La cour administrative d’appel de Versailles a rendu le 21 octobre 2025 un arrêt précisant les conditions de recevabilité des recours contre les autorisations d’urbanisme. Le litige portait sur la réhabilitation d’un édifice public situé à proximité immédiate de la propriété d’un particulier contestant la validité des travaux autorisés. Le tribunal administratif de Versailles avait rejeté la demande d’annulation pour défaut d’intérêt à agir du requérant lors d’un jugement rendu le 21 avril 2023. Saisie en appel, la juridiction devait déterminer si les nuisances alléguées affectaient directement les conditions de jouissance du bien au sens du code de l’urbanisme. La cour confirme l’irrecevabilité en estimant que la simple proximité géographique et la vue sur le bâtiment ne suffisent pas à établir une atteinte caractérisée. Le raisonnement des juges s’articule autour de la rigueur probatoire de l’atteinte invoquée (I) avant de confirmer la portée limitée de la qualité de voisin immédiat (II).
I. La rigueur probatoire de l’atteinte aux conditions d’occupation du bien
A. L’insuffisance des allégations relatives à la perte de vue
Le requérant invoquait sa qualité de voisin immédiat pour contester le permis de construire en se fondant principalement sur la visibilité du projet depuis sa propriété. La cour rappelle qu’il lui appartient de « préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir » de manière suffisamment étayée. Bien que l’intéressé dispose d’une « vue directe sur les bâtiments » de la mairie, il ne fournit aucune précision sur l’importance du trouble de jouissance subi. Les juges soulignent que le demandeur reste silencieux sur les modifications concrètes de l’aspect, du volume ou de la hauteur de la construction projetée. Cette absence de démonstration factuelle empêche de caractériser une dégradation réelle des conditions d’occupation ou d’utilisation de l’immeuble voisin du chantier. L’intérêt à agir ne peut ainsi être déduit de la seule configuration des lieux sans une description précise des préjudices subis par l’occupant.
B. L’appréciation technique des désagréments liés aux réseaux
Le litige soulevait également la question de l’accès aux compteurs d’énergie et aux regards d’évacuation des eaux usées situés sur le terrain communal. Le requérant craignait que la démolition d’une annexe et la création d’une place de stationnement n’entravent définitivement l’exercice de ses servitudes de passage. La juridiction rejette ces arguments en constatant qu’il « ne ressort pas des pièces du dossier que le déplacement des installations serait techniquement irréalisable ». Les accords préalables obtenus auprès des concessionnaires de réseaux garantissent la continuité du service et l’absence de perte de puissance pour l’habitation concernée. En l’absence d’une « période anormale de travaux le privant de la jouissance de ces équipements », le juge écarte toute atteinte directe aux conditions d’utilisation. Cette analyse strictement factuelle des contraintes techniques conduit logiquement la cour à examiner la valeur juridique de la présomption d’intérêt invoquée par le voisin.
II. La portée limitée de la qualité de voisin immédiat sur la recevabilité
A. Le caractère relatif de la présomption d’intérêt à agir
L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme subordonne la recevabilité du recours à la démonstration d’une affectation directe des conditions de jouissance du bien occupé. La jurisprudence reconnaît certes que « le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état d’éléments relatifs à la nature du projet ». Toutefois, cette présomption ne dispense pas le requérant de produire des éléments suffisamment précis et étayés pour convaincre le juge de la réalité du trouble. Dans cette affaire, la cour administrative d’appel de Versailles refuse d’accorder une portée automatique à la proximité physique pour valider la recevabilité de l’action. Le juge de l’excès de pouvoir doit écarter les « allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées » sans pour autant exiger la preuve d’un caractère certain de l’atteinte. Cette position équilibrée protège la sécurité juridique des bénéficiaires de permis de construire contre des recours trop facilement admis sur le seul fondement de la contiguïté.
B. La confirmation d’une exigence de réalité des troubles invoqués
La décision confirme que l’absence d’intérêt à agir entraîne l’irrecevabilité de la requête sans que le juge n’ait besoin d’examiner les moyens de fond. La cour souligne que l’ordonnance rendue précédemment par le juge des référés ne possède pas « l’autorité de la chose jugée » pour établir cet intérêt. En validant le jugement du tribunal administratif de Versailles, la juridiction d’appel renforce l’exigence de matérialité des nuisances dans le contentieux de l’urbanisme. L’arrêt conclut fermement que l’arrêté contesté « n’est pas de nature à porter atteinte aux conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance » des biens du demandeur. Cette solution s’inscrit dans une volonté de moralisation des recours en imposant aux riverains une charge de la preuve plus exigeante lors de l’introduction de l’instance. La protection du droit de propriété du voisin doit désormais se concilier avec la nécessité de limiter les contestations purement formelles ou dépourvues de fondement concret.