Tribunal judiciaire de Nantes, le 17 juin 2025, n°22/02948
Par jugement du Tribunal judiciaire de [Localité 8], 17 juin 2025 (RG 22/02948, quatrième chambre), le juge a statué sur une action en nullité de quatre résolutions d’assemblée générale. Le litige concerne des travaux d’assainissement engagés en urgence par le syndic, leur ratification, leur financement par le fonds travaux, et l’obligation de mise en concurrence. Le copropriétaire demandeur contestait l’urgence, l’imputation en charges générales et l’absence de concurrence pour un second marché détecté à l’occasion des premiers travaux.
Assignation a été délivrée en 2022. Le demandeur sollicitait l’annulation des résolutions 2.1, 2.2, 3.1 et 3.2, des frais irrépétibles et la dispense de participation. Le syndicat des copropriétaires concluait au rejet et sollicitait une indemnité procédurale. Aucune décision antérieure n’était en cause, la juridiction de première instance tranchant l’ensemble du différend.
La question de droit portait sur les conditions d’intervention d’office du syndic en cas d’urgence, la validité de la ratification par l’assemblée, le régime de l’imputation des dépenses, et la portée de l’obligation de mise en concurrence lorsqu’un marché excède le seuil voté. Elle incluait accessoirement l’utilisation du fonds travaux pour financer le solde des opérations approuvées et la sanction d’un défaut de moyens propres aux résolutions subséquentes.
Le tribunal rappelle le cadre légal applicable, retient l’existence d’une urgence justifiant l’intervention du syndic, valide la ratification et l’imputation en charges générales, puis admet l’absence de mise en concurrence au regard des circonstances établies. Les moyens dirigés contre les résolutions 2.2 et 3.2 sont enfin écartés, faute d’argumentation propre, et l’action en nullité est rejetée.
I. Le contrôle de l’urgence et la ratification des travaux
A. Les critères d’intervention d’office du syndic en cas d’urgence
Le tribunal fonde d’abord son raisonnement sur les textes régissant l’urgence. Il cite le principe suivant: “Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.” L’exigence d’information et de convocation est rappelée dans les mêmes termes: “L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.”
Sur pièces, la juridiction constate un enchaînement de désordres affectant le réseau des eaux usées, imputés à des obstructions récurrentes par les racines des végétaux des espaces communs. Les constats techniques et interventions antérieures corroborent un risque de refoulements et de débordements immédiats. Le juge en déduit la réalité d’une menace pour la conservation de l’immeuble et la salubrité des lots. L’analyse demeure concrète, centrée sur les désordres et leur récurrence, sans rechercher des vices structurels allégués mais non prouvés.
B. La régularité de la ratification et l’imputation des charges
Ayant retenu l’urgence, le tribunal vérifie la régularité de la ratification par l’assemblée. Il affirme, à propos de la résolution 2.1, que “dans ces conditions, il convient de considérer que c’est à bon droit que le syndic a fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux litigieux, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, convoquant par la suite une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour leur ratification.” Le contrôle porte donc sur la nécessité, la proportion de l’intervention et le respect du mécanisme de validation.
Reste l’imputation. Le juge approuve l’appel des dépenses en charges communes générales, retenant une causalité directe avec l’entretien des espaces verts. Il énonce que “l’imputation de ces travaux sur les charges générales de la copropriété apparaît fondée, indépendamment de la qualification des parties communes concernées […] dès lors qu’ils sont liés à l’entretien des espaces verts […] et à des dégâts occasionnés par ces végétaux.” La motivation privilégie la finalité de sauvegarde et l’origine des désordres, sans rigidifier la distinction entre parties communes générales et spéciales.
II. La mise en concurrence et le financement par le fonds travaux
A. L’obligation de mise en concurrence et ses tempéraments
Pour la résolution 3.1, le syndicat avait fixé un seuil rendant la mise en concurrence obligatoire. Le juge constate l’absence de pluralité d’offres pour un montant supérieur au seuil. Toutefois, il apprécie les circonstances d’espèce, tenant à la continuité des désordres, au lien fonctionnel avec les travaux urgents et aux difficultés rencontrées pour mobiliser d’autres entreprises. Il en conclut, par un motif de portée, que “dans ces conditions, il convient de considérer que ces éléments justifiaient l’absence de mise en concurrence pour le marché de travaux litigieux.”
