Par un arrêt rendu le 8 octobre 2025, la Cour administrative d’appel de Paris précise les conditions de mise en œuvre du délai de reprise décennal en matière d’activité occulte. Les requérants, résidant à l’étranger, exploitaient une villa meublée située en France sans avoir procédé aux déclarations fiscales et administratives requises par les textes en vigueur. Suite à une vérification de comptabilité, l’administration a notifié des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu assorties de la majoration de 80 % prévue pour une telle activité. Le Tribunal administratif de Montreuil ayant rejeté leur demande de décharge le 4 juillet 2024, les intéressés ont interjeté appel devant la juridiction administrative de second degré. La question posée au juge consistait à déterminer si la location habituelle d’un meublé par des non-résidents constitue une activité occulte justifiant l’extension du droit de reprise. La Cour rejette la requête en considérant que l’absence de déclaration au centre de formalités des entreprises caractérise l’exploitation commerciale occulte malgré les allégations des contribuables. La qualification de l’activité commerciale occulte de location meublée (I) précède l’analyse de l’inefficacité de l’invocation d’une erreur pour écarter le délai de reprise décennal (II).
I. La qualification de l’activité commerciale occulte de location meublée
A. L’assujettissement aux obligations déclaratives des bénéfices industriels et commerciaux
La Cour rappelle que « la location, à titre habituel, d’un logement meublé, constitue une activité commerciale imposable à l’impôt sur le revenu » dans la catégorie spécifique des bénéfices industriels et commerciaux. Cette qualification juridique s’impose même si le propriétaire n’intervient pas directement dans la gestion du bien immobilier ou n’exerce pas cette activité en qualité de loueur professionnel. Les profits tirés de cette exploitation ne peuvent donc pas être déclarés comme de simples revenus fonciers sans méconnaître les règles relatives à la fiscalité des entreprises. L’exercice d’une profession commerciale habituelle sur le territoire national entraîne l’obligation stricte de s’enregistrer auprès d’un centre de formalités des entreprises ou au greffe du tribunal compétent. L’omission de cet enregistrement obligatoire constitue l’un des critères essentiels permettant de caractériser le caractère occulte de l’exploitation commerciale ainsi exercée.
B. Le constat du défaut de déclaration caractérisant l’activité occulte
Le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à la fin de la dixième année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est due en cas d’activité occulte. Cette situation est réputée établie lorsque le contribuable n’a pas déposé ses déclarations fiscales obligatoires et n’a pas fait connaître son activité à un centre de formalités. En l’espèce, il est constant que les requérants n’ont pas déclaré leur exploitation locative aux autorités compétentes ni procédé à la déclaration de leurs revenus perçus. La juridiction d’appel confirme que les intéressés entraient dans le champ d’application de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales permettant l’allongement du délai de contrôle. L’absence de redevabilité à la taxe sur la valeur ajoutée ne saurait dispenser le contribuable de respecter ses obligations déclaratives relatives à l’impôt sur le revenu.
II. L’inefficacité de l’invocation d’une erreur pour écarter le délai de reprise décennal
A. La rigueur de l’appréciation de l’erreur justificative du contribuable
Le contribuable peut écarter la qualification d’activité occulte s’il établit avoir commis une erreur justifiant qu’il ne se soit acquitté d’aucune de ses obligations déclaratives légales. La jurisprudence administrative impose cependant une preuve rigoureuse de cette erreur qui doit être appréciée souverainement par le juge en tenant compte des circonstances de l’espèce. Les requérants soutenaient avoir agi de bonne foi en déclarant leurs revenus locatifs français auprès de l’administration fiscale située dans leur propre État de résidence habituelle. Le juge exerce néanmoins un contrôle exigeant sur la réalité de cette erreur afin d’éviter toute utilisation abusive de la notion de bonne foi fiscale. L’analyse de cette erreur doit cependant être confrontée à la réalité de la charge fiscale supportée par le contribuable dans son État de résidence habituelle.
B. L’incidence du niveau d’imposition étranger sur la caractérisation de l’occultation
Pour valider ou non l’erreur, le juge administratif examine notamment « le niveau d’imposition dans cet autre Etat et des modalités d’échange d’informations entre les administrations fiscales ». La Cour souligne que si les contribuables affirment avoir déclaré leurs revenus à l’étranger, ils admettent néanmoins ne pas avoir été effectivement imposés au titre de ceux-ci. Cette différence significative de traitement fiscal empêche de qualifier le choix déclaratif d’erreur de nature à justifier l’absence totale de déclaration des revenus locatifs en France. L’absence d’imposition effective dans l’État de résidence rend nécessaire le respect des obligations fiscales sur le territoire de situation de l’immeuble pour éviter une absence de taxation. La Cour rejette par conséquent la requête et confirme les redressements ainsi que les pénalités pour activité occulte mis à la charge des propriétaires de la villa.