La Cour de justice de l’Union européenne, par un arrêt du 16 avril 2015, précise le régime de taxe sur la valeur ajoutée des charges locatives. Un propriétaire louait des bâtiments et refacturait les frais d’électricité, d’eau et de déchets aux occupants selon les termes de contrats spécifiques. Le litige s’est cristallisé sur la possibilité pour le bailleur de traiter ces prestations comme distinctes du contrat de bail initialement conclu entre les parties. La juridiction nationale a sollicité une interprétation des articles 14, 15 et 24 de la directive 2006/112 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée. Les juges européens considèrent que ces fournitures incombent au bailleur dès lors qu’il souscrit les abonnements et en répercute simplement les coûts réels. Cette décision consacre l’indépendance des prestations tout en réservant l’hypothèse d’un lien économique indissociable rendant toute décomposition artificielle pour l’administration fiscale.
**I. La qualification des fournitures d’utilités par le bailleur**
**A. L’imputation de la prestation au bailleur contractant**
La Cour établit que le bailleur doit être regardé comme le prestataire effectif des services d’utilités lorsqu’il détient les contrats auprès des fournisseurs tiers. Selon les motifs, la fourniture d’électricité et d’eau doit « être considérée comme effectuée par le bailleur » si ce dernier a conclu les contrats nécessaires. Cette analyse juridique repose sur l’existence d’un lien contractuel direct entre l’organisme de gestion et les entreprises chargées de la production ou de la distribution. Le locataire utilise les biens et services, mais il reste juridiquement étranger aux relations établies entre le propriétaire et les opérateurs de réseaux publics. La qualité de redevable de la taxe dépend ainsi de la structure contractuelle choisie par les parties pour l’approvisionnement du bien immeuble loué.
**B. Le mécanisme de la répercussion intégrale des coûts**
L’arrêt souligne que la simple répercussion des frais par le propriétaire ne modifie pas la nature de l’opération au regard de la taxe sur la valeur ajoutée. Le bailleur « en répercute uniquement les coûts au locataire », ce qui justifie son rôle d’intermédiaire dans la chaîne de distribution de ces services essentiels. Cette modalité de facturation démontre que le bailleur ne réalise aucune marge bénéficiaire sur la fourniture d’énergie ou le traitement des déchets ménagers collectés. La Cour refuse de voir dans cette refacturation une simple opération financière, préférant y déceler une véritable prestation de services soumise aux règles de la directive. L’identité des montants répercutés confirme la volonté des parties de lier le coût de l’occupation à la consommation réelle constatée par les compteurs.
**II. Le critère de l’indivisibilité économique de l’opération**
**A. Le principe de l’autonomie des prestations de services**
La jurisprudence affirme que la location et les charges doivent « être considérées comme constituant plusieurs prestations distinctes et indépendantes » devant faire l’objet d’appréciations séparées. Chaque opération de fourniture conserve son identité fiscale propre afin de ne pas dénaturer le fonctionnement général du système commun de taxe sur la valeur ajoutée. Cette autonomie permet notamment d’appliquer des taux d’imposition différents ou des exonérations spécifiques selon la nature exacte de chaque service rendu au locataire. La Cour rappelle que la règle générale exige une distinction nette entre le droit d’occuper un immeuble et les prestations accessoires de consommation courante. L’indépendance des prestations constitue la norme, tandis que l’unicité fiscale demeure une exception strictement encadrée par le juge européen dans sa mission d’interprétation.
**B. L’exception de la prestation unique indissociable**
Une exception est prévue lorsque les éléments de l’opération forment « objectivement, une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel » pour l’observateur. Le juge national doit examiner la raison économique de la conclusion du contrat pour déterminer si le locataire recherche un ensemble complexe de prestations. Si la location ne présente aucun intérêt sans la fourniture d’énergie, l’opération peut alors être qualifiée de prestation unique pour le calcul de l’impôt. La Cour laisse aux tribunaux locaux le soin d’apprécier si les circonstances de l’espèce justifient de déroger au principe fondamental de séparation des services. Cette approche casuistique garantit que la fiscalité reflète la réalité économique des engagements souscrits sans créer de distorsions injustifiées entre les opérateurs économiques.