Le Conseil d’État a rendu, le 4 novembre 2025, une décision relative au calcul de l’emprise au sol en matière d’urbanisme. Le maire d’une commune avait délivré un permis de construire pour la réalisation de deux bâtiments comprenant vingt-six logements collectifs. Des riverains ont alors saisi la juridiction administrative compétente afin d’obtenir l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté municipal. Le tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande par un jugement du 30 octobre 2023. Les requérants se sont donc pourvus en cassation contre cette décision devant la haute juridiction administrative. La question posée portait sur l’intégration de la dalle d’un parc de stationnement souterrain dans le calcul de l’emprise au sol du projet. Le Conseil d’État censure le jugement au motif que le tribunal n’a pas recherché si cette dalle constituait une construction au sens du règlement. L’analyse portera d’abord sur la définition matérielle de l’emprise au sol avant d’examiner l’exigence d’une analyse concrète par le juge du fond.
**I. La définition matérielle de l’emprise au sol**
**A. La projection verticale du volume bâti**
L’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Cette notion fondamentale permet de limiter la densité bâtie sur une parcelle donnée selon les prescriptions du plan local d’urbanisme applicable sur le territoire. Le litige opposait les parties sur l’interprétation de cette règle technique concernant un parking dont la dalle supérieure affleurait le niveau du sol naturel. Cette définition générale doit toutefois être articulée avec les exceptions prévues par les documents d’urbanisme locaux pour les ouvrages de faible importance.
**B. L’exclusion conditionnelle des ouvrages de faible importance**
Le règlement local prévoit que les dispositions relatives à l’emprise ne s’appliquent pas aux constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à trois mètres. Cette règle vise à favoriser l’insertion de certains ouvrages techniques sans pénaliser les droits à construire principaux de la société bénéficiaire du permis contesté. Les requérants soutenaient que la dalle du stationnement devait être comptabilisée car elle excédait les limites de surface et de hauteur prévues par l’article. Le juge de cassation examine la méthode utilisée par le tribunal administratif pour écarter l’application de ces critères de hauteur et de surface au sol.
**II. L’exigence d’une analyse concrète par le juge du fond**
**A. L’insuffisance du motif fondé sur la seule projection théorique**
Le tribunal administratif de Marseille s’est borné à écarter le moyen en affirmant que l’emprise s’entendait uniquement comme la « projection verticale du volume de la construction au sol ». Cette approche purement théorique a conduit les premiers juges à négliger les caractéristiques physiques réelles de l’ouvrage litigieux situé partiellement en sous-sol. Le Conseil d’État considère que cette motivation est lacunaire et constitue une erreur de droit manifeste dans l’application des textes d’urbanisme. Cette erreur de droit souligne la nécessité pour le juge de procéder à une analyse factuelle précise de la nature de l’ouvrage en cause.
**B. L’obligation de rechercher la nature de construction de l’ouvrage**
La haute assemblée impose désormais au juge de vérifier si la dalle doit être regardée « eu égard à sa hauteur ou à sa surface au-dessus du sol » comme une construction. Cette précision jurisprudentielle renforce le contrôle du juge sur la réalité des projets immobiliers afin de prévenir tout contournement des règles locales de densité. L’annulation du jugement initial entraîne le renvoi de l’affaire devant le tribunal administratif pour un nouvel examen approfondi des faits de l’espèce. Les juges du fond devront ainsi déterminer si l’aménagement litigieux modifie de manière substantielle l’aspect du terrain ou son occupation au sol.