Par un arrêt rendu le 23 octobre 2025, la Cour administrative d’appel de Toulouse s’est prononcée sur la légalité d’un certificat d’urbanisme opérationnel négatif. Des particuliers souhaitaient édifier une maison individuelle sur des parcelles cadastrées au sein d’une commune dépourvue de document d’urbanisme opposable. Le maire a déclaré l’opération non réalisable en se fondant sur la règle de la constructibilité limitée. Les demandeurs ont alors saisi le tribunal administratif de Nîmes d’un recours pour excès de pouvoir contre cette décision municipale. Par un jugement du 19 mars 2024, les premiers juges ont rejeté leur demande d’annulation du certificat d’urbanisme litigieux.
Les requérants ont interjeté appel devant la juridiction supérieure en soutenant que le terrain se situait dans une partie urbanisée. Ils invoquaient la proximité du centre du village, la présence de réseaux et l’existence de constructions environnantes qualifiées de dent creuse. La question posée au juge était de savoir si la parcelle pouvait être regardée comme située dans les parties urbanisées de la commune. La Cour administrative d’appel de Toulouse rejette la requête en confirmant que l’implantation projetée méconnaît les dispositions du code de l’urbanisme.
I. L’exigence de densité et de continuité pour la qualification de partie urbanisée
A. L’appréciation matérielle d’une urbanisation significative
L’article L. 111-3 du code de l’urbanisme restreint les possibilités de construire en l’absence de plan local d’urbanisme ou de carte communale. Le juge administratif rappelle que les autorisations ne peuvent être délivrées que dans les parties actuellement urbanisées du territoire communal. Cette notion suppose l’existence de secteurs qui « comportent déjà un nombre et une densité significatifs de constructions » selon les termes de l’arrêt. La Cour administrative d’appel de Toulouse applique ici une jurisprudence constante relative à l’appréciation concrète de l’état d’urbanisation des lieux. Le projet ne doit pas avoir pour effet d’étendre l’urbanisation de la commune à des parties encore non urbanisées du territoire. Pour apprécier cette situation, le juge examine la proximité avec les constructions existantes ainsi que la densité de l’ensemble des bâtiments.
B. L’insuffisance des réseaux face à l’existence d’une coupure d’urbanisation
L’existence d’une desserte par les réseaux de gaz et d’électricité ne suffit pas à conférer au terrain un caractère urbanisé. Les juges soulignent qu’une route départementale peut constituer une « coupure d’urbanisation » séparant physiquement la parcelle litigieuse des autres maisons d’habitation. Les constructions situées à proximité immédiate se trouvent de l’autre côté de cette voie de circulation importante. Le compartiment de terrains concerné ne forme ainsi qu’une urbanisation de faible densité s’ouvrant sur un vaste espace naturel. Cette configuration géographique fait obstacle à la qualification de dent creuse revendiquée par les requérants pour leur projet immobilier. L’analyse souveraine des faits par la juridiction d’appel confirme l’isolement relatif du terrain d’assiette par rapport au noyau urbain existant.
II. La confirmation de la légalité du certificat d’urbanisme négatif
A. L’absence d’erreur dans la qualification juridique du terrain
La Cour administrative d’appel de Toulouse valide l’analyse du maire en estimant qu’il n’a commis aucune erreur d’appréciation manifeste. Les parcelles en litige représentent une superficie importante de plus de trois mille mètres carrés éloignée du centre historique du village. Le terrain ne supportait à la date de la décision qu’une seule maison d’habitation située au nord en premier rideau. Une telle situation foncière justifie la déclaration d’inconstructibilité au regard de l’objectif de préservation des espaces naturels et agricoles environnants. En l’espèce, le juge administratif exerce un contrôle normal sur la qualification juridique des faits opérée par l’autorité municipale compétente. La solution retenue sanctionne la tentative d’urbanisation d’un secteur encore largement préservé de toute construction dense.
B. La portée de la décision sur la maîtrise de l’étalement urbain
Cet arrêt illustre la volonté de limiter le mitage du territoire en appliquant strictement le principe de la constructibilité limitée. La solution confirme que la simple présence de réseaux techniques ne permet pas de déroger aux règles d’implantation des constructions. Cette décision renforce la protection des espaces naturels situés en périphérie des zones bâties en refusant toute extension injustifiée de l’urbanisation. Les collectivités locales disposent ainsi d’un outil juridique efficace pour maîtriser le développement de leur territoire en l’absence de document d’urbanisme. La rigueur du juge administratif assure une application cohérente des dispositions législatives destinées à encadrer durablement la croissance urbaine. Cette protection jurisprudentielle s’inscrit dans l’objectif national de lutte contre l’artificialisation des sols et la consommation des terres agricoles.