La cour administrative d’appel de Bordeaux a rendu, le 16 octobre 2025, un arrêt précisant les critères d’identification de la destination d’une construction ancienne. Un propriétaire a déposé une déclaration préalable afin de transformer un ancien bâtiment de pierre en cellier et en maison d’habitation. Le maire s’est opposé à ce projet en invoquant la nécessité d’un permis de construire et la protection de la zone agricole. Le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté le recours du pétitionnaire par un jugement rendu le 7 juin 2023. Le requérant soutient devant la juridiction d’appel que l’immeuble possède déjà une destination d’habitation par ses caractéristiques architecturales propres. La question posée à la cour porte sur la méthode de détermination de l’usage d’un édifice dépourvu de titre administratif clair. Les magistrats confirment la nature agricole du bien et valident légalement l’opposition aux travaux signifiée par l’autorité municipale. Il convient d’analyser la méthode d’identification de la destination avant d’étudier les conséquences procédurales de la transformation projetée.
I. La détermination souveraine de la destination agricole de la construction
A. Le recours aux circonstances de fait pour les édifices anciens
Les juges rappellent que la destination d’un immeuble ancien se définit prioritairement par les indications de l’autorisation d’urbanisme ou les caractéristiques propres. « Si lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée (…) il appartient au juge administratif (…) d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait ». Cette approche pragmatique permet de pallier l’absence de documents administratifs pour les bâtiments construits avant l’instauration des permis de construire. Elle impose une analyse concrète des éléments matériels présents sur le site au moment de l’examen de la demande. La preuve de l’affectation initiale repose ainsi sur un faisceau d’indices concordants que la juridiction administrative examine avec une précision particulière.
B. Le rejet de la qualification d’habitation malgré des indices d’occupation
La cour écarte l’existence d’une destination d’habitation en soulignant l’absence « de tout équipement usuel d’un logement notamment sanitaire » au sein de la dépendance. La présence d’un escalier ou de quelques sommiers ne suffit pas à modifier la nature profonde d’un bâtiment dévolu à l’activité viticole. « La mention d’habitation figurant sur le cadastre, document à vocation fiscale, n’est pas de nature à démontrer le caractère d’habitation ». Les magistrats privilégient la réalité matérielle et historique de l’édifice sur les mentions administratives qui ne sont pas créatrices de droits. Cette rigueur probatoire confirme que le bâtiment a conservé sa destination agricole malgré une occupation ponctuelle par du personnel. La qualification de l’usage initial commande directement l’application du régime juridique des travaux de transformation envisagés par le pétitionnaire.
II. Les contraintes juridiques liées à la transformation du bâti
A. L’exigence impérative d’un permis de construire
La modification des façades jointe à un changement de destination impose le recours au permis de construire selon l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme. Les travaux consistaient en la création de huit fenêtres et d’une baie vitrée, altérant de manière significative l’aspect extérieur du chai. « Les travaux en cause ont pour effet de modifier la façade du bâtiment et d’en changer la destination ». Le maire a donc légalement pu s’opposer à la simple déclaration préalable déposée par le propriétaire de l’immeuble. Cette solution protège la cohérence architecturale en soumettant les modifications lourdes à un contrôle administratif renforcé par les services instructeurs. L’erreur sur le choix du vecteur de l’autorisation d’urbanisme suffit à fonder la légalité de la décision d’opposition municipale.
B. L’incompatibilité du projet avec la protection de la zone agricole
Le plan local d’urbanisme intercommunal restreint strictement le changement de destination des bâtiments agricoles situés dans les secteurs classés en zone A. L’édifice n’était pas identifié par le règlement local comme pouvant faire l’objet d’un tel changement vers une vocation de logement. « Le bâtiment en litige étant classé en zone agricole, en dehors des secteurs délimités du PLUi autorisant un tel changement (…) le projet méconnaissait les dispositions ». La protection des espaces productifs agricoles prime ici sur la volonté de réhabilitation patrimoniale manifestée par le requérant lors de son appel. Cette décision illustre la fermeté du juge administratif quant au respect des zonages et des objectifs de préservation des terres. La régularité du refus initial est ainsi confirmée par l’application rigoureuse des normes locales d’urbanisme en vigueur.