Cette approche consacre un tempérament pragmatique à l’exigence de concurrence, lorsque l’offre concurrente est indisponible et que la maîtrise des risques impose une intervention coordonnée. Un tel contrôle exige néanmoins des éléments précis et contemporains établissant la nécessité et l’impossibilité pratique. Le juge se montre attentif au faisceau d’indices et à la cohérence opérationnelle, afin de prévenir un détournement de la règle de concurrence.
B. Le recours au fonds travaux et la sanction du défaut de moyens propres
La résolution 2.2 portait sur le financement résiduel par le fonds travaux. Le tribunal vérifie le respect des majorités et l’articulation avec la décision principale. Il rappelle que “les mentions figurant sur ce procès-verbal […] permettent de retenir que cette résolution a fait l’objet d’un vote dans les conditions prévues […] les modalités fixées par la résolution des travaux acceptée ci-dessus.” L’accessoire suit donc le principal, sous réserve du respect des règles de majorité et de l’affectation autorisée.
Enfin, les critiques visant les résolutions 2.2 et 3.2 sont écartées faute de moyens autonomes. La juridiction relève que “force est de constater que le demandeur […] ne développe aucun autre moyen au soutien de ses prétentions,” de sorte qu’“dans ces conditions, [il] doit être débouté.” La solution souligne une exigence classique: l’annulation d’une résolution subséquente suppose une critique propre, distincte de celle dirigée contre la décision principale, sauf indivisibilité manifeste.
Cette décision confirme une ligne jurisprudentielle conciliant sauvegarde de l’immeuble et garanties collectives des copropriétaires. Elle impose la preuve concrète de l’urgence, encadre les exceptions à la mise en concurrence par des circonstances établies, et sécurise le financement lorsque les majorités sont respectées. Elle invite, en pratique, à documenter minutieusement les désordres, les démarches de consultation et l’impossibilité de concurrence, afin de résister au contrôle du juge.
Par jugement du Tribunal judiciaire de [Localité 8], 17 juin 2025 (RG 22/02948, quatrième chambre), le juge a statué sur une action en nullité de quatre résolutions d’assemblée générale. Le litige concerne des travaux d’assainissement engagés en urgence par le syndic, leur ratification, leur financement par le fonds travaux, et l’obligation de mise en concurrence. Le copropriétaire demandeur contestait l’urgence, l’imputation en charges générales et l’absence de concurrence pour un second marché détecté à l’occasion des premiers travaux.
Assignation a été délivrée en 2022. Le demandeur sollicitait l’annulation des résolutions 2.1, 2.2, 3.1 et 3.2, des frais irrépétibles et la dispense de participation. Le syndicat des copropriétaires concluait au rejet et sollicitait une indemnité procédurale. Aucune décision antérieure n’était en cause, la juridiction de première instance tranchant l’ensemble du différend.
La question de droit portait sur les conditions d’intervention d’office du syndic en cas d’urgence, la validité de la ratification par l’assemblée, le régime de l’imputation des dépenses, et la portée de l’obligation de mise en concurrence lorsqu’un marché excède le seuil voté. Elle incluait accessoirement l’utilisation du fonds travaux pour financer le solde des opérations approuvées et la sanction d’un défaut de moyens propres aux résolutions subséquentes.
Le tribunal rappelle le cadre légal applicable, retient l’existence d’une urgence justifiant l’intervention du syndic, valide la ratification et l’imputation en charges générales, puis admet l’absence de mise en concurrence au regard des circonstances établies. Les moyens dirigés contre les résolutions 2.2 et 3.2 sont enfin écartés, faute d’argumentation propre, et l’action en nullité est rejetée.
I. Le contrôle de l’urgence et la ratification des travaux
A. Les critères d’intervention d’office du syndic en cas d’urgence
Le tribunal fonde d’abord son raisonnement sur les textes régissant l’urgence. Il cite le principe suivant: “Le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.” L’exigence d’information et de convocation est rappelée dans les mêmes termes: “L’article 37 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsqu’en cas d’urgence, le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.”
