Le Conseil d’État a rendu le 15 octobre 2025 une décision fondamentale relative au retrait d’un permis de construire obtenu par fraude. Cette affaire concerne la validité d’une autorisation de régularisation sollicitée pour une partie seulement de constructions édifiées sans titre. Une société a acquis des parcelles et entrepris des travaux sans autorisation avant de demander un permis pour une extension de la maison principale. Le pétitionnaire présentait alors d’autres bâtiments illégaux comme des existants réguliers sans solliciter leur mise en conformité administrative.
Le tribunal correctionnel de Grasse a condamné pénalement ces agissements le 29 juin 2017. Cette décision fut confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 25 mars 2019 puis par la Cour de cassation le 8 décembre 2020. Parallèlement, le maire a retiré le permis litigieux pour fraude par un arrêté du 26 octobre 2017. Le tribunal administratif de Nice, par un jugement du 31 mai 2023, a annulé cet acte de retrait au motif d’une absence d’élément matériel frauduleux.
La Haute juridiction doit déterminer si l’omission de régulariser des bâtiments liés physiquement ou fonctionnellement constitue une manœuvre de nature à tromper l’administration. Le Conseil d’État annule le jugement attaqué en considérant que l’intention de réaliser un ensemble immobilier unique peut se déduire d’éléments matériels postérieurs. La solution souligne l’obligation pour le pétitionnaire de présenter un projet global conforme aux règles d’urbanisme applicables.
I. La nécessaire régularisation d’ensemble des constructions liées physiquement et fonctionnellement
A. L’extension du champ de l’obligation de régularisation préalable Le juge administratif rappelle que le propriétaire de constructions transformées sans autorisation doit déposer une demande de permis portant sur l’ensemble des éléments modifiés. Cette règle s’applique impérativement lorsque les nouveaux travaux prennent appui sur une partie de l’édifice réalisée irrégulièrement. La jurisprudence impose une vision globale du bâtiment pour assurer le respect des règles d’urbanisme sur l’intégralité de la structure concernée.
Le Conseil d’État précise que « lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire d’en présenter la demande de régularisation ». Cette obligation s’étend aux éléments qui ont eu pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé par l’administration. Le pétitionnaire ne peut scinder artificiellement son projet pour éviter de soumettre des parties illicites au contrôle de la collectivité publique.
B. L’autonomie relative des bâtiments distincts sur un même terrain Une exception existe toutefois pour les travaux effectués sans autorisation sur des éléments bâtis distincts du projet principal d’extension. Le permis demandé ne doit pas nécessairement porter sur ces constructions si elles ne forment pas un ensemble immobilier unique avec le projet. Cette distinction repose sur l’absence de liens physiques ou fonctionnels entre les différents édifices situés sur une même unité foncière.
L’appréciation de cet ensemble immobilier unique justifie une « appréciation globale de leur conformité à la règle d’urbanisme » selon les termes de la décision commentée. Le tribunal administratif de Nice avait initialement écarté tout lien matériel entre la maison principale et la maison de famille. Il en avait déduit que le défaut de régularisation de la seconde ne pouvait entacher la légalité du permis de la première.
II. Une conception renouvelée de la preuve de la fraude en urbanisme
A. Le recours aux indices matériels postérieurs à la délivrance du permis La caractérisation de la fraude nécessite la preuve d’une intention délibérée de tromper l’administration pour échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Le Conseil d’État censure le raisonnement des juges du fond qui s’étaient limités à l’examen de la situation existante au jour du dépôt. L’administration peut désormais s’appuyer sur des faits révélés après l’octroi de l’autorisation pour démontrer la réalité du projet initial.
Le juge doit rechercher si l’intention de réaliser un ensemble immobilier unique ne pouvait se déduire « d’éléments dont l’administration avait eu connaissance postérieurement à la délivrance ». La réalisation rapide d’une galerie de liaison ou l’exploitation commerciale cohérente de l’ensemble constituent des indices graves et concordants de la manœuvre. Cette méthode permet de démasquer des stratégies de saucissonnage destinées à contourner les limitations de surface imposées par le règlement local.
B. La préservation de la légalité face aux stratégies d’optimisation des droits à construire Le retrait pour fraude est possible à tout moment car « un acte administratif unilatéral obtenu par fraude peut être à tout moment abrogé ou retiré ». La société pétitionnaire avait intentionnellement majoré les surfaces existantes pour prétendre à des droits à construire supérieurs au titre de son extension. Cette présentation trompeuse visait à éluder les dispositions du plan d’occupation des sols limitant l’agrandissement des constructions dans certains secteurs.
En présentant des bâtiments irréguliers comme des existants réguliers, le pétitionnaire a faussé l’appréciation des services instructeurs sur la densité maximale autorisée. Le Conseil d’État valide ainsi le retrait du permis en soulignant que la manœuvre portait sur un élément déterminant de la légalité. Cette sévérité juridictionnelle assure que la fraude ne puisse créer de droits acquis au profit de propriétaires s’affranchissant des règles collectives.