La cour administrative d’appel de Toulouse a rendu, le 23 octobre 2025, une décision relative au refus d’extension d’une maison située en zone naturelle.
Le litige porte sur la possibilité de réaliser des travaux de réfection et d’agrandissement sur un bâtiment édifié sans aucune autorisation d’urbanisme préalable.
Des particuliers ont sollicité un permis de construire pour étendre leur habitation, mais l’autorité municipale a opposé un refus fondé sur l’irrégularité de la construction.
Le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande d’annulation le 11 mai 2023, estimant que la régularisation de l’ensemble de l’édifice était impérative.
Les requérants soutenaient devant la cour que le plan local d’urbanisme autorisait les travaux dès lors que la construction respectait des critères physiques précis.
La question posée au juge est de savoir si une définition locale de la construction existante peut écarter l’obligation de régulariser un bâtiment sans permis.
La juridiction d’appel confirme que l’absence de titre initial impose au pétitionnaire de présenter une demande portant sur l’intégralité des éléments soumis à autorisation.
L’analyse de cette solution exige d’examiner le maintien de l’obligation de régularisation globale avant d’étudier la portée limitée des définitions matérielles locales.
I. L’exigence de régularisation intégrale des constructions dépourvues de titre
A. L’application rigoureuse de l’obligation de présenter une demande globale
Le juge administratif rappelle qu’une construction édifiée sans autorisation impose au propriétaire de solliciter une autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment.
Cette règle jurisprudentielle classique s’applique dès lors qu’un pétitionnaire envisage de réaliser de nouveaux travaux sur une structure dont la licéité n’est pas établie.
La cour précise qu’il « appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment ».
Cette exigence de demande globale se trouve renforcée par l’absence de prescription administrative lorsque l’édifice originel a été construit sans aucune autorisation préalable.
B. L’inopposabilité de la prescription décennale aux bâtiments sans permis initial
L’article L. 421-9 du code de l’urbanisme instaure un mécanisme de prescription administrative pour les constructions achevées depuis plus de dix ans.
Cependant, ce bénéfice est expressément exclu par le législateur lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu.
La cour souligne que ces dispositions ne s’appliquent pas « lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ».
Si l’obligation de régularisation intégrale s’impose au pétitionnaire, il convient d’analyser comment le juge écarte les définitions purement physiques contenues dans le règlement local.
II. La primauté de la légalité de l’édifice sur les critères physiques locaux
A. L’interprétation restrictive des définitions matérielles du plan local d’urbanisme
Les auteurs du règlement local avaient défini la construction existante par des critères cadastraux et la présence d’une toiture d’origine sur le bâtiment concerné.
Les requérants estimaient que cette définition suffisait à rendre leur projet licite, indépendamment de l’absence d’autorisation de construire lors de l’édification initiale du bâti.
Le juge écarte cette interprétation en précisant que ces dispositions fixent seulement « un critère d’appréciation de l’existence physique d’une construction » sans emporter de conséquences juridiques.
Cette primauté des règles d’urbanisme sur les définitions locales s’étend également aux éléments de fait invoqués par les propriétaires pour justifier de leur situation.
B. L’indifférence des circonstances de fait et des impositions fiscales
Les propriétaires invoquaient le raccordement de la maison aux réseaux publics ainsi que le paiement régulier de la taxe d’habitation et des taxes foncières.
Ces éléments de fait, bien que réels, demeurent sans incidence sur la qualification juridique de la construction au regard des règles d’urbanisme en vigueur.
La cour affirme que la circonstance que l’immeuble soit raccordé aux réseaux « n’a pas pour conséquence de les dispenser d’établir que cette construction a été régulièrement édifiée ».
Enfin, les décisions ultérieures de non-opposition à d’autres travaux sont jugées sans influence sur la légalité de l’arrêté de refus initialement attaqué devant la juridiction.