Cour d’appel de Douai, le 28 août 2025, n°22/00287
Rendue par la Cour d’appel de Douai le 28 août 2025, l’affaire concerne la vente d’une maison dont les appendices arrière (cagibi, véranda, terrasse) ont présenté des désordres structurels. Une expertise, ordonnée après la vente et réalisée en 2019, a décrit un phénomène de glissement lié à un remblai instable, compromettant la solidité et l’usage. Le tribunal judiciaire de Béthune, le 16 novembre 2021, avait retenu le vice caché, condamné les vendeurs à une réduction du prix et alloué des dommages-intérêts contre les intermédiaires. Les vendeurs ont interjeté appel, contestant la garantie au regard d’une clause d’exonération. Les acquéreurs sollicitaient la confirmation, invoquaient subsidiairement un dol et recherchaient la responsabilité des intermédiaires pour défaut d’information.
La question posée à la Cour portait d’abord sur l’articulation entre la caractérisation d’un vice caché affectant des ouvrages annexes et l’efficacité d’une clause d’exonération stipulée à l’acte, notamment au regard de la connaissance alléguée du défaut par les vendeurs. Elle portait ensuite sur l’étendue du devoir d’information des intermédiaires immobiliers, et sur l’exigence d’un lien de causalité entre un éventuel manquement et le trouble de jouissance invoqué. La Cour confirme l’existence d’un vice caché, mais écarte la garantie des vendeurs en raison de la clause, faute de preuve de leur qualité de professionnels ou de leur connaissance du vice. Elle rejette la qualification de dol et infirme les condamnations des intermédiaires faute de lien causal avec le dommage allégué.
I. Vice caché et clause d’exonération: le maintien du principe et l’encadrement de l’exception
A. La qualification du vice: un défaut de construction non apparent, révélé par l’expertise
La Cour s’appuie sur les constatations techniques retenant que «ces appendices sont construits sur des remblais instables qui menacent de glisser». Les désordres compromettent la solidité et rendent l’immeuble impropre en partie à sa destination. La décision souligne que des fissures existaient lors de la vente, mais qu’elles n’en révélaient pas la cause réelle. L’arrêt précise que «le défaut de la chose vendue n’était pas apparent mais caché au sens de l’article 1641 du code civil», l’expertise seule ayant révélé la nature structurelle et l’ampleur du défaut. L’existence de fissures visibles n’emporte donc pas, en elle-même, la déchéance de la garantie lorsque la cause technique demeurait indécelable pour un acquéreur normalement attentif.
Une attention est portée à la chronologie des manifestations du sinistre. La Cour retient une «accélération» du phénomène postérieure à l’entrée en jouissance, sans incidence décisive sur la qualification du vice, mais crédibilisant l’idée que la connaissance du défaut ne pouvait être présumée au moment de la vente. Ce temps long du vice structurel conforte la distinction entre apparence des symptômes et occultation de la cause, distinction décisive au regard de l’article 1641.
B. L’efficacité de la clause d’exonération: absence de qualité professionnelle et défaut de preuve de la connaissance
L’acte comprend une stipulation d’exonération des vices cachés, exclue seulement «si le vendeur a la qualité de professionnel […]» ou «s’il est prouvé par l’acquéreur […] que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur». La Cour résume avec netteté que «leur responsabilité ne saurait être engagée que si l’une des deux dernières conditions énoncées est remplie». Aucune qualité professionnelle n’est établie. Surtout, la preuve d’une connaissance du vice de conception fait défaut.
La motivation écarte la thèse d’une dissimulation par rebouchage des fissures. Elle énonce que «les travaux de comblement […] ne suffisent pas à établir leur connaissance du vice», les interventions ayant pu relever d’un simple embellissement. L’état des risques joint à l’acte n’emporte pas davantage connaissance, car il «ne témoignerait en toute hypothèse pas de la connaissance du vice de construction». La Cour en déduit que la clause produit pleinement effet, conduisant à débouter les acquéreurs de l’action estimatoire, nonobstant la confirmation de la qualification de vice caché.
II. Dol et responsabilité des intermédiaires: l’exigence d’intention et la rigueur du lien de causalité
A. Le rejet du dol: absence d’élément intentionnel et visibilité des symptômes
Le dol requiert des manœuvres ou une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. Or, la Cour retient que «les travaux menés sur les fissures […] témoignaient d’une volonté d’isoler et d’embellir, sans que soit démontrée une quelconque dissimulation». Les fissures étaient visibles lors de la visite et les reprises «décelables pour un candidat-acquéreur normalement attentif». L’arrêt conclut sobrement: «Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire formée au titre du dol». La solution est cohérente avec l’exigence d’une intention de tromper et dissipe l’amalgame entre simple présentation soignée d’un bien et dissimulation d’un vice structurel techniquement complexe.
