Par un arrêt rendu le 21 octobre 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux se prononce sur la légalité d’un permis de construire et d’un certificat d’urbanisme. Le litige porte sur l’implantation d’une maison d’habitation sur un terrain issu d’une division foncière préalable réalisée au sein d’une zone résidentielle. Des voisins ont sollicité l’annulation du certificat d’urbanisme du 19 décembre 2020 et du permis de construire délivré le 14 mars 2022 pour cette opération. Par un jugement du 26 octobre 2023, le tribunal administratif de Poitiers a rejeté l’intégralité de leurs demandes tendant à l’annulation de ces actes. Les requérants ont alors interjeté appel devant la juridiction supérieure en invoquant notamment l’irrégularité du jugement et des vices de fond touchant à la desserte. La juridiction d’appel devait déterminer si le défaut de communication d’un mémoire et l’absence d’accès direct à la voie publique entachaient la validité des décisions. Elle a annulé partiellement le jugement pour irrégularité avant d’ordonner un sursis à statuer afin de permettre la régularisation du permis de construire litigieux.
I. L’irrégularité procédurale et la confirmation de la validité du certificat d’urbanisme
A. L’annulation partielle du jugement pour méconnaissance du principe du contradictoire La cour administrative d’appel de Bordeaux censure d’abord le jugement pour un vice de procédure ayant entaché l’instruction devant les premiers juges poitevins. Elle relève qu’un mémoire en réplique contenant des moyens nouveaux a été produit avant la clôture de l’instruction sans être communiqué aux autres parties. Les magistrats soulignent que ce document « devait être communiqué aux parties en application des dispositions l’article R. 611-1 du code de justice administrative ». Cette omission constitue une atteinte au caractère contradictoire de la procédure juridictionnelle qui justifie l’annulation de la partie correspondante du jugement attaqué. En conséquence, la cour décide d’évoquer l’affaire pour statuer directement sur les conclusions dirigées contre le permis de construire délivré par l’autorité municipale. La régularité du cadre procédural étant rétablie, l’examen des moyens de fond permet de confirmer la validité de l’acte d’information d’urbanisme.
B. Le rejet des griefs dirigés contre le certificat d’urbanisme opérationnel Les appelants critiquaient le certificat d’urbanisme en invoquant notamment l’absence de consultation des services gestionnaires des réseaux d’assainissement et des voies publiques de la commune. La cour écarte ce moyen en constatant que le défaut de consultation n’a exercé aucune influence sur le sens de la décision administrative contestée. Concernant l’enclavement du terrain, les juges précisent que l’omission d’une mention relative à une servitude de passage n’entache pas la légalité de cet acte. Le certificat d’urbanisme ne préjuge pas de l’implantation exacte de la construction qui sera définie ultérieurement lors de l’instruction de la demande d’autorisation. Cette solution pragmatique facilite la délivrance d’informations prévisionnelles sans exiger une précision excessive dès le stade de l’étude de faisabilité. Le rejet des contestations dirigées contre le certificat d’urbanisme conduit la juridiction à examiner la légalité du permis de construire accordé ultérieurement.
II. L’illégalité du permis de construire et le recours à la régularisation
A. L’insuffisance de la desserte du terrain d’assiette du projet L’analyse du permis de construire révèle une méconnaissance des règles d’urbanisme locales relatives à la desserte des terrains destinés à recevoir des constructions nouvelles. La cour administrative d’appel de Bordeaux observe que « le terrain d’assiette du projet autorisé ne dispose d’aucun accès direct à une voie publique ». Le pétitionnaire ne justifiait pas de la titularité d’une servitude de passage permettant d’atteindre l’allée servant de voie de desserte à la parcelle. En outre, l’arrêté accordant l’autorisation n’était pas assorti d’une condition suspensive subordonnant le droit de construire à l’obtention effective d’un tel titre. L’autorité compétente a donc commis une erreur de droit en délivrant cet acte en violation flagrante des dispositions du règlement d’urbanisme. Le constat de cette illégalité substantielle interroge alors les modalités de la réponse juridictionnelle apportée par la cour administrative d’appel.
B. La mise en œuvre du sursis à statuer en vue d’une régularisation Malgré l’illégalité constatée, le juge administratif ne prononce pas l’annulation immédiate du permis de construire mais utilise ses pouvoirs de régularisation prévus par la loi. En application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, la cour décide de surseoir à statuer pour une durée de trois mois calendaires. Cette disposition permet de « permettre la régularisation du vice » dès lors que celui-ci est considéré comme susceptible d’être corrigé par une mesure appropriée. Le pétitionnaire devra donc notifier un nouvel arrêté ou justifier d’une servitude de passage pour mettre fin au litige né de l’enclavement initial. Cette approche illustre la volonté du juge de favoriser la stabilité des autorisations d’urbanisme tout en garantissant le respect rigoureux des règles de fond.