La Cour de justice de l’Union européenne, le 12 juillet 2012, précise l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée lors d’une transformation immobilière. Le litige opposait un acquéreur de droits de propriété à l’administration fiscale au sujet de la perception de droits de transmission. Une série de travaux de démolition furent réalisés pour le vendeur avant la cession puis poursuivis par l’acheteur afin d’édifier un bâtiment. L’administration considéra que la livraison portait sur un bâtiment existant exonéré de taxe, ce qui déclencha la perception d’un impôt spécifique.
Le Tribunal d’arrondissement de Haarlem rejeta le recours au motif que la galerie marchande restait accessible au public lors de la cession. La Cour d’appel d’Amsterdam confirma cette position par un arrêt du 19 mai 2008 en constatant l’utilisation partielle des locaux commerciaux. La juridiction de cassation décida alors d’interroger la Cour sur l’interprétation des articles de la sixième directive relatifs aux livraisons immobilières. La juridiction européenne devait déterminer si la livraison d’un immeuble partiellement démoli mais encore occupé constitue une opération exonérée de taxe. La Cour répond que l’exonération s’applique dès lors que le bâtiment ancien n’a subi que des travaux partiels et demeure utilisé. L’examen de cette décision commande d’analyser l’objectivation de l’état du bien au moment de la livraison avant d’étudier la délimitation de la notion de bâtiment nouveau.
I. L’objectivation de l’état du bien au moment de la livraison
A. La primauté de la réalité matérielle sur l’intention des parties
La Cour rappelle que les exonérations de la directive sont d’interprétation stricte sans pour autant priver ces dispositions de leurs effets utiles. Le juge européen examine si l’intention de réaliser un bâtiment nouveau suffit à modifier la qualification fiscale d’une opération de livraison. Bien que l’intention déclarée des parties doive être prise en compte, celle-ci doit nécessairement être étayée par des éléments objectifs vérifiables. « Parmi de tels éléments figurent l’état d’avancement des travaux de transformation effectués par le vendeur à la date de la livraison ». La volonté économique des contractants ne saurait primer sur l’état physique du bien sans risquer de créer des montages purement artificiels. Cette approche pragmatique garantit une application uniforme de la taxe tout en limitant les incertitudes liées à la psychologie des acteurs économiques.
B. Le maintien de la qualification de bâtiment ancien par l’usage partiel
La décision souligne l’importance déterminante de l’utilisation effective du bien immobilier pour écarter la qualification de bâtiment neuf au sens de la directive. Les juges relèvent que la galerie marchande demeurait accessible au public tandis qu’un magasin continuait d’exercer son activité commerciale malgré les travaux. Un immeuble partiellement occupé ne peut être regardé comme faisant l’objet d’une livraison effectuée avant sa première occupation lors d’une rénovation. « L’ancien bâtiment en cause au principal était, à tout le moins en partie, utilisé en tant que tel au moment de la livraison ». La subsistance d’une exploitation économique ancre juridiquement l’opération dans le régime des bâtiments anciens bénéficiant de l’exonération prévue par le texte. La transformation n’est pas jugée assez aboutie pour rompre le lien avec l’usage passé du bâtiment existant au jour du transfert.
II. La délimitation stricte de la notion de bâtiment nouveau
A. L’insuffisance des travaux de démolition partielle pour emporter l’assujettissement
La Cour écarte l’assimilation d’une démolition incomplète à la création d’un bien ouvré capable de justifier la perception de la taxe. Les travaux préparatoires consistant à enlever certains éléments structurels sans atteindre le stade du terrain nu ne modifient pas la nature de l’immeuble. La livraison ne saurait être qualifiée de bâtiment neuf si les travaux de construction propres à transformer l’ouvrage sont réalisés par l’acheteur. « La livraison d’un bâtiment sur lequel des travaux de transformation ont été effectués par le vendeur n’est pas exonérée » selon des critères précis. L’absence de commencement des travaux de reconstruction au jour de la cession interdit de considérer que le vendeur livre un produit immobilier neuf. La répartition des tâches souligne que le vendeur s’est contenté de préparer le site sans livrer une infrastructure totalement prête à l’emploi.
B. La préservation de la neutralité fiscale par l’interprétation des exonérations
La solution rendue préserve l’équilibre entre la liberté des États membres et le principe de neutralité fiscale inhérent au système commun de taxe. Le juge européen refuse d’étendre la notion de bâtiment nouveau à des situations hybrides où l’ancien usage perdure malgré un projet engagé. L’article treize de la directive doit s’interpréter en tenant compte des objectifs de simplification et de stabilité pour les opérateurs du marché immobilier. L’exonération couvre une opération dès lors que le bâtiment ancien n’avait subi que des travaux de démolition partielle et restait utilisé. Cette décision clarifie la frontière entre l’entretien d’un patrimoine existant et la production d’un immeuble neuf soumise à une pression fiscale distincte. La sécurité juridique des transactions immobilières sort renforcée par cette exigence de constatation matérielle de l’état du bien lors de la vente.