La Cour administrative d’appel de Marseille, par un arrêt rendu le 16 octobre 2025, précise l’articulation juridique entre le changement d’usage et le changement de destination. Une société propriétaire d’un appartement souhaitait transformer ce logement en un hébergement destiné aux touristes incluant diverses prestations de services para-hôteliers. Le maire de la commune s’est toutefois opposé à la déclaration préalable déposée par la requérante pour ce projet de transformation immobilière. Le tribunal administratif de Nice ayant rejeté sa demande initiale par un jugement du 4 avril 2024, la société a formé un appel devant la juridiction supérieure. La requérante soutient que son projet relève d’une activité commerciale conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme métropolitain. L’administration communale invoque quant à elle les dispositions du code de la construction relatives au changement d’usage des locaux d’habitation. Les juges doivent déterminer si la législation sur l’usage peut légalement fonder une opposition à une demande de changement de destination d’urbanisme. La Cour annule la décision attaquée en soulignant l’autonomie de ces deux régimes juridiques poursuivant des objectifs distincts.
I. La qualification souveraine d’un changement de destination commerciale
A. La caractérisation d’une activité d’hébergement touristique par les services
L’arrêt identifie avec précision la nature exacte des prestations que la société pétitionnaire envisageait de proposer au sein de son appartement. Le projet incluait un « accueil personnalisé des hôtes et des services à la demande de ménage et changement du linge de maison quotidiens ». Ces caractéristiques spécifiques modifient la destination initiale de logement pour l’orienter vers une exploitation de nature purement commerciale. Les juges considèrent ainsi que l’opération « relève de la sous-destination « autres hébergements touristiques » », incluse dans la catégorie des activités de service. La décision confirme que la fourniture de services para-hôteliers transforme la nature du bâtiment au sens du code de l’urbanisme. L’exigence d’une déclaration préalable devient alors impérative dès lors que le projet modifie la destination principale des locaux existants.
B. La distinction impérative entre l’usage et la destination d’urbanisme
La juridiction d’appel rappelle avec fermeté la séparation hermétique existant entre le code de l’urbanisme et celui de la construction. L’autorisation de changement d’usage vise principalement à assurer le maintien d’un parc de logements suffisant au sein de certaines communes. À l’inverse, le contrôle opéré sur le fondement de l’urbanisme s’attache exclusivement au respect des règles locales de planification territoriale. La Cour affirme que ces deux procédures « ont un objet et reposent sur l’appréciation de critères qui sont différents ». L’autorité municipale ne peut donc pas « utilement opposer les dispositions relatives aux demandes de changement d’usage » à une déclaration d’urbanisme. Cette autonomie interdit aux maires de rejeter une demande en invoquant des motifs tirés d’une police administrative étrangère au litige.
II. L’indépendance des polices administratives comme garantie de légalité
A. L’inopposabilité des législations étrangères au droit des sols
Cette solution renforce utilement la sécurité juridique des propriétaires souhaitant valoriser leurs biens immobiliers par une nouvelle activité commerciale. Le juge administratif censure ici une erreur de droit manifeste commise par l’autorité municipale lors de l’instruction du dossier. L’administration doit impérativement se limiter aux seuls critères de conformité définis par les dispositions du plan local d’urbanisme applicable. Les considérations relatives à la fiscalité ou au code du tourisme restent « sans incidence sur la qualification juridique de la demande ». La Cour protège ainsi les pétitionnaires contre l’application injustifiée de législations transversales lors de la délivrance des autorisations d’urbanisme. Cette rigueur dans l’application des textes garantit que chaque police administrative s’exerce strictement dans son domaine de compétence légal.
B. L’injonction de non-opposition garantissant l’effectivité de la décision
L’arrêt tire les conséquences directes de l’illégalité entachant la décision d’opposition prise initialement par le maire de la commune concernée. L’annulation du refus impose désormais une obligation d’agir positivement à l’administration afin de régulariser la situation du pétitionnaire. La Cour ordonne ainsi formellement au maire de « délivrer une décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée ». Cette injonction de faire doit être exécutée dans un délai de trente jours suivant la notification officielle de la présente décision. Le juge administratif veille de la sorte à l’effectivité du droit au changement de destination lorsque celui-ci est régulièrement sollicité. Cette décision illustre le plein exercice du pouvoir de réformation appartenant à la juridiction d’appel pour rétablir la légalité bafouée.