Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 septembre 2025, n°24/11736
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, statue en matière de référé sur l’expulsion d’un occupant demeuré sur un site de téléphonie mobile après l’échéance de son bail. Le propriétaire avait, par l’entremise d’un nouveau preneur, notifié un congé pour le terme du 31 juillet 2020. Le précédent occupant s’est maintenu, invoquant l’illicéité de la convention nouvelle faute de « mandat opérateur » et l’intérêt général attaché à la continuité de service. Le premier juge a ordonné l’expulsion, avec délai et retrait des seuls éléments détachables, refusant une provision d’occupation. Les deux parties ont relevé appel, l’une sur la recevabilité et le trouble, l’autre sur l’indemnité d’occupation et l’ampleur de la remise en état.
La question tenait d’abord à la qualité et à l’intérêt à agir du nouveau locataire pour solliciter l’expulsion en référé, au regard des articles 122 et 31 du code de procédure civile et de l’article 2278 du code civil. Elle portait ensuite sur l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, indépendamment d’un projet de réforme visant l’exigence d’un « mandat opérateur » au stade contractuel. La cour confirme la recevabilité et la qualification du trouble, maintient l’expulsion avec astreinte, limite la remise en état aux éléments détachables, et infirme pour allouer une indemnité d’occupation provisionnelle.
I. Les conditions de recevabilité de l’action et leur fondement possessoire
A. Le titre du nouveau locataire et l’inopérance du « mandat opérateur » au stade contractuel La cour rappelle le principe directeur du possessoire. Elle énonce que « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace », et en déduit la protection du détenteur-locataire contre les tiers. Le titre du demandeur procède d’une convention de location régulièrement signée et d’un congé délivré au précédent occupant pour son échéance contractuelle. L’argument tenant à l’article L. 34-9-1-1 du code des postes et des communications électroniques est écarté en sa portée. La cour retient que « Les termes de cet article, qui ne nécessitent aucune interprétation, […] n’établissent aucune fin de non-recevoir […] mais sanctionnent seulement […] par une impossibilité de réaliser les travaux d’édification des pylônes ». L’exigence d’un document justifiant d’un mandat ne vaut qu’au stade des travaux, non à celui de la conclusion du bail.
Cette analyse conforte la distinction entre titre de jouissance et conditions d’édification. Elle évite d’ériger une exigence administrative en condition d’action civile, ce qui excéderait le texte et contredirait la finalité d’information locale. La cour réaffirme la temporalité des contrôles, en neutralisant une fin de non-recevoir déduite d’un projet de réforme non entré en vigueur, en cohérence avec le principe de non-rétroactivité des lois et la sécurité des conventions.
B. La portée de l’intérêt à agir et la neutralité des considérations d’intérêt général La cour rappelle la mesure de l’office du juge des référés. La vérification de l’intérêt est réalisée au jour de l’introduction de l’instance, à partir du titre et du congé délivré. Les débats sur la future exploitation du site et la couverture réseau sont renvoyés hors du terrain des fins de non-recevoir. La motivation est nette lorsque la cour précise que le tiers occupant ne peut opposer l’usage envisagé pour dénier l’intérêt né et actuel à agir du nouveau locataire. En outre, le juge des référés « n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la validité d’une convention » dans ce cadre, la discussion sur l’économie générale du secteur demeurant sans prise sur la recevabilité.
Cette réserve méthodologique présente une vertu d’ordre. Elle maintient distincts l’office conservatoire et la régulation économique, et limite la rhétorique de l’intérêt général aux lieux propres de sa vérification. Elle confirme qu’une occupation postérieure à l’échéance, sans droit ni titre, suffit à caractériser un trouble de jouissance et fonde l’intérêt processuel du nouveau détenteur.
II. Le trouble manifestement illicite et ses conséquences en référé
A. La qualification du trouble et la mesure d’expulsion proportionnée La cour rappelle le standard probatoire et temporel du trouble. Elle énonce que « Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit », et ajoute qu’il convient de se placer « au jour où le premier juge a rendu sa décision ». Elle souligne enfin que « le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate ». L’occupation persistant après congé régulier emporte constat d’un trouble de jouissance objectivé, indépendamment de discussions sur d’éventuels accords commerciaux ultérieurs.