Sur pièces, la juridiction constate un enchaînement de désordres affectant le réseau des eaux usées, imputés à des obstructions récurrentes par les racines des végétaux des espaces communs. Les constats techniques et interventions antérieures corroborent un risque de refoulements et de débordements immédiats. Le juge en déduit la réalité d’une menace pour la conservation de l’immeuble et la salubrité des lots. L’analyse demeure concrète, centrée sur les désordres et leur récurrence, sans rechercher des vices structurels allégués mais non prouvés.
B. La régularité de la ratification et l’imputation des charges
Ayant retenu l’urgence, le tribunal vérifie la régularité de la ratification par l’assemblée. Il affirme, à propos de la résolution 2.1, que “dans ces conditions, il convient de considérer que c’est à bon droit que le syndic a fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution des travaux litigieux, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, convoquant par la suite une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires pour leur ratification.” Le contrôle porte donc sur la nécessité, la proportion de l’intervention et le respect du mécanisme de validation.
Reste l’imputation. Le juge approuve l’appel des dépenses en charges communes générales, retenant une causalité directe avec l’entretien des espaces verts. Il énonce que “l’imputation de ces travaux sur les charges générales de la copropriété apparaît fondée, indépendamment de la qualification des parties communes concernées […] dès lors qu’ils sont liés à l’entretien des espaces verts […] et à des dégâts occasionnés par ces végétaux.” La motivation privilégie la finalité de sauvegarde et l’origine des désordres, sans rigidifier la distinction entre parties communes générales et spéciales.
II. La mise en concurrence et le financement par le fonds travaux
A. L’obligation de mise en concurrence et ses tempéraments
Pour la résolution 3.1, le syndicat avait fixé un seuil rendant la mise en concurrence obligatoire. Le juge constate l’absence de pluralité d’offres pour un montant supérieur au seuil. Toutefois, il apprécie les circonstances d’espèce, tenant à la continuité des désordres, au lien fonctionnel avec les travaux urgents et aux difficultés rencontrées pour mobiliser d’autres entreprises. Il en conclut, par un motif de portée, que “dans ces conditions, il convient de considérer que ces éléments justifiaient l’absence de mise en concurrence pour le marché de travaux litigieux.”
Cette approche consacre un tempérament pragmatique à l’exigence de concurrence, lorsque l’offre concurrente est indisponible et que la maîtrise des risques impose une intervention coordonnée. Un tel contrôle exige néanmoins des éléments précis et contemporains établissant la nécessité et l’impossibilité pratique. Le juge se montre attentif au faisceau d’indices et à la cohérence opérationnelle, afin de prévenir un détournement de la règle de concurrence.
B. Le recours au fonds travaux et la sanction du défaut de moyens propres
La résolution 2.2 portait sur le financement résiduel par le fonds travaux. Le tribunal vérifie le respect des majorités et l’articulation avec la décision principale. Il rappelle que “les mentions figurant sur ce procès-verbal […] permettent de retenir que cette résolution a fait l’objet d’un vote dans les conditions prévues […] les modalités fixées par la résolution des travaux acceptée ci-dessus.” L’accessoire suit donc le principal, sous réserve du respect des règles de majorité et de l’affectation autorisée.
Enfin, les critiques visant les résolutions 2.2 et 3.2 sont écartées faute de moyens autonomes. La juridiction relève que “force est de constater que le demandeur […] ne développe aucun autre moyen au soutien de ses prétentions,” de sorte qu’“dans ces conditions, [il] doit être débouté.” La solution souligne une exigence classique: l’annulation d’une résolution subséquente suppose une critique propre, distincte de celle dirigée contre la décision principale, sauf indivisibilité manifeste.
Cette décision confirme une ligne jurisprudentielle conciliant sauvegarde de l’immeuble et garanties collectives des copropriétaires. Elle impose la preuve concrète de l’urgence, encadre les exceptions à la mise en concurrence par des circonstances établies, et sécurise le financement lorsque les majorités sont respectées. Elle invite, en pratique, à documenter minutieusement les désordres, les démarches de consultation et l’impossibilité de concurrence, afin de résister au contrôle du juge.