Tribunal judiciaire de Nice, le 18 juin 2025, n°24/03346
Rendue par la Cour d’appel de [Localité 7] le 18 juin 2025, la décision commentée tranche un contentieux post-adjudication relatif à l’occupation des lieux et aux délais d’expulsion. L’espèce oppose l’adjudicataire à d’anciens occupants du bien saisi qui se maintiennent dans les lieux après le prononcé du jugement d’adjudication.
À la suite d’une saisie immobilière, le bien a été adjugé par jugement du 4 avril 2024. Le titre a été signifié le 17 mai 2024, puis un commandement de quitter les lieux a été délivré le 24 juillet 2024. L’adjudicataire a assigné en constatation de l’occupation sans droit ni titre, fixation d’une indemnité d’occupation, et obtention d’une provision au titre des sommes échues. Les occupants ont sollicité des délais pour partir, ainsi que la non-exécution provisoire.
Devant le juge, l’adjudicataire a soulevé in limine litis l’incompétence matérielle sur la demande de délais, au profit du juge de l’exécution. Les occupants ont contesté les prétentions adverses et demandé l’octroi de délais, ou, à titre subsidiaire, l’écartement de l’exécution provisoire. La juridiction a d’abord statué sur l’exception, puis sur le fond, en condamnant les occupants à une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’adjudication, outre un arriéré et une somme sur le fondement de l’article 700.
La question de droit portait, d’une part, sur la compétence pour accorder des délais d’expulsion lorsque le commandement de quitter a été signifié, d’autre part, sur les effets de l’adjudication quant à la perte du droit d’occupation et à la naissance d’une indemnité d’occupation. La solution retient, d’une part, la compétence exclusive du juge de l’exécution après signification et commandement, d’autre part, l’exigibilité d’une indemnité d’occupation dès l’adjudication et jusqu’à libération des lieux. La juridiction affirme que « le juge de l’exécution est exclusivement compétent pour statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux » et rappelle qu’« il est de principe que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication […] et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ».
I. La compétence exclusive du juge de l’exécution pour les délais d’expulsion
A. Le traitement de l’exception de procédure et ses conditions d’admission L’exception, soulevée avant toute défense au fond, est recevable en application des articles 73 à 75 du code de procédure civile. La décision en rappelle la rigueur, en ce qu’« [l]es exceptions doivent, à peine d’ irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ». Le moyen est motivé et désigne la juridiction compétente, ce qui satisfait aux exigences textuelles, la demande incidentant la compétence ne pouvant servir de véhicule dilatoire dans un contentieux d’exécution.
Cette recevabilité procédurale s’articule avec l’économie des procédures civiles d’exécution. L’introduction d’une demande de délais suppose en effet l’existence d’un titre exécutoire signifié et d’un commandement de quitter, afin de justifier la saisine du juge spécialisé. La chronologie établie par la juridiction caractérise ces préalables, rendant l’exception opérante et le renvoi implicite vers la voie appropriée.
B. La spécialisation du juge de l’exécution après signification et commandement La décision combine les articles L. 412-3 et R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, pour circonscrire la compétence au stade des mesures d’exécution. Elle énonce que « le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision […] Toutefois, après signification du commandement […], il a compétence pour accorder un délai de grâce ». L’office du juge de l’exécution s’en trouve consacré, limité au traitement des délais et à l’aménagement du temps de l’exécution, hors toute remise en cause du titre.
Cette lecture conduit logiquement à l’irrecevabilité de la demande de délais devant le juge du fond, une fois le commandement notifié. Le motif, clair et normatif, confirme l’orientation de la jurisprudence d’exécution, qui centralise les incidents postérieurs à la signification. La solution favorise la lisibilité du contentieux, réduit les risques de contrariété de décisions et assure la cohérence temporelle des voies d’apurement.
II. Les effets de l’adjudication sur l’occupation et l’indemnité d’occupation
A. La perte du droit d’occupation et la naissance corrélative de l’indemnité La juridiction rappelle d’abord la règle de transfert immédiat et complet de propriété en vertu de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution. Elle souligne ensuite, au visa de l’article L. 322-13, la portée exécutoire du jugement d’adjudication comme titre d’expulsion. Le principe est formulé sans ambages: « il est de principe que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication […] et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ».
La qualification d’occupation sans droit ni titre découle alors du seul maintien dans les lieux postérieurement au prononcé. La date de départ de l’indemnité coïncide avec l’adjudication, sauf stipulation contraire du cahier des conditions de vente, qui n’est pas alléguée ici. La motivation articule ainsi le titre, le fait générateur de l’occupation irrégulière et l’obligation de réparer l’occupation par équivalent pécuniaire.
B. La fixation du quantum, l’accessoire des demandes et l’exécution provisoire Pour évaluer l’indemnité, la juridiction retient une valeur locative mensuelle issue d’un avis de marché, et en déduit un arriéré ainsi qu’un flux mensuel jusqu’à la libération. La méthode, usuelle, transpose le préjudice de jouissance en équivalent locatif, sans confondre indemnité d’occupation et loyer. La demande de dommages-intérêts distincte est rejetée, faute d’éléments précis établissant une « résistance abusive », la motivation étant exigée et contrôlée.
L’accessoire suit le principal, avec une condamnation sur le fondement de l’article 700 et les dépens à la charge de la partie succombante. Enfin, l’office du juge s’achève par la confirmation du régime applicable, la juridiction indiquant qu’« [i]l n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire ». Cette dernière précision garantit l’efficacité de la décision, tout en ménageant, le cas échéant, les pouvoirs du juge de l’exécution sur les délais.
