Tribunal judiciaire de Montpellier, le 24 juin 2025, n°23/03974
Rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Montpellier le 24 juin 2025, l’ordonnance commente deux fins de non-recevoir opposées à une action principale en suppression de vues irrégulières et en indemnisation d’un préjudice de jouissance. Le litige oppose deux propriétés voisines, l’une pourvue d’une terrasse édifiée en 2011, l’autre acquise en 2019 avec jouissance exclusive d’une parcelle et pleine propriété de la maison. Un rapport d’expertise relève des vues directes sur des pièces privatives du demandeur, lequel agit sur le fondement des articles 678 et 679 du code civil et de l’interdiction des troubles anormaux de voisinage.
Sur incident, le défendeur invoque l’absence d’intérêt à agir du copropriétaire individuel au regard des parties communes et privées, ainsi que la prescription quinquennale de l’action en responsabilité extra-contractuelle, dont le point de départ serait la date d’édification de l’ouvrage. Le demandeur oppose l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’information donnée aux copropriétaires en l’absence de syndic, et la révélation du trouble lors de l’acquisition en 2019. La juridiction retient la compétence exclusive du juge de la mise en état pour connaître des fins de non-recevoir et rejette l’ensemble des incidents, en considérant tant l’intérêt à agir que l’absence de prescription. Elle énonce notamment que « l’action, introduite le 14 septembre 2023 n’est pas prescrite » et que « chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes ».
I – La recevabilité de l’action en suppression de vues irrégulières
A – L’intérêt à agir du copropriétaire sur ses parties privatives Au soutien de l’irrecevabilité, le défendeur prétend que le demandeur ne disposerait que d’un droit de jouissance sur la parcelle, sans droit de propriété, ce qui l’empêcherait d’agir pour ses privatives. La juridiction écarte ce moyen après examen de l’acte authentique de 2019, en relevant que l’acquéreur a bien reçu la pleine propriété de la maison, outre une jouissance exclusive sur une parcelle. Elle souligne que « le moyen est inopérant », puis ajoute, de manière décisive, que « le défendeur à l’incident est bien recevable à agir au titre des préjudices qu’il subit sur les parties privatives ». L’analyse est classique : l’action en démolition ou suppression de vues irrégulières relève du propriétaire du fonds grevé, dès lors que l’atteinte alléguée concerne ses privatives protégées par les distances et hauteurs prescrites.
Cette solution convainc par sa fidélité aux textes sur les servitudes de vue et par son refus d’assimiler une jouissance exclusive à un démembrement privant de toute initiative contentieuse. Elle met utilement l’accent sur la consistance des droits transmis, telle qu’elle résulte de l’acte, plutôt que sur l’assiette cadastrale invoquée. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante admettant l’action du titulaire du droit réel protégé, dès lors que l’atteinte alléguée affecte la jouissance normale de ses privatives.
B – L’action individuelle pour la protection des parties communes Le défendeur soutenait encore que la prétention, en tant qu’elle intéresse l’assiette de la copropriété, exigerait la mise en cause du syndic inexistant, ou la désignation judiciaire d’un représentant, ce qui vicierait la recevabilité. La juridiction répond par une double affirmation. D’une part, l’information des autres copropriétaires est relevée. D’autre part, elle pose le principe selon lequel « chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes ». Par cette formulation, elle admet l’action individuelle en cessation d’atteinte, sans exiger la représentation du syndicat lorsque l’effectivité de la protection commande une initiative immédiate.
La solution se justifie par la nature de l’atteinte et par l’économie de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui réserve au syndicat l’action en réparation du dommage aux parties communes, mais n’exclut pas l’action conservatoire ou en cessation lorsqu’aucun syndic n’est en mesure d’agir. Elle est pragmatique dans un contexte d’absence d’organe, mais appelle vigilance quant au risque de décisions fragmentées, ce que l’information des copropriétaires atténue ici de manière suffisante.
II – La recevabilité de l’action en réparation du préjudice de jouissance
A – Le point de départ de la prescription à la connaissance du trouble La juridiction rappelle que l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Elle relève que l’acquéreur « ne pouvait agir en justice avant l’acquisition de la maison, soit le 14 juin 2019 », et en déduit que « l’action, introduite le 14 septembre 2023 n’est pas prescrite ». Le choix de la date d’acquisition comme point d’information pertinent est conforme à la logique du délai glissant de l’article 2224, lequel se déclenche à la révélation utile du dommage imputable.
