguettes clouées, ne réalise pas la substitution d’un vitrage fixe et opaque aux ouvrants. Parce qu’elle est démontable, elle ne supprime pas juridiquement la vue prohibée.
La motivation souligne que de telles mesures « n’écartent pas totalement d’éventuelles indiscrétions en faisant usage d’une échelle, en déposant le film opaque et en démontant les baguettes », ce qui atteste leur caractère précaire et donc insuffisant. La conséquence s’ensuit naturellement: « il y a lieu de la condamner à réaliser les travaux de suppression des servitudes de vues, par la mise en place d’un verre opaque en lieu et place de la partie mobile des 3 Vélux sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 1er septembre 2025 ». L’astreinte traduit ici l’exigence d’exécution réelle et vérifiable de l’obligation convenue.
II. Valeur et portée: une exigence de sécurité juridique et des effets pratiques marqués
A. Une exigence d’irréversibilité cohérente avec la finalité des articles 678 et 679 L’option retenue privilégie la disparition de la potentialité même d’indiscrétion, non une simple limitation de son occurrence. Cette lecture rigoureuse s’accorde avec la ratio legis, qui entend prévenir la surveillance du fonds voisin, même exceptionnelle, en imposant soit la distance, soit l’absence de vue. Exiger un verre opaque en remplacement des parties mobiles rend l’ouverture inapte par nature à toute observation, ce qui met fin à la vue prohibée sans aléa d’usage.
La solution confère aussi sa pleine portée à l’accord homologué, évitant la tentation d’exécutions à la marge par dispositifs amovibles. Le juge affirme ainsi une ligne de cohérence entre droit des biens et force obligatoire des conventions homologuées, ce qui renforce la sécurité juridique des règlements amiables en matière de voisinage.
B. Portée pratique: articulation des polices d’urbanisme et du droit des vues, et guide d’exécution La décision rappelle en creux l’autonomie du droit civil des vues par rapport aux autorisations d’urbanisme. Un arrêté de non-opposition ne purgera pas l’interdiction d’une vue illicite si la configuration permet l’indiscrétion, même après opacification partielle. Pour les praticiens, deux options demeurent: respecter la distance minimale légale ou rendre l’ouverture définitivement aveugle par la suppression des parties mobiles et la pose de verres opaques.
L’astreinte, modérée mais ferme, institue un levier d’exécution et encourage des solutions techniques irréversibles, vérifiables par simple constat. La portée de l’arrêt se lit enfin dans la pédagogie de sa motivation, qui précise qu’un dispositif amovible ne suffit pas à supprimer une vue prohibée, orientant les chantiers vers des transformations définitives conformes au droit positif. Cette clarification facilitera la résolution amiable des litiges futurs, en fixant un standard technique d’exécution conforme aux textes.
Le tribunal judiciaire d’Orléans, 27 juin 2025, tranche un litige de voisinage né de l’installation de trois fenêtres de toit ouvrant des vues sur le fonds voisin. Après une conciliation homologuée imposant la substitution de verres opaques aux parties mobiles, la défenderesse a posé un plexiglas opacifiant et immobilisé les ouvrants par baguettes. La demanderesse sollicite la suppression des vues prohibées sous astreinte, tandis que la défenderesse invoque la conformité au protocole et l’absence d’indiscrétion possible au regard de la hauteur des ouvertures.
La procédure a débuté par une assignation du 2 septembre 2024, suivie d’échanges d’écritures nourris par une attestation municipale et un constat de commissaire de justice du 28 mars 2025. Le jugement du 27 juin 2025 statue après audience du 28 avril 2025 et mise en délibéré. La question posée tient à la suffisance, au regard des articles 678 et 679 du code civil et de l’accord homologué, de mesures d’opacification amovibles pour faire disparaître des vues prohibées. La solution retient le principe selon lequel « Ce qui est interdit par les articles 678 et 679 du Code civil, c’est non pas de pratiquer une ouverture mais d’ouvrir des vues droite ou oblique sur le fonds voisin permettant des indiscrétions ou créant une gêne au propriétaire de ce fonds. » Elle en déduit l’insuffisance des aménagements réalisés et ordonne la mise en place d’un verre opaque à la place de chaque partie mobile, sous astreinte, avec allocation de frais irrépétibles.
