La cour administrative d’appel de Nancy, dans son arrêt du 13 novembre 2025, précise le régime d’imposition des revenus fonciers non perçus par un propriétaire. Le litige porte sur la réintégration de loyers abandonnés au profit d’une société locataire dans le revenu imposable d’un associé. Une société bailleresse a mis un local commercial à disposition d’un preneur sans exiger de contrepartie financière durant deux exercices consécutifs. L’administration fiscale a considéré cette abstention comme une libéralité et a redressé les revenus fonciers de l’associé proportionnellement à ses parts sociales. Le tribunal administratif de Besançon a partiellement réduit la valeur locative retenue, avant que les contribuables n’interjettent appel de cette décision de justice. La juridiction doit déterminer si l’abandon de recettes résulte d’une gestion normale ou d’une intention libérale imposable selon le code général des impôts. La solution apportée repose sur l’analyse de l’intention du bailleur (I) avant de valider les modalités d’évaluation de la valeur locative réelle (II).
I. La caractérisation d’une libéralité par le renoncement volontaire aux recettes foncières
A. L’exigence de circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire
Un propriétaire n’ayant pas perçu ses loyers est imposé s’il a renoncé volontairement à la perception des recettes qui lui étaient normalement dues. Il est alors regardé comme ayant réalisé « un acte de disposition constitutif d’une libéralité » dont le montant est intégré à ses revenus personnels. Cette présomption ne peut être renversée que par la preuve d’une contrainte extérieure l’ayant forcé à renoncer aux sommes prévues au contrat.
B. L’insuffisance des justifications liées aux intérêts de la société bailleresse
Les juges relèvent que les deux structures disposaient d’un gérant commun ayant admis l’absence d’exigence de loyers par l’effet de liens d’associés. La cour souligne « l’absence de diligences entreprises par cette dernière pour en obtenir le paiement ou pour trouver un autre locataire » durant l’instance. L’argument fondé sur la date de prise de possession est écarté car une créance de loyers fut admise au passif d’une procédure collective. Cette circonstance matérielle confirme que la renonciation aux loyers procédait d’un choix délibéré et non d’une impossibilité de fait subie par le bailleur.
Cette qualification de libéralité étant établie, il convient d’examiner si le montant des loyers réintégrés par l’administration correspond à la réalité du marché foncier.
II. La validation de la base imposable par l’estimation de la valeur locative réelle
A. Le droit de substitution de la valeur vénale au loyer conventionnel
L’administration est en droit de retenir la valeur locative réelle lorsque le prix pratiqué est notablement inférieur à la réalité du marché local. Elle tient ainsi compte de « la somme dont le contribuable a disposé en renonçant à la percevoir » au détriment de ses propres intérêts financiers. Cette prérogative permet de neutraliser les effets fiscaux d’une sous-évaluation contractuelle consentie sans justification économique suffisante par le propriétaire de l’immeuble.
B. La primauté des termes de comparaison précis sur les expertises privées
Le juge confirme la valeur de 3 900 euros mensuels en écartant le rapport d’expertise privé produit par les contribuables pour son imprécision technique. L’expert n’a retenu qu’un seul terme de comparaison dont la localisation et les caractéristiques précises n’étaient pas fournies lors de l’audience publique. Les requérants « ne sont pas fondés à exciper du caractère excessif des réintégrations opérées » faute d’apporter des éléments de preuve contraires suffisamment probants. La cour d’appel de Nancy rejette donc la requête, confirmant que le contrôle de l’administration sur la sincérité des revenus fonciers était justifié.