Cette approche est opportune. Elle refuse de rattacher la prescription à la seule date d’édification de la terrasse, antérieure à l’acquisition, ce qui priverait le nouvel acquéreur d’une action encore utile alors que le trouble n’était ni connu ni connaissable pour lui. Elle rejoint la jurisprudence qui objective la connaissance à la date où le dommage se manifeste pour le demandeur et devient juridiquement appréhendable.
B – Le caractère continu du préjudice et ses effets sur la prescription Au demeurant, la juridiction ajoute une seconde justification : « le préjudice de jouissance, lequel ne se constitue qu’au fur et à mesure de l’écoulement du temps », de sorte qu’une action en réparation « n’encourt pas la prescription pour les préjudices nés moins de cinq années avant l’acte interruptif de prescription ». En d’autres termes, le dommage est continu et se renouvelle, ce qui autorise l’indemnisation de la période non prescrite antérieure à l’assignation, indépendamment de la date d’origine du trouble.
Cette motivation est solidement ancrée dans la théorie des dommages continus, qui limite la prescription aux fractions de préjudice antérieures au délai, tout en préservant l’accès au juge pour la part récente. Elle concilie sécurité juridique et réparation effective, en neutralisant l’argument de prescription totale lorsque le trouble persiste et affecte la jouissance présente.
En définitive, l’ordonnance assume une cohérence d’ensemble entre droit des servitudes et responsabilité de voisinage. Elle articule l’intérêt à agir du copropriétaire selon la consistance de ses droits et la nécessité de protéger les parties communes, puis organise la prescription autour de la connaissance utile et du renouvellement du dommage. Les formulations clefs, telles que « la fin de non-recevoir sera rejetée », scellent une solution mesurée, qui invite à statuer au fond sur la conformité de la terrasse au regard des distances de vue et sur l’évaluation du préjudice de jouissance.
Rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Montpellier le 24 juin 2025, l’ordonnance commente deux fins de non-recevoir opposées à une action principale en suppression de vues irrégulières et en indemnisation d’un préjudice de jouissance. Le litige oppose deux propriétés voisines, l’une pourvue d’une terrasse édifiée en 2011, l’autre acquise en 2019 avec jouissance exclusive d’une parcelle et pleine propriété de la maison. Un rapport d’expertise relève des vues directes sur des pièces privatives du demandeur, lequel agit sur le fondement des articles 678 et 679 du code civil et de l’interdiction des troubles anormaux de voisinage.
Sur incident, le défendeur invoque l’absence d’intérêt à agir du copropriétaire individuel au regard des parties communes et privées, ainsi que la prescription quinquennale de l’action en responsabilité extra-contractuelle, dont le point de départ serait la date d’édification de l’ouvrage. Le demandeur oppose l’article 15, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’information donnée aux copropriétaires en l’absence de syndic, et la révélation du trouble lors de l’acquisition en 2019. La juridiction retient la compétence exclusive du juge de la mise en état pour connaître des fins de non-recevoir et rejette l’ensemble des incidents, en considérant tant l’intérêt à agir que l’absence de prescription. Elle énonce notamment que « l’action, introduite le 14 septembre 2023 n’est pas prescrite » et que « chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes ».
I – La recevabilité de l’action en suppression de vues irrégulières
A – L’intérêt à agir du copropriétaire sur ses parties privatives
Au soutien de l’irrecevabilité, le défendeur prétend que le demandeur ne disposerait que d’un droit de jouissance sur la parcelle, sans droit de propriété, ce qui l’empêcherait d’agir pour ses privatives. La juridiction écarte ce moyen après examen de l’acte authentique de 2019, en relevant que l’acquéreur a bien reçu la pleine propriété de la maison, outre une jouissance exclusive sur une parcelle. Elle souligne que « le moyen est inopérant », puis ajoute, de manière décisive, que « le défendeur à l’incident est bien recevable à agir au titre des préjudices qu’il subit sur les parties privatives ». L’analyse est classique : l’action en démolition ou suppression de vues irrégulières relève du propriétaire du fonds grevé, dès lors que l’atteinte alléguée concerne ses privatives protégées par les distances et hauteurs prescrites.
