Le Conseil constitutionnel, par une décision rendue le 9 janvier 2018, s’est prononcé sur la conformité de mécanismes de préemption grevant le droit de propriété. Cette question prioritaire de constitutionnalité concernait les dispositions encadrant la vente de locaux d’habitation consécutive à la division initiale d’un immeuble collectif. Saisi par le Conseil d’État (décision n° 412365 du 6 octobre 2017), le juge devait apprécier l’équilibre entre l’intérêt général et la protection constitutionnelle du patrimoine privé.
Le texte contesté instituait un droit de priorité au bénéfice du locataire, puis subsidiairement de la collectivité publique, afin de maintenir les occupants. Le requérant invoquait une atteinte disproportionnée à la liberté de disposer de ses biens ainsi qu’une méconnaissance du principe d’égalité devant la loi. La question centrale résidait dans l’aptitude du législateur à limiter les prérogatives du propriétaire pour lutter contre la spéculation immobilière consécutive aux divisions.
Les juges de la rue de Montpensier valident le droit du locataire sous réserve d’interprétation mais censurent le droit de préemption au profit des communes. L’examen de cette décision invite à analyser d’abord la consécration d’un droit de priorité sociale avant d’étudier la sanction d’une préemption publique jugée excessive.
**I. L’encadrement du droit de priorité du locataire par la finalité sociale**
**A. La légitimité de la protection des occupants contre la spéculation**
Le Conseil constitutionnel souligne que le législateur a entendu protéger le locataire du « risque de se voir signifier leur congé » par le nouvel acquéreur. Cette mesure vise à contrer les opérations spéculatives facilitées par la division parcellaire des immeubles urbains pour assurer le maintien durable dans les lieux. L’objectif d’intérêt général poursuivi par la loi permet ainsi d’apporter des limitations aux conditions d’exercice du droit de propriété des personnes privées. La juridiction estime que cette entrave à la liberté contractuelle demeure proportionnée tant qu’elle préserve la stabilité résidentielle des occupants de bonne foi.
**B. La restriction du bénéfice de la préemption aux contrats antérieurs**
Toutefois, les sages énoncent une réserve importante précisant que la protection ne saurait bénéficier à un occupant dont le bail est postérieur à la division. Un locataire entrant après la subdivision de l’immeuble ne s’expose pas au risque spéculatif initialement identifié par les travaux préparatoires de la loi. Sans cette distinction temporelle, le mécanisme porterait au droit de propriété une atteinte disproportionnée au regard de l’objectif social réellement poursuivi par le texte. Cette exigence de corrélation directe entre la situation de l’occupant et l’opération immobilière garantit le respect de l’article 2 de la Déclaration de 1789.
**II. La sanction de la préemption communale pour atteinte excessive au patrimoine**
**A. L’absence de garantie quant au maintien effectif de l’occupant**
Concernant le second droit de priorité, le Conseil relève que le législateur « n’a en revanche pas restreint l’usage » que la commune fera du bien. Aucune obligation n’est imposée à la collectivité pour garantir la permanence du locataire dans les murs après l’exercice de sa prérogative de puissance publique. Le lien entre l’acquisition publique et l’objectif d’intérêt général affiché paraît donc trop ténu pour justifier une telle éviction du propriétaire initial. Cette rupture de la finalité sociale du texte transforme une mesure de protection individuelle en un outil d’intervention foncière sans encadrement suffisant.
**B. La disproportion des modalités financières imposées au propriétaire**
La décision critique sévèrement les modalités de fixation du prix qui privent le vendeur de la libre disposition de son bien pendant des délais excessifs. En cas de désaccord, le prix est fixé par le juge de l’expropriation et le paiement peut intervenir six mois après la décision définitive. Ces contraintes procédurales pèsent lourdement sur le propriétaire sans être compensées par des garanties réelles ou une utilité publique immédiate et parfaitement caractérisée. Par conséquent, les deux derniers alinéas du paragraphe premier de l’article litigieux sont déclarés contraires à la Constitution et immédiatement abrogés du droit positif.