I. Le sens de la décision: vues prohibées et exécution intégrale de l’engagement homologué
A. Les fenêtres de toit, des ouvertures licites mais des vues prohibées lorsqu’elles permettent l’indiscrétion
Le juge rappelle que le texte ne réprime pas l’ouverture en tant que telle, mais l’existence d’une vue droite ou oblique génératrice d’indiscrétion. En citant que « Ce qui est interdit par les articles 678 et 679 du Code civil, c’est non pas de pratiquer une ouverture mais d’ouvrir des vues droite ou oblique sur le fonds voisin », la motivation recentre l’analyse sur l’aptitude objective de l’ouverture à permettre l’observation. La pente de toiture, l’inclinaison des châssis et la proximité de la limite participent de cette aptitude, indépendamment de la seule hauteur intérieure invoquée. L’argument tiré de la difficulté d’atteindre l’ouvrant depuis l’intérieur cède devant la possibilité d’une vision depuis l’ouvrage, même exceptionnelle, dès lors qu’elle résulte de sa conception.
La preuve technique joue ici un rôle normatif, car elle documente la configuration matérielle plus que l’usage effectif des lieux. En ce sens, le constat retient que « Le commissaire de justice mentionne que le carreau des trois Velux a été opacifié par une plaque en plexiglas empêchant toute vue vers l’extérieur », sans que cela suffise si l’ensemble demeure démontable. Cette approche distingue utilement la simple réduction des risques d’indiscrétion d’une suppression effective de la vue au sens des articles 678 et 679.
B. L’autorité de l’accord homologué et l’exigence d’une solution irréversible et non mobile
La décision articule le droit des vues avec l’effet obligatoire d’un protocole homologué, qui précise la technique imposée. Elle relève l’engagement « où elle s’engageait à mettre en place du verre opaque en lieu et place de la partie mobile existante de ces trois Velux. » L’option choisie, fondée sur un film ou un plexiglas et des baguettes clouées, ne réalise pas la substitution d’un vitrage fixe et opaque aux ouvrants. Parce qu’elle est démontable, elle ne supprime pas juridiquement la vue prohibée.
La motivation souligne que de telles mesures « n’écartent pas totalement d’éventuelles indiscrétions en faisant usage d’une échelle, en déposant le film opaque et en démontant les baguettes », ce qui atteste leur caractère précaire et donc insuffisant. La conséquence s’ensuit naturellement: « il y a lieu de la condamner à réaliser les travaux de suppression des servitudes de vues, par la mise en place d’un verre opaque en lieu et place de la partie mobile des 3 Vélux sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du 1er septembre 2025 ». L’astreinte traduit ici l’exigence d’exécution réelle et vérifiable de l’obligation convenue.
II. Valeur et portée: une exigence de sécurité juridique et des effets pratiques marqués
A. Une exigence d’irréversibilité cohérente avec la finalité des articles 678 et 679
L’option retenue privilégie la disparition de la potentialité même d’indiscrétion, non une simple limitation de son occurrence. Cette lecture rigoureuse s’accorde avec la ratio legis, qui entend prévenir la surveillance du fonds voisin, même exceptionnelle, en imposant soit la distance, soit l’absence de vue. Exiger un verre opaque en remplacement des parties mobiles rend l’ouverture inapte par nature à toute observation, ce qui met fin à la vue prohibée sans aléa d’usage.
La solution confère aussi sa pleine portée à l’accord homologué, évitant la tentation d’exécutions à la marge par dispositifs amovibles. Le juge affirme ainsi une ligne de cohérence entre droit des biens et force obligatoire des conventions homologuées, ce qui renforce la sécurité juridique des règlements amiables en matière de voisinage.
B. Portée pratique: articulation des polices d’urbanisme et du droit des vues, et guide d’exécution
La décision rappelle en creux l’autonomie du droit civil des vues par rapport aux autorisations d’urbanisme. Un arrêté de non-opposition ne purgera pas l’interdiction d’une vue illicite si la configuration permet l’indiscrétion, même après opacification partielle. Pour les praticiens, deux options demeurent: respecter la distance minimale légale ou rendre l’ouverture définitivement aveugle par la suppression des parties mobiles et la pose de verres opaques.
L’astreinte, modérée mais ferme, institue un levier d’exécution et encourage des solutions techniques irréversibles, vérifiables par simple constat. La portée de l’arrêt se lit enfin dans la pédagogie de sa motivation, qui précise qu’un dispositif amovible ne suffit pas à supprimer une vue prohibée, orientant les chantiers vers des transformations définitives conformes au droit positif. Cette clarification facilitera la résolution amiable des litiges futurs, en fixant un standard technique d’exécution conforme aux textes.