Par un arrêt du 16 octobre 2025, la cour administrative d’appel de Bordeaux se prononce sur la validité d’une décision de préemption urbaine. Une collectivité territoriale avait approuvé la cession d’une parcelle à un administré avant qu’un litige n’éclate sur la réalisation de la vente. Par un jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne a déclaré cette vente parfaite au profit de l’acquéreur. Néanmoins, la collectivité venderesse a transmis une déclaration d’intention d’aliéner à la commune qui a décidé d’exercer son droit de préemption. L’acquéreur évincé a alors saisi la juridiction administrative afin d’obtenir l’annulation de cet arrêté de préemption pour défaut de qualité du déclarant. Le tribunal administratif de la Guyane a fait droit à cette demande par un jugement du 27 avril 2023 dont la commune interjette appel. La juridiction d’appel doit déterminer si une préemption peut légalement s’appuyer sur une déclaration émanant d’une personne dont la propriété est judiciairement contestée. Elle rejette la requête en retenant que le déclarant n’était plus propriétaire au moment de la transmission de la déclaration d’intention d’aliéner.
I. La subordination de la préemption à la qualité de propriétaire du déclarant
A. Le principe de la déclaration émanant du véritable propriétaire
Le code de l’urbanisme prévoit que toute aliénation est subordonnée à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie. Le juge administratif affirme que « le titulaire du droit de préemption sur un bien ne saurait légalement l’exercer » en l’absence de qualité du déclarant. Il précise que la déclaration doit émaner d’une personne qui est propriétaire « à la date de cette déclaration » selon les textes en vigueur. Cette règle garantit que la procédure de préemption ne soit déclenchée que par une manifestation de volonté juridiquement valable du détenteur du droit réel.
B. La force de chose jugée de la cession judiciaire de propriété
Le litige portait sur le caractère définitif du jugement du tribunal judiciaire de Cayenne ayant constaté le transfert de propriété vers l’acquéreur évincé. La cour relève que cette décision a été régulièrement signifiée à la collectivité territoriale venderesse par un commissaire de justice le 31 mars 2021. Un certificat de non-appel délivré par le greffe de la cour d’appel de Cayenne le 31 mai 2021 confirme l’absence de recours suspensif. Dès lors, le juge administratif considère que le transfert de propriété était effectif et opposable à la date de la déclaration d’intention d’aliéner.
II. L’indifférence de la publicité foncière vis-à-vis du titulaire du droit de préemption
A. L’exclusion du droit de préemption du champ des droits concurrents
La commune invoquait l’inopposabilité du jugement faute de publication au service de la publicité foncière en application du décret du 4 janvier 1955. Les juges bordelais écartent cet argument en précisant que le droit de préemption ne constitue pas un droit concurrent du droit de propriété. Ils affirment que le titulaire de ce droit ne peut se prévaloir des dispositions relatives à l’inopposabilité des actes non publiés entre acquéreurs successifs. Cette interprétation stricte limite la portée des règles civiles de publicité foncière au profit de la réalité de la propriété au jour de la déclaration.
B. L’illégalité consécutive d’une préemption fondée sur une déclaration erronée
L’autorité judiciaire s’étant prononcée de manière définitive sur la propriété du bien, la déclaration d’intention d’aliéner ne pouvait émaner de la collectivité venderesse. La cour en déduit que l’arrêté par lequel la commune a exercé son droit de préemption sur cette base est nécessairement entaché d’illégalité. Le juge administratif confirme ainsi l’annulation de la décision en soulignant que la régularité de la déclaration initiale est une condition substantielle de la procédure. Cette solution protège les droits de l’acquéreur dont la propriété a été reconnue par le juge judiciaire contre une éviction administrative irrégulière.