La cour administrative d’appel de Versailles, par un arrêt rendu le 21 octobre 2025, apporte des précisions sur le régime du droit de préemption urbain. Un établissement public territorial a décidé d’exercer ce droit sur un ensemble immobilier à usage mixte suite à une déclaration d’intention d’aliéner. Les bénéficiaires d’une promesse de vente ont alors sollicité l’annulation de cette décision devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise. Cette juridiction a rejeté leur demande par un jugement du 7 novembre 2022, dont les requérants ont interjeté appel devant la cour. Le litige porte sur le caractère exécutoire de la décision de préemption transmise au préfet ainsi que sur la réalité du projet d’aménagement. Les juges devaient déterminer si la visite du bien suspendait valablement le délai de préemption et si l’objectif de dynamisation commerciale était suffisamment précis. La cour examine d’abord la régularité du calendrier procédural avant de se prononcer sur le bien-fondé de l’opération d’aménagement projetée par la puissance publique.
I. Une procédure d’exercice du droit de préemption sécurisée par le respect des délais
A. La suspension légale du délai de préemption résultant de la visite des lieux
La juridiction administrative rappelle que le titulaire du droit de préemption dispose en principe d’un délai de deux mois pour manifester son intention d’acquérir le bien. Ce délai garantit que les propriétaires « doivent savoir de façon certaine (…) s’ils peuvent ou non poursuivre l’aliénation entreprise ». Une telle règle protège la liberté contractuelle et la célérité des transactions immobilières en imposant une réponse rapide de la part de l’administration compétente.
Toutefois, le code de l’urbanisme prévoit que ce délai est suspendu dès lors qu’une visite du bien est organisée à la demande de la collectivité. En l’espèce, les visites effectuées dans le délai initial ont valablement reporté le terme de la période durant laquelle le droit de préemption pouvait être exercé. Cette faculté permet à l’autorité publique d’apprécier la consistance réelle de l’immeuble avant de confirmer son engagement financier au prix fixé dans la déclaration.
B. L’exigence de transmission de l’acte au contrôle de légalité avant l’expiration du délai
Pour être légale, la décision de préemption doit être exécutoire avant l’expiration du délai imparti, ce qui suppose sa notification au propriétaire et sa transmission au préfet. La cour souligne que « la réception de la décision par le propriétaire intéressé et le représentant de l’État (…) constitue une condition de la légalité ». Ce double formalisme assure l’opposabilité de l’acte et permet au représentant de l’État d’exercer son contrôle sur la régularité de la procédure.
La preuve de la réception de la décision par les services préfectoraux a été rapportée avant le terme du délai suspendu par les visites de l’immeuble. La régularité externe de la décision étant ainsi établie, il convient d’analyser si le projet d’aménagement invoqué par l’établissement public répond aux exigences de fond.
II. Une décision de préemption justifiée par la réalité d’un projet d’intérêt général
A. La validité de la motivation par la définition d’un projet d’aménagement commercial
La validité d’une préemption est subordonnée à l’existence d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets définis par le législateur dans le code de l’urbanisme. L’acte attaqué doit impérativement « faire apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption » pour permettre au juge d’en contrôler la légalité. Une motivation trop vague ou lacunaire sur les intentions de la collectivité entraînerait nécessairement l’annulation de la décision pour excès de pouvoir.
En l’occurrence, la décision mentionnait explicitement une politique de dynamisation des commerces de proximité et de maîtrise des loyers commerciaux sur des secteurs géographiques stratégiques. La cour estime que « la décision attaquée fait apparaître de manière suffisante la nature du projet » sans que l’absence de plans définitifs ne soit fautive. Cette solution confirme que l’administration peut préempter dès lors que la finalité de l’opération est identifiée avec une précision suffisante à la date de l’acte.
B. La démonstration d’un intérêt général suffisant lié à la revitalisation urbaine
L’exercice du droit de préemption doit enfin répondre à un intérêt général suffisant au regard des caractéristiques du bien et du coût de l’opération envisagée. Le juge vérifie que la collectivité « justifie, à la date à laquelle elle l’exerce, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement ». Cette vérification exclut les préemptions de simple opportunité ou celles dépourvues de lien avec une politique urbaine concrète et préexistante.
Les études produites attestaient ici de la nécessité de renforcer l’offre commerciale sédentaire dans un quartier résidentiel considéré comme sous-doté par les documents d’urbanisme. Le projet de redynamisation du commerce local est ainsi reconnu comme un objectif d’intérêt général validant l’éviction des acquéreurs initiaux au profit de la puissance publique. L’absence de détournement de procédure est également confirmée puisque la décision repose exclusivement sur les motifs d’urbanisme énoncés dans l’acte de préemption.