La cour administrative d’appel de Nantes a rendu le 18 novembre 2025 une décision majeure concernant l’application d’un avantage fiscal pour investissement immobilier. Un contribuable avait souscrit au capital d’une société civile immobilière en vue de la construction de cent dix-sept logements situés sur un territoire d’outre-mer. L’autorité administrative a remis en cause la réduction d’impôt au motif que l’opération globale n’avait pas bénéficié d’un agrément ministériel obtenu préalablement. Le tribunal administratif de Nantes a rejeté la demande de décharge de l’intéressé par un jugement rendu le 21 novembre 2024. Le requérant soutient devant les juges d’appel que la procédure d’imposition est irrégulière faute d’une motivation suffisante et d’une communication complète des informations. Le litige soulève la question fondamentale de l’unité du programme immobilier pour le calcul du seuil financier imposant la délivrance d’un agrément spécifique. La juridiction rejette la requête en affirmant que le coût total du projet de construction doit impérativement servir de référence au contrôle du fisc. Par conséquent, cette solution conduit à examiner la régularité procédurale de la rectification fiscale avant d’analyser l’appréciation matérielle du seuil de l’agrément préalable par le juge.
I. La régularité procédurale de la rectification fiscale
La validité de la procédure d’imposition dépend du respect scrupuleux des garanties offertes au contribuable lors de la notification des redressements par le service.
A. La suffisance de la motivation de la notification
L’article L. 57 du livre des procédures fiscales impose une motivation permettant au destinataire de formuler des observations ou de marquer son accord éclairé. La proposition de rectification mentionnait précisément les règles de droit applicables, les années concernées ainsi que les motifs de fait des rappels d’impôts. Les juges considèrent que l’absence d’identification des autres structures participant au même programme n’a pas induit en erreur le contribuable lors du contrôle. L’autorité n’était pas tenue de joindre l’ensemble des documents évoqués pour satisfaire pleinement aux exigences légales de transparence de la procédure de rectification. Ce constat de régularité formelle s’accompagne d’une analyse rigoureuse du droit à l’information concernant les renseignements obtenus auprès de tiers par les agents.
B. Le respect de l’obligation d’information sur les renseignements tiers
En vertu de l’article L. 76 B du livre des procédures fiscales, le service doit informer le contribuable de l’origine exacte des données utilisées. La notification indiquait que les informations provenaient des services financiers locaux et décrivait précisément la teneur des actes de vente et des augmentations. Ces précisions étaient suffisantes pour permettre à l’intéressé de solliciter la communication des pièces avant la mise en recouvrement définitive des impositions supplémentaires. L’absence d’identité des treize autres structures sociétaires reste sans incidence sur le respect de cette obligation d’information par les agents du fisc concernés. Après avoir validé la méthode de l’administration, la cour précise les critères de fond justifiant le redressement opéré sur l’avantage fiscal du contribuable.
II. L’appréciation matérielle du seuil de l’agrément préalable
Le bénéfice de la réduction d’impôt est conditionné par le montant de l’investissement réalisé et la délivrance éventuelle d’une autorisation ministérielle de défiscalisation.
A. La définition du programme immobilier comme base de calcul
La cour juge que « le seuil de deux millions d’euros doit être apprécié… au regard du coût total du programme immobilier » envisagé de manière globale. L’investissement ne se limite pas à la seule souscription au capital d’une entité isolée mais englobe l’ensemble des travaux de construction autorisés simultanément. En l’espèce, les logements faisaient l’objet d’une demande de permis de construire unique et partageaient des raccordements identiques aux réseaux de distribution publics. Le coût global atteignant près de vingt millions d’euros, l’agrément était indispensable pour valider la réduction d’impôt pratiquée par les investisseurs associés au projet. Cette interprétation stricte de la loi fiscale renforce la portée du contrôle administratif sur les opérations de défiscalisation d’une envergure financière significative.
B. La portée du contrôle de l’agrément sur l’intérêt économique
L’agrément ministériel permet de vérifier la réalité de l’intérêt économique et social du projet pour le développement du territoire d’outre-mer où il s’implante. Cette procédure garantit également la protection des tiers et prévient les risques de blanchiment dans le secteur très sensible de la promotion immobilière. En outre, la cour confirme ainsi que le fractionnement d’un projet unique en plusieurs structures juridiques distinctes ne permet pas d’éluder l’examen nécessaire des autorités. Le rejet de la requête souligne la nécessité d’une vision synthétique des opérations complexes pour l’application rigoureuse des seuils de dispense d’agrément.