La cour administrative d’appel de Paris, par un arrêt rendu le 9 octobre 2025, délimite le pouvoir réglementaire des auteurs d’un plan local d’urbanisme.
Un propriétaire a obtenu en 2018 l’autorisation de modifier un pavillon pour créer un logement supplémentaire avec une hauteur maximale de trois niveaux. Des contrôles sur place ont révélé la réalisation de travaux non conformes caractérisés par l’ajout illicite d’un niveau de construction supplémentaire. Le maire a rejeté la demande de permis modificatif déposée en 2022 pour régulariser ces modifications substantielles apportées au projet initial. Le pétitionnaire a sollicité l’annulation de ce refus devant le tribunal administratif de Montreuil qui a rejeté ses prétentions le 24 octobre 2024.
L’appelant soutient que la limitation du nombre de niveaux est illégale car elle porterait une atteinte disproportionnée à l’exercice de son droit de propriété. Il prétend également que la règle de hauteur fixée par le règlement municipal serait en contradiction avec les objectifs de densification du projet d’aménagement. La question posée est de savoir si le règlement peut légalement cumuler une limite de hauteur métrique et une restriction du nombre de niveaux. La cour rejette la requête en considérant qu’aucune disposition n’interdit l’usage simultané de ces deux critères pour assurer l’intégration urbaine des bâtiments. L’étude de la validité des limitations cumulatives de hauteur précédera l’analyse du contrôle restreint exercé sur l’insertion urbaine du projet.
I. La validité des limitations cumulatives de hauteur
I.A. La licéité du cumul des critères métriques et structurels
L’article UG 10.3.1 du règlement local limite la hauteur des constructions à trois niveaux tout en imposant des plafonds métriques stricts au faîtage. Le requérant contestait la possibilité d’ajouter une contrainte liée au nombre de niveaux à la limitation habituelle exprimée en mètres linéaires. La cour affirme qu’ « il ne résulte d’aucune disposition applicable » que les auteurs du plan ne pourraient prévoir des restrictions utilisant simultanément ces deux méthodes. Cette solution consacre la liberté de choix des outils réglementaires mis à la disposition des communes pour définir la morphologie du tissu urbain. L’absence d’interdiction textuelle permet ainsi aux autorités locales d’adapter les règles de constructibilité aux spécificités architecturales de leur territoire.
I.B. La recherche de cohérence avec les objectifs du projet d’aménagement
Le code de l’urbanisme impose que le règlement soit « en parfaite cohérence avec le projet d’aménagement et de développement durables » de la commune. Le document d’orientation prévoyait de « préserver les vocations et formes urbaines qui caractérisent l’identité de chaque quartier » dans les zones résidentielles anciennes. La limitation à trois niveaux participe au respect du caractère pavillonnaire recherché par les auteurs du plan malgré les objectifs globaux de densification. Cette volonté de maintien de l’identité locale l’emporte sur les préconisations générales relatives à la création de logements à proximité des transports publics. La conformité de la règle aux orientations politiques justifie l’application d’un contrôle restreint aux choix effectués par l’autorité municipale.
II. Le contrôle restreint de l’insertion urbaine des constructions
II.A. L’absence d’erreur manifeste d’appréciation quant au tissu pavillonnaire
Le juge administratif censure les choix de zonage et de gabarit uniquement lorsqu’ils sont entachés d’une erreur manifeste d’appréciation flagrante. Le pétitionnaire invoquait l’existence de bâtiments voisins plus élevés pour démontrer le caractère incohérent de la limitation imposée à sa parcelle. La juridiction observe que les exemples cités se situent dans des zones différentes ou correspondent à des constructions antérieures à l’entrée en vigueur. L’autorité locale a pu légalement édicter des règles restrictives « afin de préserver le caractère pavillonnaire de cette zone » sans commettre d’erreur. La préservation de l’harmonie visuelle du quartier fonde l’appréciation de la proportionnalité des contraintes imposées à l’exercice du droit de propriété.
II.B. La proportionnalité de la restriction au regard du droit de propriété
Les servitudes d’urbanisme doivent rester proportionnées aux objectifs d’intérêt général poursuivis sans créer une charge excessive pour les propriétaires fonciers. Le juge estime que la restriction du nombre de niveaux « apparaît justifiée par la protection des objectifs urbanistiques » définis par le plan local. La mesure ne porte pas une « atteinte disproportionnée au droit de propriété » car elle garantit l’intégration paysagère souhaitée par la collectivité publique. Cette solution confirme la prééminence des règles d’urbanisme locales sur les projets individuels cherchant à maximiser la surface habitable au détriment du gabarit. Le rejet de l’appel valide définitivement le refus de régularisation opposé à une construction méconnaissant les contraintes de hauteur du règlement.