Cette solution convainc par sa fidélité aux textes sur les servitudes de vue et par son refus d’assimiler une jouissance exclusive à un démembrement privant de toute initiative contentieuse. Elle met utilement l’accent sur la consistance des droits transmis, telle qu’elle résulte de l’acte, plutôt que sur l’assiette cadastrale invoquée. Elle s’inscrit dans une jurisprudence constante admettant l’action du titulaire du droit réel protégé, dès lors que l’atteinte alléguée affecte la jouissance normale de ses privatives.
B – L’action individuelle pour la protection des parties communes
Le défendeur soutenait encore que la prétention, en tant qu’elle intéresse l’assiette de la copropriété, exigerait la mise en cause du syndic inexistant, ou la désignation judiciaire d’un représentant, ce qui vicierait la recevabilité. La juridiction répond par une double affirmation. D’une part, l’information des autres copropriétaires est relevée. D’autre part, elle pose le principe selon lequel « chaque copropriétaire, propriétaire indivis d’une quote-part des parties communes, peut demander la cessation d’une atteinte portée aux parties communes ». Par cette formulation, elle admet l’action individuelle en cessation d’atteinte, sans exiger la représentation du syndicat lorsque l’effectivité de la protection commande une initiative immédiate.
La solution se justifie par la nature de l’atteinte et par l’économie de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, qui réserve au syndicat l’action en réparation du dommage aux parties communes, mais n’exclut pas l’action conservatoire ou en cessation lorsqu’aucun syndic n’est en mesure d’agir. Elle est pragmatique dans un contexte d’absence d’organe, mais appelle vigilance quant au risque de décisions fragmentées, ce que l’information des copropriétaires atténue ici de manière suffisante.
II – La recevabilité de l’action en réparation du préjudice de jouissance
A – Le point de départ de la prescription à la connaissance du trouble
La juridiction rappelle que l’action fondée sur le trouble anormal de voisinage se prescrit par cinq ans, à compter du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits. Elle relève que l’acquéreur « ne pouvait agir en justice avant l’acquisition de la maison, soit le 14 juin 2019 », et en déduit que « l’action, introduite le 14 septembre 2023 n’est pas prescrite ». Le choix de la date d’acquisition comme point d’information pertinent est conforme à la logique du délai glissant de l’article 2224, lequel se déclenche à la révélation utile du dommage imputable.
Cette approche est opportune. Elle refuse de rattacher la prescription à la seule date d’édification de la terrasse, antérieure à l’acquisition, ce qui priverait le nouvel acquéreur d’une action encore utile alors que le trouble n’était ni connu ni connaissable pour lui. Elle rejoint la jurisprudence qui objective la connaissance à la date où le dommage se manifeste pour le demandeur et devient juridiquement appréhendable.
B – Le caractère continu du préjudice et ses effets sur la prescription
Au demeurant, la juridiction ajoute une seconde justification : « le préjudice de jouissance, lequel ne se constitue qu’au fur et à mesure de l’écoulement du temps », de sorte qu’une action en réparation « n’encourt pas la prescription pour les préjudices nés moins de cinq années avant l’acte interruptif de prescription ». En d’autres termes, le dommage est continu et se renouvelle, ce qui autorise l’indemnisation de la période non prescrite antérieure à l’assignation, indépendamment de la date d’origine du trouble.
Cette motivation est solidement ancrée dans la théorie des dommages continus, qui limite la prescription aux fractions de préjudice antérieures au délai, tout en préservant l’accès au juge pour la part récente. Elle concilie sécurité juridique et réparation effective, en neutralisant l’argument de prescription totale lorsque le trouble persiste et affecte la jouissance présente.
En définitive, l’ordonnance assume une cohérence d’ensemble entre droit des servitudes et responsabilité de voisinage. Elle articule l’intérêt à agir du copropriétaire selon la consistance de ses droits et la nécessité de protéger les parties communes, puis organise la prescription autour de la connaissance utile et du renouvellement du dommage. Les formulations clefs, telles que « la fin de non-recevoir sera rejetée », scellent une solution mesurée, qui invite à statuer au fond sur la conformité de la terrasse au regard des distances de vue et sur l’évaluation du préjudice de jouissance.