La Cour administrative d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 23 octobre 2025, statue sur la légalité de certificats d’urbanisme négatifs délivrés au nom de l’État. L’appelante sollicitait la réalisation de trois maisons individuelles sur des parcelles issues d’une division foncière ayant bénéficié d’une décision de non-opposition en mars 2020. Le maire de la commune, agissant pour le compte de l’administration, a déclaré ces opérations non réalisables en raison de la situation du terrain d’assiette. Saisi en première instance, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande d’annulation par un jugement rendu le 18 avril 2023 en validant les motifs administratifs. La requérante soutient que la décision de division cristallise les règles d’urbanisme et que l’autorité de chose jugée d’un précédent jugement imposait la constructibilité. La question de droit porte sur l’étendue de la garantie de cristallisation prévue par le code de l’urbanisme face à la règle de constructibilité limitée. Les juges d’appel confirment la décision de première instance en précisant les limites de la protection offerte aux lotisseurs et les critères d’urbanisation des secteurs.
I. La conciliation entre cristallisation des règles d’urbanisme et principes de constructibilité
A. La protection limitée offerte par la décision de non-opposition à la division
L’article L. 442-14 du code de l’urbanisme garantit la « cristallisation des règles d’urbanisme pendant un délai de cinq ans » à compter de la non-opposition. Cette disposition vise à sécuriser les investissements des lotisseurs en figeant l’état du droit applicable au moment où la division foncière est juridiquement actée. Toutefois, la juridiction administrative précise que cette garantie « ne fait, par elle-même, pas obstacle à ce que lui soient ultérieurement opposés des certificats d’urbanisme » négatifs. La protection concerne uniquement l’apparition de dispositions nouvelles et ne saurait valider par avance des projets méconnaissant les normes déjà en vigueur lors de l’autorisation. L’appelante ne peut donc se prévaloir d’un droit acquis à construire qui résulterait de la seule existence d’un lotissement régulièrement autorisé par l’administration.
B. L’invocabilité maintenue des interdictions de construire fondées sur le droit antérieur
Le maire a fondé son refus sur la « méconnaissance de la règle de constructibilité limitée prévue par l’article L. 111-3 » du code de l’urbanisme. Cette règle, applicable en l’absence de plan local d’urbanisme, interdit toute construction en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune concernée par le projet. L’arrêt souligne que cette disposition était déjà en vigueur au moment de l’édiction de l’autorisation de lotir intervenue le 7 mars 2020. Dès lors, le mécanisme de cristallisation ne peut faire échec à l’application d’une règle permanente de protection des espaces naturels qui n’est pas nouvelle. Le droit au maintien des règles d’urbanisme ne dispense pas le pétitionnaire de respecter les conditions de fond relatives à l’implantation géographique des constructions projetées.
II. Une interprétation stricte de la notion de parties urbanisées de la commune
A. L’absence d’autorité de la chose jugée attachée à une appréciation factuelle antérieure
La requérante invoquait un jugement du tribunal administratif de Nîmes de 2014 ayant reconnu le caractère urbanisé de l’unité foncière initiale pour un projet différent. La Cour administrative d’appel écarte ce moyen en relevant que l’appréciation portée sur la situation du terrain « ne s’impose pas avec l’autorité absolue de chose jugée ». Les certificats d’urbanisme litigieux portent sur des opérations distinctes et concernent des lots issus de divisions successives ayant modifié la configuration de la parcelle d’origine. L’autorité de la chose jugée nécessite une triple identité d’objet, de parties et de cause qui fait défaut dans le cadre de ce nouveau contentieux. L’évolution de l’état des lieux et la spécificité de chaque demande d’autorisation d’urbanisme imposent ainsi au juge une analyse renouvelée des circonstances de l’espèce.
B. La caractérisation souveraine d’une extension illégale de l’urbanisation existante
Pour apprécier l’urbanisation, les juges examinent la densité des constructions environnantes, la desserte par les voies d’accès et la géographie particulière des lieux concernés. L’arrêt constate que les « terrains d’assiette des projets en litige sont distants de toutes constructions » et se situent à l’extrémité d’une vaste parcelle non bâtie. Malgré la présence d’une poche d’urbanisation diffuse le long d’un chemin voisin, le secteur d’implantation demeure isolé du cœur historique densément urbanisé du village. La création de trois maisons individuelles dans cet espace aurait pour effet d’étendre l’urbanisation de manière contraire aux objectifs de sobriété foncière fixés par le législateur. Le maire n’a donc pas commis d’erreur d’appréciation en estimant que les projets méconnaissaient les dispositions impératives relatives aux parties actuellement urbanisées de la commune.