La motivation écarte que l’absence de « mandat opérateur » prive matériellement le demandeur de trouble. Elle précise que l’occupant ne dispose d’aucun droit de regard sur l’usage projeté par le titulaire du bail. Surtout, la cour affirme que « non seulement le droit positif ne permet pas de discuter le caractère manifestement illicite du maintien, sans droit ni titre », mais encore que l’argument de continuité de service ne renverse pas la balance des intérêts. L’expulsion, assortie d’un délai déjà accordé et d’une astreinte, apparaît nécessaire et proportionnée.
B. L’étendue de la remise en état et l’indemnité d’occupation provisionnelle S’agissant du périmètre du démontage, la cour s’attache aux stipulations contractuelles d’origine. Elle constate l’absence de demande expresse du bailleur de remise « en état primitif » et en déduit la limitation aux éléments détachables. La formule est claire : « Dès lors, faute de volonté affirmée du propriétaire bailleur de solliciter une remise des lieux en leur “état primitif”, l’obligation […] doit être considérée comme sérieusement contestable ». La solution concilie efficacité de la remise en état et respect du régime contractuel initial, sans préjuger du fond.
Au titre de l’article 835, alinéa 2, la cour rappelle que « L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté ». Elle retient l’évidence de l’obligation indemnitaire minimale correspondant aux loyers acquittés par le nouveau locataire depuis l’échéance, l’empêchant de jouir de la parcelle. La provision d’occupation est donc allouée mensuellement, à compter du 1er août 2020, jusqu’à libération effective, ce qui répare immédiatement une charge objective née du trouble et renforce l’effectivité des mesures de remise en état.
Cette seconde branche articule utilement le référé-remise en état et le référé-provision. Elle rappelle que le référé peut, lorsque l’évidence l’autorise, réparer en amont les conséquences financières directes du trouble, sans déborder sur des pertes d’exploitation discutables au provisoire. Elle préserve le reste du litige pour le fond, tout en assurant la cessation rapide d’une atteinte patente à la jouissance locative.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4 septembre 2025, statue en matière de référé sur l’expulsion d’un occupant demeuré sur un site de téléphonie mobile après l’échéance de son bail. Le propriétaire avait, par l’entremise d’un nouveau preneur, notifié un congé pour le terme du 31 juillet 2020. Le précédent occupant s’est maintenu, invoquant l’illicéité de la convention nouvelle faute de « mandat opérateur » et l’intérêt général attaché à la continuité de service. Le premier juge a ordonné l’expulsion, avec délai et retrait des seuls éléments détachables, refusant une provision d’occupation. Les deux parties ont relevé appel, l’une sur la recevabilité et le trouble, l’autre sur l’indemnité d’occupation et l’ampleur de la remise en état.
La question tenait d’abord à la qualité et à l’intérêt à agir du nouveau locataire pour solliciter l’expulsion en référé, au regard des articles 122 et 31 du code de procédure civile et de l’article 2278 du code civil. Elle portait ensuite sur l’existence d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, indépendamment d’un projet de réforme visant l’exigence d’un « mandat opérateur » au stade contractuel. La cour confirme la recevabilité et la qualification du trouble, maintient l’expulsion avec astreinte, limite la remise en état aux éléments détachables, et infirme pour allouer une indemnité d’occupation provisionnelle.
I. Les conditions de recevabilité de l’action et leur fondement possessoire
A. Le titre du nouveau locataire et l’inopérance du « mandat opérateur » au stade contractuel
La cour rappelle le principe directeur du possessoire. Elle énonce que « La possession est protégée, sans avoir égard au fond du droit, contre le trouble qui l’affecte ou la menace », et en déduit la protection du détenteur-locataire contre les tiers. Le titre du demandeur procède d’une convention de location régulièrement signée et d’un congé délivré au précédent occupant pour son échéance contractuelle. L’argument tenant à l’article L. 34-9-1-1 du code des postes et des communications électroniques est écarté en sa portée. La cour retient que « Les termes de cet article, qui ne nécessitent aucune interprétation, […] n’établissent aucune fin de non-recevoir […] mais sanctionnent seulement […] par une impossibilité de réaliser les travaux d’édification des pylônes ». L’exigence d’un document justifiant d’un mandat ne vaut qu’au stade des travaux, non à celui de la conclusion du bail.
