La cour administrative d’appel de Marseille a rendu, le 16 octobre 2025, un arrêt précisant le régime du retrait des permis de construire obtenus frauduleusement. Une société civile immobilière a sollicité une autorisation pour la surélévation d’un bâtiment situé sur le territoire de la commune. Un permis tacite est né du silence de l’administration avant que le maire ne procède à son retrait pour fraude seize mois plus tard. La commune reprochait au pétitionnaire d’avoir dissimulé la création d’une pièce supplémentaire non conforme aux règles d’emprise au sol du règlement local. Le tribunal administratif de Marseille a rendu, le 4 mars 2024, un jugement rejetant le recours de la société dont elle a ensuite interjeté appel. Le litige porte sur la capacité de l’administration à sanctionner une dissimulation volontaire commise lors du dépôt de la demande initiale d’autorisation d’urbanisme. Les juges confirment la légalité du retrait en estimant que l’omission délibérée visait à induire le service instructeur en erreur sur la réalité du projet. L’analyse de la décision conduit à étudier la caractérisation de la manœuvre frauduleuse avant d’envisager les conséquences juridiques sur la stabilité de l’acte administratif.
**I. L’exigence d’une manœuvre intentionnelle destinée à tromper l’administration**
**A. La caractérisation intellectuelle et matérielle de l’intention frauduleuse**
Le juge administratif rappelle que la fraude suppose la réunion d’un élément matériel de dissimulation et d’une volonté délibérée de tromper l’autorité publique. L’arrêt précise que « la fraude doit être regardée comme caractérisée dès lors que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manœuvres ». Une simple erreur d’information demeure insuffisante pour fonder une telle mesure d’éviction de l’acte sans la preuve d’un artifice de la part du demandeur. La volonté de soustraire le projet à l’application des règles d’urbanisme locales constitue ainsi le cœur de la démonstration juridique opérée par la cour. Dans cette affaire, la dissimulation d’une chambre avec salle d’eau visait directement à éluder les contraintes liées à l’emprise au sol du terrain.
**B. L’appréciation factuelle de la dissimulation face au fardeau de la preuve**
La cour souligne que la société ne pouvait ignorer que la mention de cette construction supplémentaire aurait nécessairement entraîné le rejet de sa demande d’autorisation. Les pièces du dossier démontrent que l’existence de cette pièce n’apparaissait ni sur les plans de coupe ni dans la notice descriptive du projet. Le juge administratif écarte les allégations de la requérante faute de précisions probantes concernant la date réelle de réalisation de ces travaux litigieux. La manœuvre est jugée « de nature à fausser l’appréciation de l’administration sur la réalité du projet » et sur sa conformité aux règles d’urbanisme. Cette appréciation souveraine des faits permet de distinguer l’omission fortuite de la stratégie de dissimulation frauduleuse mise en œuvre par le pétitionnaire.
**II. La légalité du retrait perpétuel de l’autorisation d’urbanisme**
**A. La dérogation exceptionnelle au délai de droit commun du retrait**
Le principe de sécurité juridique limite normalement le retrait des décisions créatrices de droits à un délai de trois mois suivant la signature de l’acte. L’article L. 241-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit toutefois qu’un acte obtenu par fraude peut être retiré sans condition de délai. La juridiction applique rigoureusement cette règle dérogatoire pour valider un retrait intervenu plus d’un an après la naissance du permis de construire tacite. La protection des droits acquis cède ici devant l’illégalité fondamentale résultant du comportement déloyal de la société civile immobilière lors de sa demande. Cette solution garantit le respect de l’ordre public urbanistique face aux comportements abusifs cherchant à contourner les limitations légales du droit de construire.
**B. L’influence déterminante du vice de fraude sur la validité globale de l’acte**
L’arrêt précise que le maire peut valablement procéder au retrait de l’autorisation pour le seul motif de la fraude constatée lors de l’instruction. La circonstance que les travaux seraient dissociables ou que l’erreur serait sans incidence sur d’autres articles du règlement demeure totalement inopérante pour le juge. Le magistrat refuse de maintenir une autorisation dont le consentement de l’autorité administrative a été vicié par des informations sciemment tronquées par le pétitionnaire. La fraude corrompt l’ensemble de l’acte administratif et justifie son éviction définitive afin de rétablir la légalité des sols sur la zone concernée. Cette fermeté jurisprudentielle rappelle aux administrés leur obligation de sincérité et de transparence lors de leurs échanges avec les services instructeurs de la commune.