La portée pratique est nette. La visibilité du symptôme affaiblit la preuve d’une manœuvre, surtout lorsque la cause réelle ne se déduit pas de l’état des lieux. La charge probatoire demeure lourde pour l’acheteur, qui doit établir l’intention et le caractère déterminant. L’arrêt rappelle ainsi que la frontière entre défaut d’information et tromperie ne se franchit pas sans éléments convergents précis.
B. Le devoir d’information des intermédiaires: principe admis, absence de causalité opérante
La Cour réaffirme un principe constant: «l’agent immobilier […] doit s’assurer que sont réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention […]. Ce devoir […] a pour corollaire une obligation de renseignement». Elle constate un manquement d’information au regard du plan de prévention des risques naturels, relevant que «la preuve de cette information n’étant pas apportée», la faute est caractérisée en abstraction des parties. Le raisonnement demeure classique et équilibré.
La demande indemnitaire échoue toutefois sur la causalité. La Cour tranche que «le trouble de jouissance procède, non pas des mouvements de terrains mentionnés […] mais du vice de construction affectant les appendices». L’absence de lien causal direct neutralise la réparation, quand bien même un défaut d’information est retenu. La solution invite à un raisonnement en causes pertinentes du dommage, distinguant risque de site et vice de conception. Elle incite les praticiens à articuler l’information délivrée avec la cause technique des désordres allégués et à établir une chaîne causale crédible, faute de quoi la faute reste sans effet indemnitaire.
L’arrêt, en réformant le jugement de première instance quant à la garantie des vices cachés et aux responsabilités civiles, stabilise deux exigences. D’une part, la clause d’exonération demeure efficace en l’absence de preuve de connaissance du vice par le vendeur. D’autre part, la responsabilité de l’intermédiaire suppose la démonstration d’une causalité spécifique entre le manquement informationnel et le préjudice effectivement subi.
Rendue par la Cour d’appel de Douai le 28 août 2025, l’affaire concerne la vente d’une maison dont les appendices arrière (cagibi, véranda, terrasse) ont présenté des désordres structurels. Une expertise, ordonnée après la vente et réalisée en 2019, a décrit un phénomène de glissement lié à un remblai instable, compromettant la solidité et l’usage. Le tribunal judiciaire de Béthune, le 16 novembre 2021, avait retenu le vice caché, condamné les vendeurs à une réduction du prix et alloué des dommages-intérêts contre les intermédiaires. Les vendeurs ont interjeté appel, contestant la garantie au regard d’une clause d’exonération. Les acquéreurs sollicitaient la confirmation, invoquaient subsidiairement un dol et recherchaient la responsabilité des intermédiaires pour défaut d’information.
La question posée à la Cour portait d’abord sur l’articulation entre la caractérisation d’un vice caché affectant des ouvrages annexes et l’efficacité d’une clause d’exonération stipulée à l’acte, notamment au regard de la connaissance alléguée du défaut par les vendeurs. Elle portait ensuite sur l’étendue du devoir d’information des intermédiaires immobiliers, et sur l’exigence d’un lien de causalité entre un éventuel manquement et le trouble de jouissance invoqué. La Cour confirme l’existence d’un vice caché, mais écarte la garantie des vendeurs en raison de la clause, faute de preuve de leur qualité de professionnels ou de leur connaissance du vice. Elle rejette la qualification de dol et infirme les condamnations des intermédiaires faute de lien causal avec le dommage allégué.
I. Vice caché et clause d’exonération: le maintien du principe et l’encadrement de l’exception
A. La qualification du vice: un défaut de construction non apparent, révélé par l’expertise
La Cour s’appuie sur les constatations techniques retenant que «ces appendices sont construits sur des remblais instables qui menacent de glisser». Les désordres compromettent la solidité et rendent l’immeuble impropre en partie à sa destination. La décision souligne que des fissures existaient lors de la vente, mais qu’elles n’en révélaient pas la cause réelle. L’arrêt précise que «le défaut de la chose vendue n’était pas apparent mais caché au sens de l’article 1641 du code civil», l’expertise seule ayant révélé la nature structurelle et l’ampleur du défaut. L’existence de fissures visibles n’emporte donc pas, en elle-même, la déchéance de la garantie lorsque la cause technique demeurait indécelable pour un acquéreur normalement attentif.
