La Cour administrative d’appel de Lyon, par un arrêt rendu le 23 octobre 2025, précise les conditions d’application du régime fiscal dérogatoire des sociétés de construction-vente. Une associée d’une société civile immobilière a cédé ses parts sociales en deux mille dix-neuf sans déclarer la plus-value réalisée à l’occasion de cette mutation onéreuse. L’administration fiscale a soumis ce gain au prélèvement forfaitaire unique après avoir considéré que la société relevait de plein droit de l’impôt sur les sociétés. Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la demande de décharge de ces impositions par un jugement du 27 juin 2024 dont l’appelante sollicite l’annulation. La question posée aux juges consiste à savoir si l’exercice d’une activité de location meublée écarte le bénéfice de la transparence fiscale prévue pour les sociétés de construction-vente. La juridiction d’appel confirme la solution des premiers juges en retenant que l’exercice effectif d’une activité commerciale entraîne l’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés. Cette décision repose sur une interprétation stricte des critères cumulatifs permettant de déroger au régime commun des sociétés civiles.
I. L’exigence d’une exclusivité opérationnelle pour le maintien de la transparence fiscale
A. Le caractère limitatif du régime dérogatoire de la construction-vente
Le code général des impôts prévoit que les sociétés civiles se livrant à des opérations commerciales sont en principe passibles de l’impôt sur les sociétés. L’article 239 ter dispose toutefois que cette règle ne s’applique pas aux sociétés ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente sous certaines conditions. La Cour administrative d’appel rappelle qu’une « société civile exerçant l’une des activités visées à l’article 35 de ce code est en principe assujettie à l’impôt sur les sociétés ». Cette soumission intervient dès lors que l’entité réalise des opérations qui auraient pour conséquence l’assujettissement à cet impôt si elles étaient effectuées de manière isolée. Le bénéfice de la transparence fiscale demeure donc conditionné par le respect rigoureux de l’objet social exclusif défini par les dispositions législatives précitées.
B. L’incompatibilité des activités de gestion meublée avec la neutralité fiscale
Le juge précise que « ce régime dérogatoire s’applique aux sociétés civiles qui […] ne se livrent pas effectivement […] à d’autres opérations » que la construction-vente. L’exercice d’une activité de location en meublé présente un caractère commercial au sens des bénéfices industriels et commerciaux en application de la loi fiscale. Une telle activité, même si elle s’ajoute à un objet initial de construction, suffit à provoquer le basculement de la société vers le régime des sociétés de capitaux. La Cour refuse de considérer ces opérations comme accessoires dès lors que l’instruction démontre une exploitation suivie et déclarée de ces locations immobilières. La volonté de la société de diversifier ses activités économiques emporte ainsi des conséquences irrémédiables sur son mode d’imposition ainsi que sur celui de ses associés.
II. La validation de la taxation de la plus-value de cession des droits sociaux
A. La perte de la transparence par l’exercice effectif d’une activité commerciale
L’analyse de la situation factuelle révèle que la société a modifié ses statuts dès l’année deux mille pour inclure une activité de location en para-hôtellerie. Les déclarations de résultats souscrites par l’entité depuis sa création mentionnaient explicitement la location meublée comme activité principale dans la rubrique dédiée à cet effet. La Cour observe également que la société avait opté pour l’impôt sur les sociétés dès sa constitution selon les informations figurant dans la proposition de rectification. Il résulte de ces constatations que la structure ne pouvait prétendre au régime des sociétés de personnes prévu pour les activités purement civiles ou de construction-vente. Le juge administratif s’attache à la réalité des opérations conduites pour déterminer la loi fiscale applicable aux gains réalisés par les porteurs de parts sociales.
B. Le défaut de conformité statutaire aux exigences de responsabilité indéfinie
Le bénéfice du régime protecteur suppose également que les statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif de la personne morale. Dans cette instance, la requérante ne contestait pas l’absence d’une telle clause dans les documents régissant le fonctionnement interne de la société civile immobilière concernée. Ce manquement à une condition de forme impérative suffisait à lui seul à écarter l’application des dispositions de l’article 239 ter du code général des impôts. L’administration était donc fondée à imposer la plus-value de cession sur le fondement du régime général des gains nets retirés de la vente de valeurs mobilières. Le rejet de la requête d’appel confirme ainsi la pleine régularité de la procédure de rectification engagée par les services fiscaux à l’encontre de l’associée cédante.