Le Conseil constitutionnel a rendu le sept octobre deux mille onze une décision importante relative à la définition législative du lotissement en droit de l’urbanisme. Cette question prioritaire de constitutionnalité interroge la validité des dispositions issues de la loi du quinze juin mille neuf cent quarante-trois au regard des droits fondamentaux. Dans cette affaire, un requérant conteste l’inclusion rétroactive d’un terrain au sein d’un lotissement à la suite d’une division foncière opérée pour l’habitation. Il soutient que ce mécanisme porte atteinte au droit de propriété garanti par la Déclaration de mille sept cent quatre-vingt-neuf ainsi qu’à la liberté contractuelle. La juridiction suprême de l’ordre administratif a transmis cette interrogation au Conseil constitutionnel afin d’apprécier la conformité de la norme contestée aux exigences constitutionnelles. Le problème juridique réside dans la compatibilité d’une définition extensive du lotissement avec la protection constitutionnelle de l’exercice du droit de propriété foncière. Le Conseil constitutionnel écarte les griefs et déclare que la disposition critiquée est conforme à la Constitution en raison d’un motif d’intérêt général suffisant. L’encadrement de l’exercice du droit de propriété précède l’analyse de l’absence de méconnaissance du principe fondamental de la liberté contractuelle.
I. La protection de l’exercice du droit de propriété face aux impératifs d’urbanisme
A. L’absence de dépossession au sens de l’article 17 de la Déclaration de 1789
Le requérant invoque une violation grave de la propriété en raison de l’inclusion forcée d’une parcelle dans un périmètre de lotissement défini par la loi. Les sages précisent d’emblée que les dispositions contestées « n’ont ni pour objet ni pour effet d’entraîner la privation du droit de propriété » foncière. Cette distinction est cruciale car elle exclut l’application de la protection stricte prévue pour les cas d’expropriation par le texte de mille sept cent quatre-vingt-neuf. En conséquence, les juges considèrent que la mesure ne relève pas de l’article dix-sept de la Déclaration qui impose une juste et préalable indemnité aux propriétaires. La décision se fonde sur une analyse matérielle de la contrainte subie par le titulaire du droit réel sur la parcelle de terrain concernée.
B. Une limitation de l’usage foncier justifiée par l’intérêt général
L’examen se déplace vers l’article deux de la Déclaration de mille sept cent quatre-vingt-neuf qui autorise des restrictions proportionnées à l’exercice normal de la propriété. Le Conseil constitutionnel souligne que les règles applicables aux lotissements « tendent à assurer la maîtrise de l’occupation des sols » sur l’ensemble du territoire national. Cette finalité d’intérêt général permet au législateur d’inclure rétroactivement une parcelle détachée afin d’éviter que des divisions successives n’échappent au contrôle de l’administration. Dès lors, la restriction imposée au propriétaire n’apparaît pas disproportionnée dès lors qu’elle vise uniquement à garantir le respect des normes d’aménagement et de salubrité publique. Cette solution confirme la primauté des objectifs d’urbanisme sur la gestion individuelle des domaines fonciers privés sans pour autant anéantir les droits réels fondamentaux.
II. L’innocuité de la définition légale du lotissement sur l’ordre contractuel
A. Le respect formel de la liberté contractuelle et de la sécurité juridique
Le requérant prétendait également que la définition du lotissement perturbait l’économie des conventions déjà conclues entre les parties lors des ventes ou des locations foncières. Les juges constitutionnels rappellent que le législateur peut porter atteinte aux contrats légalement conclus seulement si un motif d’intérêt général suffisant justifie cette mesure. En l’espèce, la haute juridiction estime que « les dispositions contestées ne portent aucune atteinte aux contrats » dès lors qu’elles définissent seulement une opération matérielle. La loi se borne à qualifier une situation de fait sans remettre en cause la validité des engagements civils ou les obligations nées des actes passés. La liberté de contracter demeure intacte car la qualification administrative du terrain n’emporte pas la nullité des transactions immobilières opérées par les particuliers.
B. La portée d’une validation législative de l’encadrement des divisions foncières
La décision du Conseil constitutionnel consolide un texte ancien mais essentiel pour la régulation de la croissance urbaine et la préservation de l’environnement périphérique. En validant la rétroactivité de l’inclusion dans un lotissement, les sages renforcent les pouvoirs de la puissance publique pour lutter contre les divisions parcellaires occultes. Cette jurisprudence assure une sécurité juridique aux communes qui doivent gérer le développement des zones d’habitation tout en respectant les principes de la Déclaration. Ainsi, la solution retenue illustre la volonté de maintenir une cohérence globale dans l’application du droit de l’urbanisme malgré la résistance légitime des intérêts privés. La portée de cet arrêt réside dans la reconnaissance de la légitimité des contrôles administratifs a posteriori sur les mutations de la propriété foncière.