La cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 16 octobre 2025, une décision marquante concernant la légalité d’un permis de construire tacite. Ce litige oppose une société civile immobilière à plusieurs syndicats de copropriétaires ainsi qu’à des résidents voisins d’un projet de surélévation d’immeuble.
Le pétitionnaire a obtenu une autorisation implicite pour exhausser une construction existante et créer une plateforme de stationnement sur un terrain situé en zone urbaine. Des riverains ont saisi le tribunal administratif de Marseille afin d’obtenir l’annulation de cet acte, invoquant diverses méconnaissances du plan local d’urbanisme intercommunal. Par un jugement du 4 mars 2024, les premiers juges ont fait droit à leur demande en retenant deux motifs d’illégalité interne et externe. La société bénéficiaire a interjeté appel en soutenant que les requêtes initiales étaient tardives faute de respect des délais de recours par les tiers. Elle prétendait également que les travaux litigieux découverts sur le terrain étaient postérieurs à la délivrance de l’autorisation contestée devant la juridiction.
La juridiction d’appel devait déterminer si l’absence de preuve d’un affichage continu du permis faisait obstacle au déclenchement du délai de recours des tiers. Le juge devait aussi trancher la question de l’obligation de régularisation globale d’un bâtiment comportant des éléments initialement édifiés sans autorisation d’urbanisme. La cour confirme l’annulation du permis en relevant que le bénéficiaire ne justifie pas de la continuité de la publicité légale durant deux mois. Elle juge en outre que l’omission d’une pièce d’habitation irrégulière dans la demande de surélévation vicie l’ensemble de la procédure d’autorisation.
L’analyse de cette solution commande d’envisager la protection rigoureuse des tiers par le contrôle de la publicité (I), avant d’étudier l’impératif de régularisation des constructions illégales (II).
I. La protection rigoureuse des tiers par le contrôle de la publicité du permis
A. L’exigence de continuité de l’affichage sur le terrain
Le Code de l’urbanisme impose que le permis soit affiché de manière visible durant toute la durée du chantier et pendant au moins deux mois. La cour rappelle qu’il « incombe au bénéficiaire d’un permis de construire de justifier qu’il a accompli les formalités d’affichage » prescrites par les dispositions réglementaires. Cette obligation probatoire est d’autant plus stricte que le juge administratif apprécie souverainement la continuité de cette publicité au regard des pièces produites.
Dans cette espèce, si un premier constat d’huissier attestait de la pose du panneau, des témoignages circonstanciés de professionnels infirmaient sa présence ultérieure. La seule production partielle d’un second constat réalisé plus de deux mois après ne suffit pas à établir la permanence de l’affichage requis. L’interruption de la visibilité du panneau durant la période intermédiaire prive le bénéficiaire de la sécurité juridique normalement attachée à l’écoulement du temps.
B. L’impossibilité de déclenchement du délai de recours contentieux
Le défaut de continuité de l’affichage empêche le délai de recours de deux mois de commencer à courir contre les tiers voisins du projet. La cour souligne qu’à « défaut d’affichage continu du permis de construire », les requêtes enregistrées plus d’un an après la naissance du permis sont recevables. Cette solution protège le droit au recours des riverains qui n’ont pu apprécier la consistance du projet à cause d’une signalisation défaillante.
Le pétitionnaire ne peut valablement arguer de la connaissance acquise du projet par d’autres moyens si les formalités de l’article R. 600-2 sont incomplètes. La juridiction d’appel rejette ainsi l’exception de tardivité soulevée par la société appelante en confirmant la recevabilité des demandes portées devant les premiers juges. Cette protection procédurale des tiers s’accompagne d’un contrôle exigeant sur la composition du dossier de demande au regard de l’état réel du bâtiment.
II. L’impératif de régularisation des constructions initialement illégales
A. L’obligation d’une demande d’autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment
Lorsqu’un propriétaire envisage de nouveaux travaux sur une construction irrégulière, il doit présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments modifiant l’édifice initial. La cour applique ici une jurisprudence constante en précisant que cette exigence s’impose même si les nouveaux travaux ne s’appuient pas directement sur la partie illicite. Le dossier de permis de construire doit refléter la réalité physique du bâtiment pour permettre à l’administration d’apprécier la conformité globale du projet.
En l’espèce, une chambre avec salle d’eau avait été aménagée sous la plateforme de stationnement sans figurer dans les plans de la demande déposée. Le bénéficiaire n’a pas réussi à démontrer que cette édification était postérieure à la délivrance du permis tacite dont il se prévalait en appel. L’omission de cette surface irrégulière vicie la légalité de l’acte puisque le maire aurait dû inviter le pétitionnaire à régulariser l’intégralité des structures existantes.
B. La sanction de l’aggravation de la non-conformité aux règles de prospect
Le contrôle de la légalité s’étend également au respect des règles de distance prévues par le plan local d’urbanisme pour les bâtiments déjà non conformes. La cour rappelle que les travaux sur une construction légale mais non conforme sont admis s’ils n’aggravent pas la méconnaissance des dispositions réglementaires. Or, l’examen des plans de masse révèle que la surélévation projetée se situait à une distance inférieure au retrait minimal exigé par l’article UC 7.
Le projet contesté ne présentait pas un caractère étranger aux dispositions méconnues et accentuait l’implantation irrégulière de la villa par rapport au fonds voisin. La cour administrative d’appel de Marseille conclut que le maire ne pouvait légalement accorder le permis au vu d’une telle aggravation du prospect. Le rejet de la requête d’appel confirme ainsi la nécessité pour tout constructeur de respecter scrupuleusement les règles de fond et de forme.