La cour administrative d’appel de Paris a rendu, le 19 novembre 2025, une décision relative à la mise à jour des paramètres d’évaluation des locaux professionnels. Un propriétaire d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes contestait une délibération d’une commission départementale des valeurs locatives augmentant le tarif applicable à sa catégorie. Le tribunal administratif de Melun avait rejeté cette demande par un jugement du 2 mai 2024 dont l’intéressé a interjeté appel devant la juridiction supérieure. La requérante soutenait notamment que l’administration fiscale n’avait pas tenu compte de son statut d’établissement habilité à l’aide sociale pour fixer les loyers de référence. La question posée aux juges consistait à déterminer si les modalités d’exploitation d’un local peuvent influencer son classement fiscal et comment contester utilement les coefficients d’actualisation. La juridiction rejette la requête en considérant que l’association ne démontrait pas d’erreur dans l’évolution des loyers constatés au sein du secteur d’évaluation concerné. L’analyse portera sur la délimitation du contrôle juridictionnel exercé par le juge avant d’étudier la primauté d’une approche objective pour la fixation des valeurs locatives.
I. La délimitation du contrôle juridictionnel sur l’actualisation des tarifs départementaux
A. La cristallisation du contentieux sur le seul coefficient d’actualisation
L’article 1498 du code général des impôts prévoit que la valeur locative des propriétés bâties résulte de l’application d’un tarif par mètre carré à la surface. La cour administrative d’appel de Paris précise que le tarif initial fixé en 2016 « ne peut, par suite, plus être contesté » par la voie d’exception. Seuls les coefficients d’actualisation annuels peuvent faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir formé dans le délai de recours contentieux par les intéressés. Cette solution limite strictement le périmètre de la contestation aux évolutions récentes des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés. Le juge administratif refuse ainsi de remettre en cause les fondements historiques de l’évaluation lors de la mise à jour annuelle des paramètres fiscaux départementaux.
B. L’exigence de preuves tangibles face aux pouvoirs d’instruction du juge
La juridiction rappelle qu’il appartient au magistrat de former sa conviction au vu des éléments versés au dossier par les différentes parties à l’instance. Le juge de l’excès de pouvoir ne saurait exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve absolue des faits qu’il avance devant le tribunal. Cependant, l’absence de toute démonstration relative à l’évolution des loyers dans la catégorie interdit au juge de mettre en œuvre ses pouvoirs généraux d’instruction. L’association requérante présentait une argumentation insuffisamment étayée pour remettre en cause le coefficient d’actualisation de 1,007 retenu par la commission départementale des valeurs locatives. Le rejet de l’argumentation factuelle de la requérante conduit la juridiction à se prononcer sur la validité intrinsèque de la nomenclature des catégories fiscales.
II. La primauté d’une approche objective de la valeur locative des locaux sociaux
A. L’indifférence du mode d’exploitation sur la classification fiscale des locaux
La requérante critiquait l’article 310 Q de l’annexe II du code général des impôts qui ne distingue pas selon le caractère lucratif ou non de l’activité. Elle soutenait que le principe d’égalité devant les charges publiques imposait de prendre en considération les spécificités des établissements habilités à recevoir des bénéficiaires sociaux. La cour administrative d’appel écarte ce moyen en confirmant que les locaux sont classés selon leur nature physique et leur destination sans égard pour l’exploitant. Le droit fiscal privilégie une approche matérielle des propriétés bâties afin de garantir une uniformité d’évaluation entre tous les redevables de la taxe foncière. Cette indifférence au statut juridique de l’organisme gestionnaire assure une neutralité nécessaire à la gestion de l’impôt local sur l’ensemble du territoire national.
B. La confirmation d’une évaluation fondée sur la réalité du marché locatif
La valeur locative est déterminée à partir des loyers moyens constatés dans chaque secteur d’évaluation selon la méthode définie par le code général des impôts. La cour rejette l’argument selon lequel l’administration aurait dû exclure les frais d’hébergement facturés aux résidents pour ne retenir que la seule charge immobilière. Le calcul du coefficient d’actualisation repose exclusivement sur « l’évolution annuelle des loyers des trois années précédant l’année de la mise à jour » des paramètres départementaux. La juridiction valide la méthode de l’administration fiscale qui exploite les déclarations de résultat déposées par les entreprises locataires de locaux classés dans cette catégorie. La solution rendue confirme que la rentabilité réelle ou les contraintes tarifaires de l’exploitant demeurent sans incidence sur la détermination de la base imposable foncière.