Rendue par la Cour d’appel de [Localité 7] le 18 juin 2025, la décision commentée tranche un contentieux post-adjudication relatif à l’occupation des lieux et aux délais d’expulsion. L’espèce oppose l’adjudicataire à d’anciens occupants du bien saisi qui se maintiennent dans les lieux après le prononcé du jugement d’adjudication.
À la suite d’une saisie immobilière, le bien a été adjugé par jugement du 4 avril 2024. Le titre a été signifié le 17 mai 2024, puis un commandement de quitter les lieux a été délivré le 24 juillet 2024. L’adjudicataire a assigné en constatation de l’occupation sans droit ni titre, fixation d’une indemnité d’occupation, et obtention d’une provision au titre des sommes échues. Les occupants ont sollicité des délais pour partir, ainsi que la non-exécution provisoire.
Devant le juge, l’adjudicataire a soulevé in limine litis l’incompétence matérielle sur la demande de délais, au profit du juge de l’exécution. Les occupants ont contesté les prétentions adverses et demandé l’octroi de délais, ou, à titre subsidiaire, l’écartement de l’exécution provisoire. La juridiction a d’abord statué sur l’exception, puis sur le fond, en condamnant les occupants à une indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’adjudication, outre un arriéré et une somme sur le fondement de l’article 700.
La question de droit portait, d’une part, sur la compétence pour accorder des délais d’expulsion lorsque le commandement de quitter a été signifié, d’autre part, sur les effets de l’adjudication quant à la perte du droit d’occupation et à la naissance d’une indemnité d’occupation. La solution retient, d’une part, la compétence exclusive du juge de l’exécution après signification et commandement, d’autre part, l’exigibilité d’une indemnité d’occupation dès l’adjudication et jusqu’à libération des lieux. La juridiction affirme que « le juge de l’exécution est exclusivement compétent pour statuer sur la demande de délais pour quitter les lieux » et rappelle qu’« il est de principe que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication […] et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ».
I. La compétence exclusive du juge de l’exécution pour les délais d’expulsion
A. Le traitement de l’exception de procédure et ses conditions d’admission
L’exception, soulevée avant toute défense au fond, est recevable en application des articles 73 à 75 du code de procédure civile. La décision en rappelle la rigueur, en ce qu’« [l]es exceptions doivent, à peine d’ irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ». Le moyen est motivé et désigne la juridiction compétente, ce qui satisfait aux exigences textuelles, la demande incidentant la compétence ne pouvant servir de véhicule dilatoire dans un contentieux d’exécution.
Cette recevabilité procédurale s’articule avec l’économie des procédures civiles d’exécution. L’introduction d’une demande de délais suppose en effet l’existence d’un titre exécutoire signifié et d’un commandement de quitter, afin de justifier la saisine du juge spécialisé. La chronologie établie par la juridiction caractérise ces préalables, rendant l’exception opérante et le renvoi implicite vers la voie appropriée.
B. La spécialisation du juge de l’exécution après signification et commandement
La décision combine les articles L. 412-3 et R. 121-1 du code des procédures civiles d’exécution, pour circonscrire la compétence au stade des mesures d’exécution. Elle énonce que « le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision […] Toutefois, après signification du commandement […], il a compétence pour accorder un délai de grâce ». L’office du juge de l’exécution s’en trouve consacré, limité au traitement des délais et à l’aménagement du temps de l’exécution, hors toute remise en cause du titre.
Cette lecture conduit logiquement à l’irrecevabilité de la demande de délais devant le juge du fond, une fois le commandement notifié. Le motif, clair et normatif, confirme l’orientation de la jurisprudence d’exécution, qui centralise les incidents postérieurs à la signification. La solution favorise la lisibilité du contentieux, réduit les risques de contrariété de décisions et assure la cohérence temporelle des voies d’apurement.
II. Les effets de l’adjudication sur l’occupation et l’indemnité d’occupation
A. La perte du droit d’occupation et la naissance corrélative de l’indemnité
La juridiction rappelle d’abord la règle de transfert immédiat et complet de propriété en vertu de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution. Elle souligne ensuite, au visa de l’article L. 322-13, la portée exécutoire du jugement d’adjudication comme titre d’expulsion. Le principe est formulé sans ambages: « il est de principe que le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication […] et qu’il est en conséquence redevable d’une indemnité d’occupation à compter de cette date ».
La qualification d’occupation sans droit ni titre découle alors du seul maintien dans les lieux postérieurement au prononcé. La date de départ de l’indemnité coïncide avec l’adjudication, sauf stipulation contraire du cahier des conditions de vente, qui n’est pas alléguée ici. La motivation articule ainsi le titre, le fait générateur de l’occupation irrégulière et l’obligation de réparer l’occupation par équivalent pécuniaire.
B. La fixation du quantum, l’accessoire des demandes et l’exécution provisoire
Pour évaluer l’indemnité, la juridiction retient une valeur locative mensuelle issue d’un avis de marché, et en déduit un arriéré ainsi qu’un flux mensuel jusqu’à la libération. La méthode, usuelle, transpose le préjudice de jouissance en équivalent locatif, sans confondre indemnité d’occupation et loyer. La demande de dommages-intérêts distincte est rejetée, faute d’éléments précis établissant une « résistance abusive », la motivation étant exigée et contrôlée.
L’accessoire suit le principal, avec une condamnation sur le fondement de l’article 700 et les dépens à la charge de la partie succombante. Enfin, l’office du juge s’achève par la confirmation du régime applicable, la juridiction indiquant qu’« [i]l n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire ». Cette dernière précision garantit l’efficacité de la décision, tout en ménageant, le cas échéant, les pouvoirs du juge de l’exécution sur les délais.