Une attention est portée à la chronologie des manifestations du sinistre. La Cour retient une «accélération» du phénomène postérieure à l’entrée en jouissance, sans incidence décisive sur la qualification du vice, mais crédibilisant l’idée que la connaissance du défaut ne pouvait être présumée au moment de la vente. Ce temps long du vice structurel conforte la distinction entre apparence des symptômes et occultation de la cause, distinction décisive au regard de l’article 1641.
B. L’efficacité de la clause d’exonération: absence de qualité professionnelle et défaut de preuve de la connaissance
L’acte comprend une stipulation d’exonération des vices cachés, exclue seulement «si le vendeur a la qualité de professionnel […]» ou «s’il est prouvé par l’acquéreur […] que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur». La Cour résume avec netteté que «leur responsabilité ne saurait être engagée que si l’une des deux dernières conditions énoncées est remplie». Aucune qualité professionnelle n’est établie. Surtout, la preuve d’une connaissance du vice de conception fait défaut.
La motivation écarte la thèse d’une dissimulation par rebouchage des fissures. Elle énonce que «les travaux de comblement […] ne suffisent pas à établir leur connaissance du vice», les interventions ayant pu relever d’un simple embellissement. L’état des risques joint à l’acte n’emporte pas davantage connaissance, car il «ne témoignerait en toute hypothèse pas de la connaissance du vice de construction». La Cour en déduit que la clause produit pleinement effet, conduisant à débouter les acquéreurs de l’action estimatoire, nonobstant la confirmation de la qualification de vice caché.
II. Dol et responsabilité des intermédiaires: l’exigence d’intention et la rigueur du lien de causalité
A. Le rejet du dol: absence d’élément intentionnel et visibilité des symptômes
Le dol requiert des manœuvres ou une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante. Or, la Cour retient que «les travaux menés sur les fissures […] témoignaient d’une volonté d’isoler et d’embellir, sans que soit démontrée une quelconque dissimulation». Les fissures étaient visibles lors de la visite et les reprises «décelables pour un candidat-acquéreur normalement attentif». L’arrêt conclut sobrement: «Il convient donc de rejeter la demande indemnitaire formée au titre du dol». La solution est cohérente avec l’exigence d’une intention de tromper et dissipe l’amalgame entre simple présentation soignée d’un bien et dissimulation d’un vice structurel techniquement complexe.
La portée pratique est nette. La visibilité du symptôme affaiblit la preuve d’une manœuvre, surtout lorsque la cause réelle ne se déduit pas de l’état des lieux. La charge probatoire demeure lourde pour l’acheteur, qui doit établir l’intention et le caractère déterminant. L’arrêt rappelle ainsi que la frontière entre défaut d’information et tromperie ne se franchit pas sans éléments convergents précis.
B. Le devoir d’information des intermédiaires: principe admis, absence de causalité opérante
La Cour réaffirme un principe constant: «l’agent immobilier […] doit s’assurer que sont réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention […]. Ce devoir […] a pour corollaire une obligation de renseignement». Elle constate un manquement d’information au regard du plan de prévention des risques naturels, relevant que «la preuve de cette information n’étant pas apportée», la faute est caractérisée en abstraction des parties. Le raisonnement demeure classique et équilibré.
La demande indemnitaire échoue toutefois sur la causalité. La Cour tranche que «le trouble de jouissance procède, non pas des mouvements de terrains mentionnés […] mais du vice de construction affectant les appendices». L’absence de lien causal direct neutralise la réparation, quand bien même un défaut d’information est retenu. La solution invite à un raisonnement en causes pertinentes du dommage, distinguant risque de site et vice de conception. Elle incite les praticiens à articuler l’information délivrée avec la cause technique des désordres allégués et à établir une chaîne causale crédible, faute de quoi la faute reste sans effet indemnitaire.
L’arrêt, en réformant le jugement de première instance quant à la garantie des vices cachés et aux responsabilités civiles, stabilise deux exigences. D’une part, la clause d’exonération demeure efficace en l’absence de preuve de connaissance du vice par le vendeur. D’autre part, la responsabilité de l’intermédiaire suppose la démonstration d’une causalité spécifique entre le manquement informationnel et le préjudice effectivement subi.