Cette analyse conforte la distinction entre titre de jouissance et conditions d’édification. Elle évite d’ériger une exigence administrative en condition d’action civile, ce qui excéderait le texte et contredirait la finalité d’information locale. La cour réaffirme la temporalité des contrôles, en neutralisant une fin de non-recevoir déduite d’un projet de réforme non entré en vigueur, en cohérence avec le principe de non-rétroactivité des lois et la sécurité des conventions.
B. La portée de l’intérêt à agir et la neutralité des considérations d’intérêt général
La cour rappelle la mesure de l’office du juge des référés. La vérification de l’intérêt est réalisée au jour de l’introduction de l’instance, à partir du titre et du congé délivré. Les débats sur la future exploitation du site et la couverture réseau sont renvoyés hors du terrain des fins de non-recevoir. La motivation est nette lorsque la cour précise que le tiers occupant ne peut opposer l’usage envisagé pour dénier l’intérêt né et actuel à agir du nouveau locataire. En outre, le juge des référés « n’a pas le pouvoir de se prononcer sur la validité d’une convention » dans ce cadre, la discussion sur l’économie générale du secteur demeurant sans prise sur la recevabilité.
Cette réserve méthodologique présente une vertu d’ordre. Elle maintient distincts l’office conservatoire et la régulation économique, et limite la rhétorique de l’intérêt général aux lieux propres de sa vérification. Elle confirme qu’une occupation postérieure à l’échéance, sans droit ni titre, suffit à caractériser un trouble de jouissance et fonde l’intérêt processuel du nouveau détenteur.
II. Le trouble manifestement illicite et ses conséquences en référé
A. La qualification du trouble et la mesure d’expulsion proportionnée
La cour rappelle le standard probatoire et temporel du trouble. Elle énonce que « Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit », et ajoute qu’il convient de se placer « au jour où le premier juge a rendu sa décision ». Elle souligne enfin que « le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate ». L’occupation persistant après congé régulier emporte constat d’un trouble de jouissance objectivé, indépendamment de discussions sur d’éventuels accords commerciaux ultérieurs.
La motivation écarte que l’absence de « mandat opérateur » prive matériellement le demandeur de trouble. Elle précise que l’occupant ne dispose d’aucun droit de regard sur l’usage projeté par le titulaire du bail. Surtout, la cour affirme que « non seulement le droit positif ne permet pas de discuter le caractère manifestement illicite du maintien, sans droit ni titre », mais encore que l’argument de continuité de service ne renverse pas la balance des intérêts. L’expulsion, assortie d’un délai déjà accordé et d’une astreinte, apparaît nécessaire et proportionnée.
B. L’étendue de la remise en état et l’indemnité d’occupation provisionnelle
S’agissant du périmètre du démontage, la cour s’attache aux stipulations contractuelles d’origine. Elle constate l’absence de demande expresse du bailleur de remise « en état primitif » et en déduit la limitation aux éléments détachables. La formule est claire : « Dès lors, faute de volonté affirmée du propriétaire bailleur de solliciter une remise des lieux en leur “état primitif”, l’obligation […] doit être considérée comme sérieusement contestable ». La solution concilie efficacité de la remise en état et respect du régime contractuel initial, sans préjuger du fond.
Au titre de l’article 835, alinéa 2, la cour rappelle que « L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté ». Elle retient l’évidence de l’obligation indemnitaire minimale correspondant aux loyers acquittés par le nouveau locataire depuis l’échéance, l’empêchant de jouir de la parcelle. La provision d’occupation est donc allouée mensuellement, à compter du 1er août 2020, jusqu’à libération effective, ce qui répare immédiatement une charge objective née du trouble et renforce l’effectivité des mesures de remise en état.
Cette seconde branche articule utilement le référé-remise en état et le référé-provision. Elle rappelle que le référé peut, lorsque l’évidence l’autorise, réparer en amont les conséquences financières directes du trouble, sans déborder sur des pertes d’exploitation discutables au provisoire. Elle préserve le reste du litige pour le fond, tout en assurant la cessation rapide d’une atteinte patente à la jouissance locative.